商业综合体策划全案

体定位、形象定位匹配。

5、目标客户定位

5.1、住宅客户定位

都市精英、城市新贵

住宅客户来源：以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业

者、企业中高层及外资单位的高级员工、企事业单位的中高层管理人员等高 收入人群；

住宅客户背景特征：以28岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在7000

元以上（未含隐性收入）为主；

住宅客户心理特征：喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其自我价值与身份的

人群。

住宅客户消费特征：以二次置业为主，一次置业为辅。

5.2、大型餐饮客户定位

知名品牌的大型餐饮企业。

5.3、休闲生活商业客户定位

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经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有 一定经济实力的投资者

休闲生活商业客户来源：昆明本地或长时间在昆明的生意人、企事业单位及私 营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；

休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主； 休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。

6、物业管理定位

根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：

人性化、酒店式的物业管理。

第二章 项目规划设计

第一节、项目规划设计条件

1、用地面积

规划建设净用地面积约：9773.38㎡； 代征道路面积：713.34㎡ 2、用地性质：商业用地 3、容积率：不大于3。

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4、建筑密度：建筑密度不大于60%。 5、绿化率：不小于25%。 6、建筑限高:小于30米

6、建筑高度和楼间距：按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合国家和昆明市规划和建筑设计规范进行。

7、建筑退让红线：按昆明市规划局对该项目的规划要求，结合昆明市规划设计规范和建筑设计规范进行。

8、其他规划要求:参考昆明市城市规划条件2007(0165号)

第二节、项目技术指标

根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：

总用地面积 代征地面积 净用地面积 容积率 容积率建筑面积 总建筑面积 10486.72 713.34 9773.38 3.0 29320.14 41320 商业建筑面积 9000.00 住宅建筑面积 20320.14 地下建筑面积 12000.00 住宅户数 住宅车位 商业车位 合计车位 车位需要面积 地下设备用房 绿化率 绿化面积 总用电负荷 住宅用电负荷(KW0 商业用电负荷 配套用房及设备用电 供电设备负荷 339 237 90 327 5886 800.00 25% 2621.68 21171.03 1422 90 100 1047.8 60㎡/户 8 100 第 11 页 共 31 页

2层 2层 按0.7比例 每100㎡0.7车位 每车位18㎡ 按6KW/户计算 按100W/㎡计算 按0.65的同时系数计算 样板房装修面积 销售中心 住宅每层面积 每栋8层计算的面积 住宅栋数 住宅公共面积 住宅电梯 商业电梯 覆盖率 配套公厕 配套社区用房 120 800 360 2880 4 8800 2 ----- 46% 5000 --- 装修2套 一梯6户计算 每栋2台

第三节、项目规划设计 1、规划设计理念

根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：

1.1、尊重地域文脉，浓郁的人文环境和自然环境结合；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。

1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的居住环境和生活商业环境。

1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，引导入住者生活方式的改变和生活品质的提高。

1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、户型结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性住宅产品和商业建筑。

2、规划设计指导思想

2.1、项目的规划设计建议聘请熟悉法国的建筑担纲设计，将项目设计昆明市市区的标志性项目和标志性建筑。

2.2、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行规

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