海南乐东项目考察概括及小结1

乐东项目考察记录及小结

乐东部分

1. 项目基地考察

1) 本案位于乐东九所镇，龙腾湾、龙栖湾，距三亚约80km，距乐东县城约45km，距东方市

约70km；

2) 项目海岸线约12km，自东向西起始于龙栖湾某某渔村，龙栖湾有土地800亩，3km海岸

线；龙腾湾部分从G225国道穿越多一村才能抵达海边（约2-3km），地块最大纵深为600m左右；

3) 基地上主要覆盖物为防护林，需拆迁部分基本没有。当天观察海水状况，沿岸部分海水

土黄色，较浑浊，海风及海浪较大，沙滩较细腻，远眺景色较好。

2. 同乐东县办公室副主任（负责全县招商）陈主任、文体局吉局长会面

沟通内容：

1) 目前全县核心工作为征地工作，力争在2015年完成乐东段滨海大道建设； 2) 乐东全面土地指标约1200亩，县拥有4500亩以下1级土地合作整理的审批权力； 3) 该县拥有约85km（含内海）海岸线，资源丰富，但存在一些历史遗留问题，县政府已从

2013年4月开始逐步整治该类问题；

4) 介绍龙沐湾、龙栖湾规划，目前龙沐湾由国信牵头进行1、2级土地联动开发，龙栖湾由

众多中小投资商分散投资，没有形成整体良好的规划和规模效应；

5) 陈表示，1线海岸土地资料需会同国土部门及县领导获取，希望我司提供前期公关经费

（通过调研对地方政府诚信度及安全性表示担忧）。

龙沐湾部分

1. 江苏国信1、2级联动开发15平方公里旅游项目，1期为5平方公里；

2. 目前已经建成高速路至项目的基础设施，沙滩部分、商业街、温德姆酒店和6幢住宅，

1

住宅5幢内定，1幢对外销售，起价12000元/平，均价约15000元/平； 3. 今年底完成凯宾斯基酒店土建及启动八爪鱼标志性建筑。

海棠湾部分

1. 海棠湾距三亚28km，三亚政府斥资千亿打造的新城，该项目于08年开始规划建设，总面

积约98平方公里，海岸线20多km，目前已完成该湾的基础设施、绿化景观、医院配套（301）以及部分沿海酒店群的建设和营运。

2. 该片区仅保留总用地35%的面积用于房地产开发，目前该区海岸土地市场估计约1000万/

亩。

3. 三亚邓副市长、海棠湾管委会曾副主任、海棠湾招商局谷局长会面。

东方市部分

1. 考察李总位于大坡田村（近高铁站）900亩项目。目前周边售价3000-4000元/平，开发

量较大，不适合近期投入；

2. 东方海岸资源考察，海边均为小投资商分散开发，并出现个别烂尾楼，以及酒店经营不

善关闭的现象。

海口部分

1. 李总会面，取92年乐东县政府对龙腾湾、龙栖湾4500亩地块的批复文件。以及9000亩1

级土地整理的相关合同资料。还有其海口位于五指山路/蓝天路42亩土地红线图。

2. 42亩城镇住宅用地，邻近省政府（北侧约600m）及海口市中心商圈（约800m），周边成

熟。周边住宅售价12000-16000元/平。商业售价约30000元/平。优质1层商业租金约40元/平.天。

基地现状：1期已开发交付1幢高层住宅，2期局部已开挖、打桩地下1层。

2

小结纲要

1、 项目资源稀缺性角度，考察团队初步判段，沿海岸线，连续长度大于5公里资源稀缺。

2、 项目短期（3年内）操作可行性不高，极其缺乏政府对区域发展支持及基础设施配套。

3、 土地价值方面，土地征收上缴政府成本6.9万/亩，农民及地上附着物补偿另外谈判支付。龙沐湾国信项目2010年前土地征收成本约18万/亩（企业主导征收）。

4、 政府规划导向。海南省加快推进滨海大道基础设施建设，定位西线发展文化旅游产业。乐东县政府未对龙腾湾湾地区做出详细规划，龙沐湾及龙栖湾规划方案也均由企业方提供。

5、 李总股权结构。4500亩土地由8家公司分别持有，均由李总100%控股；9000亩土地李总方占30%股权，另70%股权质押给某合作方，李总承诺由其负责处理70%质押股权部分。

6、 李总对于后续项目运作思路

1) 希望合资公司能够综合运作4500+9000+30000亩项目；

2) 4500亩部分，前期完成概念方案，用此方案呈交海南省相关部门，争取立项省重点文化

旅游项目，借此将土地变性为文化旅游用地（李总表示此变性无需花费大额资金）；同时用92年的批复文件上报国土资源厅，获得土地存量指标，解决指标问题（李总预计1年半时间）。

7、 李总表示已经回绝苏宁方面的合作。另外，一步将4500亩土地变性为商住用地无法达成合作。

3