揿动土地金融创新的“键钮”

揿动土地金融创新的“键钮”

决定农村土地金融创新的关键是产权与农业经营模式，传统的家庭农业经营方式所对应的是传统借贷方式，现代农业产业化要求的则是土地的资本化

引子：土地金融的三种模式

当前，在我们思考农村土地所能衍生出的金融形式之前，首先必须思考的是我们是否具有充分的选择权――显然，任何选择都不可能是完全自由的。至少在目前，我们需要解决以下几个基本问题：第一，土地是一种财产权利，谁拥有对土地的最终支配权？从金融角度看，谁是土地金融的融资主体？一般地，我们假设农户拥有农村土地使用权，所以在过去10年间，“土地抵押贷款”成为较为热门的研究方向。这一模式可以称之为“以地融资”。第二，土地是一种资产，与许多资产一样具有一定的可转让性（当然，其流动性低于货币）和收益性，于是另外一种土地金融的可能发展模式是：直接把土地作为某种资产的金融化，恰如企业财产可以衍生为股权和债权一样，土地也可以像金融资产那样融入融出。这一模式可以称之为“融地获资”。第三，土地是一种要素，恰如劳动、资本、技术一样都是产出所不可或缺的投入品，那么以土地折股或土地合作显然是一种可以选择

的要素投入模式，这也就意味着赋予了土地在某种要素市场上流通的可能性――恰如技术和知识催生了私募股权投资和风险资本一样，土地证券化也因而具备现实性。这一模式可以称为“土地衍生品金融”。

实际上，上述三种模式相互并不排斥，其针对的是三种经营方式：如果所有权、使用权和收益权三者结合，即坚持以家庭为农村经营的基本单位，则“以地融资”是最佳方案；如果所有权和收益权相结合，上述两权与使用权分离，则土地使用权可以流转出让，规模经营成为可能，“融地”模式是最佳方案；如果我们走的是城镇化和新型产业化道路，包括农业在内的各产业的经营方式和技术含量将发生巨大变革，则城乡要素融合将是必然趋势，城市企业和居民以资本、技术结合农村土地实现农村现代企业化生产经营的可能性将日益明显，土地证券化将是大势所趋。这将是后现代版本的“公司+农户”模式――公司出资本和农户出地权的全流通格局。

产权与土地金融治理

显然，产权是土地金融得以存续的基本条件，无论是土地抵押融资还是土地资本化、证券化，其制度前提都是融资或投资者具有对投融资标的（土地）的控制或处分权。 家庭产权与土地投融资

在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

（以下简称《决定》）中，恰恰把家庭产权与土地投融资实施了有效结合。《决定》指出：“坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济……赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营”。此中含义一是家庭是基本经济单位；二是土地使用、收益和交易权归家庭；三是此种权利可以抵押以获得融资，或者可以转让以获得收益。

这意味着农村土地金融中介机构的发展成为可能：一方面，农村金融组织（如农信社、农商行）可以利用农民家庭所拥有的不完全产权（在此，所有权仍然为“集体”持有，但其他权属划归家庭）实现金融资源向家庭的配置；另一方面，农村金融组织可以受托实施土地流转，这就使农村金融中介机构亦进入“泛资产管理时代”。当前的一些信托机构进入农村即为此种方式。 规模化经营与土地资本化

土地投融资仅仅是传统形式的土地金融，真正的创新或许是土地资本化。恰如家庭这种传统的农村经营方式所对应

的是传统借贷方式一样，现代农业产业化要求的是土地的资本化。决策者显然注意到了各种农业经营方式并存且非同步发展的可能性，因此《决定》提出：“鼓励农村发展合作经济，扶持发展规模化、专业化、现代化经营……向农业输入现代生产要素和经营模式。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。这就要求完全不同于单纯金融中介主导的土地金融模式，实际上是市场主导型土地投融资。 众所周知，农村产权主要是土地和房产，其流转最关键的问题在于价格发现，即农户不能肯定自己的土地或房产使用权的交易价格是公平合理的，特别是在非完全竞争市场上，交易的偶然性和价格的显失公平性都可能会葬送中介机构本身。值得注意的是，城市地区土地和房产市场交易活跃，其基本原因是交易双方大致清晰理解在某个地段的地价与房价基准，或者说存在“公允价值”。

一部金融史基本证明，金融市场因其透明度而更具价格发现能力，而金融中介机构在此并不具有比较优势。因此，我们可以设想，如果交易双方可以清晰了解土地的预期回报水平，则按交易年度贴现，就是土地使用权的让渡价格――这就是“资本化”的含义。更进一步，土地一旦实行资本化，