最高人民法院民事裁判规则(3)

产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案》（李琪），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：149）。

点评：即便当事人间存在“不追究（迟延履行）违约责任”的事先约定，但在合同应继续履行前提下，如何确定履行期限，属合同解释的问题。

9.合同内容违反效力性强制性规定，才应认定为无效 ——违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。

标签：合同效力-合同有效-管理性规范-效力性规范

案情简介：2008年，实业公司与研究所签订《承包合同》，约定前者承包后者土地建设休闲农庄，“经营项目必须符合国家有关法规和国家环保要求”。此前，实业公司就拟承包土地旁的水库与他人所签《水库养鱼承包合同》明确了水库系饮用水源。2010年，环保局以实业公司擅自在饮用水源一级保护区内新建与供水设施和保护水源无关的建设项目为由，对该公司处以行政罚款15万元。2011年，实业公司以《承包合同》签订时，研究所故意隐瞒水库为饮用水源一级保护区这一重要事实为由，起诉研究所，要求确认合同无效，研究所赔偿其经济损失2100万余元。

法院认为：最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第14条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《水污染防治法》第58条规定：“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。禁止在饮用水水源一级保护区内从事网箱养殖、旅游、游泳、垂钓或者其他可能污染饮用水水体的活动。”该规定为管理性而非效力性规定，违反该规定，行为人应受到行政处罚，但不影响民事合同效力。且本案中，实业公司在签订《承包合同》前，与他人所签《水库养鱼承包合同》明确了水

库系饮用水源，实业公司应当知道这一事实。所承包土地位于水库畔，故实业公司认为研究所在与其签订合同时，存在欺诈的理由不能成立。案涉《承包合同》合法有效。实业公司在涉案承包土地上未报经环保部门审批，擅自在饮用水源一级保护区内新建与供水设施和保护水源无关的建设项目，违反了合同约定，其损失应自行承担。

实务要点：在认定合同效力时，应区分效力性强制性规范与管理性强制性规范。违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。

案例索引：最高人民法院“某实业公司与某研究所承包合同纠纷再审案”，见《合同内容只有违反了强制性效力性规定才应认定为无效——湛江市富昌实业有限公司、湛江市富昌休闲农庄有限公司、湛江市农业科学研究所湛江市农业承包合同纠纷再审案》（王毓莹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：159）。

点评：不轻易认定合同无效，是市民社会意思自治的体现，是《合同法》鼓励交易原则的贯彻。司法实践中，对合同无效的认定亦将愈加从严。

10.建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据 ——房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。

标签：合同效力-合同有效-管理性规定-建筑容积率-规划使用用途

案情简介：1988年，开发公司就其开发建设的小区房屋开始对外预售。2009年，小区业主委员会以当地规划部门2000年公布的《法定图册》确定的案涉小区建筑容积率，反推出应作为“公用配套设施”规划用途的两栋小楼建筑面积未计入容积率，亦未缴纳相应土地价款，进而主张诉争小楼所有权应归小区全体业主共同所有，开发公司应返还该小楼并赔偿损失。

法院认为：《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故本案中，考量房屋建造者开发公司是否对诉争房屋享有物权权利，关键在于其建造行为是否“合法”。为此，开发公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼全部资金系其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，开发公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在业主委员会未举证证明开发公司已将案涉小楼所有权转让给业主的情况下，开发公司所持其对案涉小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规规定的“房地一致”原则。当地规划部门《法定图册》中确定案涉小区的建筑容积率，性质上属于建筑规划方面的管理性规定，不能直接作为确认房屋所有权的依据。即便认定开发公司在全体业主分摊了土地价金的土地上违反建筑容积率等规定，违法建造了房屋，侵害了业主权益，亦不能进而得出该房屋权属归于业主共有的结论，而只能产生侵权的法律后果。《法定图册》所确定的案涉小楼规划用地性质，亦不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。即便按《法定图册》地块控制指标表的规定，案涉小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理，但无论从案涉小楼建设年代，还是从目前法律规定看，均未明确对“配套设施”所有权权属进行规定，亦不能因案涉小楼规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。故本案业主委员会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，不予支持。

实务要点：建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应归属于全体业主共有的结论。

案例索引：最高人民法院“某业主委员会与某开发公司等房屋侵权纠纷再审案”，见《建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据——广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：173）。

点评：违反规划设计要求建造的“违章建筑”，在未被依法定程序确权之前，一方主张自己享有所有权，远比证明对方不享有所有权的难度大。

11.双方就同一事项签订两份协议，原则上以后者为准

——两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。

标签：合同变更-合同解释-举证责任

案情简介：2006年9月，村委会与开发公司、项目公司签订三方协议，约定村委会提供土地，项目公司和开发公司负责开发。同年10月，村委会与开发公司签订双方协议，约定开发公司征用村委会土地，开发公司出资无偿为村委会建设回迁楼。实际履行过程中，开发公司并未依约取得回迁楼建设用地使用权，但仍为履行回迁楼建设进行了前期工作。2012年，因拆迁工作受阻、回迁楼建设手续一直未办理完毕，村委会以开发公司未完成回迁楼建设构成违约为由，起诉开发公司，要求承担违约金及赔偿损失1.4亿余元。

法院认为：案涉三方协议及双方协议均合法有效。两份协议的具体内容和当事人不同，并不能相互覆盖、相互取代，故不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况来理解和分析协议的关系和内容。本案中，双方当事人争议的焦点是回迁楼建设问题。三方协议未涉及，签订在后的双