紫阳路项目可行性分析11[1]

玛恩河谷投资有限公司 黄维

质，与其他商业项目形成互补，打造真正的商业核心地带，可以带来物业租金价值的飞跃。 3.4物业租金升值潜力巨大

中国商业地产价值在不断攀升，紫阳路地段租金起点低，有足够的攀升空间。 4、Threat(威胁分析) 4.1宏观市场竞争激烈

宏观市场的变化，各种营销手段，促销方式竞争是永远存在的。 4.2周边商业市场威胁较大 “首义广场欢乐城”、“中南路整体商业圈”对本项目威胁与竞争的长期存在的。 4.3周边新项目的开发

“首义广场欢乐城”将成为第一竞争者，无论是前期的客户招商竟争，还是后期消费者的竞争都是趋于白热化的。将来未知商业项目的开发，也有可能带来潜在的威胁。

第六章“佰兴生活广场”项目定位及主要规划思想

紫阳路即将崛起的第三代购物中心

购物中心，作为一种风靡全世界的商业形态，近年来大有席卷神州之势。经过几年的发展，步行街在中国经历了一个曲折的发展过程，我国购物中心可归纳为三个发展阶段：

第一代购物中心

第一代购物中心为传统型百货，该形态的百货只局限于商品购物，满足社会的基本需求。 第二代购物中心

- 13 -

玛恩河谷投资有限公司 黄维

第二代购物中心为摩尔城或销品茂，西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

第三代购物中心

我们引进香港，欧美的社区服务型购物中心形态，增加了中国内地的文化特性许多要素，如： 服务于社区或区域性市场 具有行业独特性

具有社会转型的责任性

我们将以服务于社会，满足人群健康生活为自任，打造一种全新的商业模式（即社区型商业中心），并且让这个模式能够成为我们公司将来在商业地产发展上面的一个模板。

案名：

华城〃佰兴生活广场

浪漫炙热的法兰西风情，文化独蕴的商业景观

“华城〃佰兴成活广场”引入法兰西文化，营造浪漫、炙热、奢华、文明的商业氛围，将法兰西璀璨的文化元素与现代商业的经营理念相结合，以“景观娱乐化、情境故事化”为设计原则，以法国文化的著名故事、传说、图腾等为蓝本，打造成有娱乐价值的商业小品，大大提升了“华城〃佰兴生活广场”的文化价值，必将吸引大量人流，从而最大限度实现“华城〃佰兴生活广场”的商业价值。

服务型商业形态，六大功能惊艳全城

集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、文化于一体“华城〃佰兴生活广场”是紫阳路首座集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、文化六大功能于一体的复合型购物中心区，通过对紫阳路区的消费形态的深入调查，有意识地对“华

- 14 -

玛恩河谷投资有限公司 黄维

城?佰兴生活广场”的商业型态进行合理整合，力求达到业态互相带动，从而真正做旺整个商业区。

“华城〃佰兴生活广场”（初定）商业业态如下:

一楼：邻街（水陆街）时尚购物街。

美食街、流行包，小饰品、名贵烟酒、特色小食、茶叶、茶具。 邻街（复兴路）奢华享受街。

黄金珠宝首饰、工艺品、各类高档名店、高档男女服饰、钟表行。 邻街（规划路）浪漫风情街。

浪漫西点屋、特色异域小食 商场内部

品牌皮具、箱包、鞋类、化妆品奢华和柔美的结合 经典美食城，各国小吃的荟萃 3C卖场，科技最前沿的展示

二搂：品质生鲜超市 尚品购物街 理发店

品质生鲜超市，超越集贸市场的概念，这里将提供最高品质的商品，云集国内外一线内外食商品，无公害菜品，将是健康是生活的保障。海鲜，干鲜，灵芝，燕窝，鹿茸，人参，进口食品，进口红酒，白酒，都能够在这里找到归属。

三楼：欧典母婴公园，SPA养生休闲馆，浪漫红酒品生馆

最优秀的品质，最优越的环境，享受人生和提高品质的首选会所。父亲，母亲，孩子都拥有自己的会所，一家三口，一个都不能少。

科学商业管理，终身细致服务

在商业经营业态划分上面遵从先进的商业形态，符合人流动向,全方位引导人流运动，实现完全的无死角经营。各种经营业态相互依托，确保能持久经营。在后期管理上，针对紫阳路商圈的个性特点，推出科学的个性化服务，

- 15 -

玛恩河谷投资有限公司 黄维

以“365天全天候服务，360度全方位管理”的原则，全面负责生活广场的物业服务、经营、推广等方面事宜，保证了生活广场经营的稳定和持续发展。

第七章 项目招商与经营管理

招商是经营成功的前提 一、招商原则和准备过程

招商目标的选择

企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：

(一)项目自身的市场定位；

根据自身项目定位及业态进行招商活动，在招商过程中以符合本身定位的商家为优先对象。 (二)项目所在地的消费状况；

(三)投资商和发展商的自身资金情况； (四)拟引进商家的市场定位、发展战略； 招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

(一)招商谈判的特点

1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2．谈判条件的原则性与灵活性

企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，

- 16 -