2017年房地产行业市场发展分析报告

第一节 冲高回落，房地产短周期进入后半场

一、销售端：拐点出现、二三线接力

1998年房改开启我国房地产行业市场化之路，也开启了我国房地产市场短周期循环。量价指标是大类资产周期判断的重要标准。我们用全国新建商品住宅销售面积累计同比表示量同比指标；用全国新建商品住宅销售金额累计同比减去销售面积累计同比，表示价格同比指标。从图表1中可以看出，量价指标几乎同步：两者同时见顶，表明短周期波峰出现，凌厉的升势减缓，进入后半段；同时见底则表明短周期波谷出现，静待脱离底部，进入新一轮上升期。

图表 1：全国新建商品住宅销售量价指标波动

资料来源：Wind、北京欧立信调研中心

根据这一规律，2005年以来，房地产行业共经历了4轮完整的“波谷—波峰—波谷”短周期，目前于2016年5月刚过第五轮短周期波峰，进入后半场。具体情况见图表2。

图表 2：2005年来5个“波谷—波峰—波谷”短周期