房地产企业土地增值税和营业税政策辅导

收到定金： 借：现金10000

贷：其他应付款10000 到期，业主违约： 借：其他应付款10000

贷：营业外收入——违约金10000 问：这10000元违约金收入缴纳作为营业税价外费用缴纳营业税？ 营业税细则：价外费用是指提供应税劳务的或转让不动产和无形资产的同时向对方收取的违约金、罚款、逾期付款的利息、代收款项、代垫款项等。

答：不缴纳。但必须缴纳企业所得税。 价外费用缴纳营业税的前提条件必

须是交易实现。

（二）代收款项和代垫款项应当作为价外费用缴纳营业税。不管是否开具发票。

思考：房地产企业如果将代收款项开具在发票上，应当缴纳土地增值税和企业所得税；但不开具在发票上，不需要缴纳土地增值税和企业所得税。但代收款项不管是否开具在发票上，都应当作为价外费用缴纳营业税。 但房地产企业提供物业公司代收的款项不需要缴纳营业税，仅就其收取的手续费缴纳营业税。国税发【1998】217号

此外，房地产企业代收的维修基金不

需要缴纳营业税，属于业主所有。 财税【2003】16号

注意：自2008年1月1日起，物业公司代收的款项必须开具《山东省济南市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票》，物业公司按开具金额减除代收款项后的余额缴纳营业税，业主凭物业公司的开具的发票税前扣除。 鲁地税函【2007】194号 四．先购后销业务

思考：甲企业购买一座旧房，支付价款2000万元，以1000万元装修后，以5000万元销售给乙企业。 问：甲企业缴纳营业税的计税依据=？

A．5000万元

B．（5000-2000）（对） C．5000-2000-1000 D．免征

财税【2003】16号：企业外购或受让的不动产销售的，允许减除外购或受让价款后的余额缴纳营业税。 （一）执行财税【2003】16号文件应当注意：

1.只能外购的或受让的不动产，才能按差价缴纳营业税，对于接受投资、自建自用的不动产的销售，一律按全额缴纳营业税。

2.允许按差额缴纳营业税的情况不仅包括2003年1月1日后购进并销