投资性房地产计量模式的探讨

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投资性房地产计量模式的探讨

作者：经艳莉

来源：《新会计》2013年第01期

【摘要】在遵循准则规范的基础上，房地产企业应灵活运用投资性房地产与非投资性房地产、成本计量模式与公允价值计量模式的核算。文章通过例举采用不同计量模式后产生不同财务效应的例子，来分析企业资产负债表、利润表呈现不同的财务影响，说明企业在面临不同状况时，应审慎选择投资性房地产的计量模式。

【关键词】投资性房地产 非投资性房地产 成本计量模式 公允价值计量模式

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“准则”）的推行，旨在保证会计报表能客观地反映企业有关资产的真实价值，以对使用者呈现切实可靠的经济数据。在具体会计实务中，企业在遵循该“准则”的基础上，可以更多基于对企业利益最大化的考虑，合理地对土地使用权、建筑物在投资性房地产与非投资性房地产之间、成本计量模式与公允价值计量模式之间进行抉择。

一、对投资性房地产确认的合理运用

（一）闲置性土地与已出租土地使用权之间的使用

“准则”对投资性房地产的确认分两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，但该“准则”并未对这两种情况的具体操作作出规范与解释。企业获得土地使用权后，在资金以及市场不满足或不具备开发条件的前提下，可以通过签订集团内部租赁协议，将这项“无形资产—土地使用权”确认为“投资性房地产”，由租赁方进行有限开发。集团内部租赁属于内部交易，其租赁损益在编制合并报表时作为抵消事项处理，资产科目仍以“投资性房地产”体现，合并结果并不影响集团报表原状。但这项“投资性房地产”的确认将对企业财务战略起到非常重要的作用。首先，国土资源部2012年6月发布了《闲置土地处理办法》（国土资源部令第53号），对企业未动工或未开发的闲置土地分别作出了相应的处置意见。可见，国家近年来纷纷出台一系列政策，加重了对房地产业内惜地、捂地状况的处罚。对于房地产开发企业而言，做好现有土地资源的保护，使其保值增值是重要任务。所以企业拥有的土地使用权在开发条件不完全成熟的条件下，将其作为对投资性房地产确认，不失为一种明智之举。此外，在当今房地产宏观调控政策及走势尚不明朗的形势下，保存实力、蓄势待发是较多房地产经营企业规避风险的途径。对投资性房地产的确认，有利于企业在规避市场风险的同时为企业带来一定经济利益。

（二）投资性房地产与固定资产之间的转换