房地产企业土地增值税和营业税政策辅导

3.高级公寓、别墅、度假村等不得享受普通住宅优惠政策。土地增值税细则第11条

4.既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应当分别核算土地增值额，不能分别核算的，一律不得享受普通住宅优惠政策。 800*70%*1.2%=？

（二）因国家建设征用、收回的房地产已经因城市规划建设需要而搬迁的，由纳税人自行转让的原房地产，经省地税局批准，免征土地增值税。 条例第8条、细则第11条 （三）个人将房地产无偿转让给直系亲属或其他承担赡养义务的个人，免

征土地增值税。细则第2条 （四）将房地产通过公益捐赠的渠道捐赠给政府、民政、教育或其他社会福利或公益事业的，免征土地增值税。 细则第2条

（五）在企业兼并过程中，对被兼并企业将房地产转让给兼并企业的，免征土地增值税、营业税、印花税、契税。

财税【1995】48号、财税【2002】191号、财税【2003】184号、财税【2006】41号 八．优惠政策 （一）收入分散法

精装修房

应当将装修费由业主委托单独进行。 （二）临界点法 普通住宅 售价 除开发税金外的其他扣除项目金额 128.48 X 100 M 最佳定价X=128.48*M（地价款+开发成本+开发费用+加计扣除）/100 （三）分散交易法

先投资，再转让股权，节省营业税 （四）化整为零法

先将开发产品销售给销售公司，销售公司再销售。

普通住宅

（五）核算技巧法 分解土地价款。

第二讲 营业税政策难点解析 一．营业税纳税义务的发生时间 （一）营业税细则第28条：纳税人采取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的，应当在收到预收款的当天确认纳税义务。 与增值税不同。

会计上：遵循权责发生制原则 税法上：遵循收付实现制原则 按预售房款缴纳的营业税： 借：待摊税金

贷：应交税费——应交营业税