A22《成本管理办法》

XX地产管理制度 成本管理办法

第二阶段：项目根据开发及工程计划分期出施工图，在完成施工图设计后20天内，工程管理中心必须按施工图编制单位工程的成本预算指标，由监察室审议后报公司经营班子审定下发；财务管理中心根据审定的单位工程的成本预算指标修改按估算成本方式编制的目标成本作为该项目工程成本控制的依据。

第二节 目标成本的执行与监控

第十条 经公司审批下达的各项目目标成本，按部门控制范围进行分解，落实到相关责任控制部门，以作为成本控制和考核的依据，具体责任部门的划分见本办法附件一《项目成本预算、核算科目表》约定。

第十一条 财务管理中心建立各项目成本台帐，对开发目标成本实行动态管理，具体成本台帐格式见本办法附件三《成本台帐》。各业务部门需对成本的发生实行严格的控制。

一、事前控制：经办部门在成本发生之前应认真分析成本的构成，积极寻找合适的方案，做好合同规划，尽量将成本控制在目标开发成本范围之内。

二、事中控制：各项目工程部和总部各中心在日常经营中，需对每一笔成本的发生是否超该期成本预算出具意见，超目标成本预算的合同或付款，须在招标结果审批及合同会签审批、付款审批中说明，具体说明成本超标原因和依据，原则上成本增加以不降低项目利润为标准。

三、事后控制：每月10日之前，由财务管理中心编制《动态成本明细表》报公司经营班子，将合同金额对应预算金额、结算金额对应合同金额，以更为准确的反映成本发生的变化，综合反映项目目标成本执行情况，由工程管理中心对成本超标原因作出详细的分析，同时提出解决措施。《动态成本明细表》见本办法附件四。

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第十二条 每月12日之前财务管理中心对《成本台账》和《动态成本明细表》进行核对确认，以该成本为依据对项目经营情况分析后报公司经营班子。

第十三条 目标成本按最明细一级科目进行单项控制，任何超预算的成本都必须按《成本超标审批表》的权限和流程报批，杜绝先发生后报批或不报批的行为。

第三节 目标成本的调整

第十四条 经审定的总体开发成本原则上不作调整，在实施过程中如因项目本身条件发生重大变化，如：土地面积增减、合作方式改变、规划定位改变、建筑面积（容积率）的增减等导致目标成本体系的全面变动，工程管理中心应对项目总体目标成本进行修订，并重新报批。

第十五条 目标成本在编制新的一年年度成本预算时系统调整。年度目标成本的编制和调整指引详见附件五。

第十六条 为确保能在核算系统中及时生成目标成本， 工程管理中心需在编制年度目标成本前按成本核算的要求估算项目尚未有图纸方案的工程成本及清理实际已不履行的工程类合同，审核部门及时更新结算及预算成本及面积数据，财务管理中心和开发部门需对土地类成本及开发报建类成本及时更新。

第十七条 年度目标成本经公司审批下发后作为该项目当年成本控制的依据。

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第三章 工程预算管理

第十八条 工程预算暂按国家颁布的当地建设工程定额计算规则及其计价程序进行编制；材料价格有招标价按招标价执行，没招标价的按定额价或信息价暂定。

第十九条 工程预算由工程管理中心审核部组织编制并下发相关项目公司。

第二十条 工程预算编制须建立完整的计算底稿或公司统一使用的图形算量软件电子版，定额子目内容、层（段）和轴线的构件计算明确清晰，并有完整计算过程。

第二十一条 工程量计算完毕须进行汇编工程量指标分析表。

第二十二条 工程预算书应有详细的编制说明，编制说明要具体、全面。

（1）工程概况（工程名称、所属期区、建筑层数、建筑高度、建筑面积、基础形式、结构种类）；

（2）计价办法（执行定额、取费内容和标准、运用当地当期文件的范围和内容）；

（3）编制考虑因素，包括但不限于图纸不确定因素、特殊工程量计算方法、暂计价的内容和方法、地理气候环境条件影响的计算处理办法、当地政策因素的调整计算办法。

第二十三条 施工成本预算的编制执行工程量清单计价办法或按建设工程定额计价的方式计算，按公司各时期的企业定额水平（基价）套算，设备材料按公司规定的信息价计算范围内容、招标价计算范围内容、定额价计算范围内容、特殊设备材料并没有招标价及独立分包部分设备材料采用暂估价进行计算，机械费按定额计算，税金按国家规定计算。

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第二十四条 工程预算编码须根据施工图纸设计的单位工程名称和设臵的单位工程编码进行设定，以单位工程划分规则为准，范围内容一致。 第二十五条 预算完成后，须与目标成本进行对比分析，总结分析结果，编写超标原因报告。

第二十六条 建立预算评审制度。采用审核组、相应职能中心综合评审方式进行，由审核经理复核、中心总监审核、管线总审批。评审标准有：

1、检查工程量、定额子目的套算、综合单价水平、措施项目费的合理完整；

2、设备材料单位分类合理准确、工程收费的完整准确； 3、有详细的预算编制说明；

4、有预算总造价、单方造价及相关造价分析。

第二十七条 评审完毕须书面反馈评审意见，并纳入预算资料档案，预算编制根据评审意见修正，评审工作须在2天内完成。

第二十八条 工程施工图预算编制及评审必须认真负责，其误差率不得大于5%。

第二十九条 工程预算编制完毕，如经评审不超标，则作为施工蓝图的工程预算，进行签订施工合同或进行施工招标；当预算超标，则由工程管理中心结合超标原因组织图纸优化设计，设计人员须书面说明优化范围、内容、构件尺寸变更情况等，由预算员修订优化设计工程预算；如优化工程预算仍然超标，则由工程管理中心设计组负责办理超目标成本审批手续，优化设计工程预算作为施工图预算签订施工合同或招标编标底依据。 第三十条 园林园建工程、外水外电工程、市政工程及二次深化设计的工程预算由工程管理中心审核组在10 天内完成。

第三十一条 主体项目预算编制原则上在 20 天内完成，有地下室的高层

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