我国居住小区物业管理模式探索

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2我国物业管理现状及存在的问题 2.1物业管理的概念、类型

在分析我国物业管理现状及存在的问题之前，本节将介绍在物业管理服务活动 中与本文有关的几个概念，理解委托式物业管理与自营式物业管理两个概念之间的 区别并简要描述各自的特点，以便更好地展开论述。 a物业概念

“物业”一词源于香港地区，是房地产的另一种说法。但房地产是一个范围较 广的概念，既包括房产也包括地产。物业则指具体的房地产，它更侧重于不动产。 从物业管理的角度来看，物业是特指使用中或可以投入使用的各类建筑物及其附属 的设备、配套的设施及相关场地等。 [3]

b物业管理概念

物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委 员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区 域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的 活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按 照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主 要在于物业管理机构的范围不同。 c物业管理的类型

根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物 业所有权与管理权的分离，物业管理的类型可以分为委托式物业管理和自营式物业 管理。委托式物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自 营式物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。 (1)委托式物业管理 在我国，《条例》规定业主应将物业管理服务内容及相关要求通过合同的形式委

托给有物业资质的物业公司对居住小区实行管理，因此，被称为委托式物业管理。我国物业管理现状及存在的问题 7

委托式物业管理服务基本内容是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公 共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常 在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们 正常生活、工作秩序和物业良好的环境。住宅小区的物业管理服务大致包括以下内 容：

①房屋管理服务； ②房屋装修管理服务；

③物业共用设施设备管理服务； ④环境清洁卫生管理服务； ⑤绿化管理服务；

⑥安全管理服务：包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大 方面；

⑦文化、娱乐服务；

⑧其它同时惠及全体业主、使用人的服务。

这种管理模式的最大优势是能为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后

顾之忧，虽然收费高一些，但只要业主负担得起，就愿意接受物业公司的专业管理。 这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。其主要弊端是：管理 费用较高，很多中低收入居民承受不起，是造成物业管理收费率低的原因之一。 委托式物业管理在我国已经实践和发展了20多年，虽然在实践中也存在一些问 题，但也有较大的市场需求，为物业的发展贡献比较大，也应该得到肯定并应继续 推广和完善。

(2)自营式物业管理

所谓自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理，既不由建设单位负责，也不 聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由小区业主自己管理。

自营式物业管理模式下将整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居 民的套房），由业主自己管理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和 临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓自营式物 业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责小区管理。委员一般

任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。我国物业管理现状及存在的问题 8

这种方式在台湾的城市中比较普遍。自营式物业管理的最大优势是，业主基本 不用花钱或者花很少钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要 求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中 统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。其缺点是可能管理 不够规范等。

2.2我国现阶段物业及物业管理特点

我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配， 低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单 位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇80%以上的可售存量公房已 出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95%，建设 部公布的数据表明，“2005年底全国城镇自(私)有住宅建筑面积87.9亿平方米，住 宅自(私)有率为81.62％”。 [4]

由于房屋产权的复杂性，导致在物业管理方式的选择 上也具有独特的特点。 2.2.1产权的复杂性

物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：

一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分(80%以上，北 京为90%以上)是多层(六层以下)和高层(六层以上)楼房，其建造形式基本上是集合 式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权(业主户门以 内部分)和不可单独界定边界的房屋公共空间(单栋楼房户门以外部分)、共有设施 (共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅 炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等)以及土地的共同所有 权。由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的 权利，受到相邻业主权利的制约。

二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售 公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同

主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业管理，单位 产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业管理， 仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。我国物业管理现状及存在的问题 9

三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期， 为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所购 房屋都是期房，物业管理企业在承担新建房屋的物业管理过程中要同时应对作为产 权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者 是为住用舒适安全需要选择物业，二者在选择物业管理企业的问题上经常产生矛盾。 由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现

在物业管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。1）传统体制下，物业管理供应主 体是政府下属的房管所(这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设 置)和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部 门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由 所在单位补贴。2）居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部 门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财 富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何 满足这种需求，自上世纪80年代初开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物 业管理服务并得到迅速发展。 2.2.2我国现阶段物业管理特点

a传统的管理方式和委托式物业管理模式在一个时期中并存

由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算，或由传统的 管理方式提供服务或需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业管理服务消费。 目前，可供选择的消费提供方式基本上有三个：一是继续由房管所、单位房管 部门提供物业服务，但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明 是落后的供应模式；二是由开发商选择物业管理企业，有利于开发与物管的衔接， 但不利于为业主提供质优价廉的服务，三是由业主选聘物业管理企业，相比较而言， 这种模式尊重和维护了业主的财产权利。其中后两者都属于委托式物业管理。 在现阶段，计划经济体制下形成传统的管理方式和委托式物业管理模式在一个 时期内并存。

主要原因是，近几年，一方面大量新建成的住房进入房地产市场，作为商品房 出售，售后管理纳入物业管理轨道，这部分房屋呈逐年增加趋势；另一方面，未出 售的直管公房还要继续管理。在城市房屋的管理中，房管所还具有其不可替代的自我国物业管理现状及存在的问题 10

身的优势。在一定时期内，它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。因此，市场 化的物业管理模式与计划经济体制下形成的、传统的房管所管理模式将在相当一个 时期内共存。当然，两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。 b从事物业管理服务企业须通过资质认定

在我国，对从事物业管理服务企业应具备的条件作出了规定，即从事物业管理 活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，违反条例的规定，未取得 资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法 所得，并处罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。违反条例的

规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的， 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处罚款；给业主 造成损失的，依法承担赔偿责任。

由于对从事物业管理服务企业须通过资质认定的限制，从而排斥了其他为物业 管理服务方式。

c业主无权支配和管理物业费

《条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定向物业管理公司交 纳物业服务费用。即物业服务费用由业主交纳，物业管理费和物业收益由物业管理 公司收取并管理。

物业公司收费可以采取包干制或者酬金制方式。实行物业服务费用包干制的， 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物 业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬 金。实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物 业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

由于物业服务费由物业管理公司的收缴与管理，业主无法知道物业管理费的真 实使用情况，更无法对其实施管理。 d政府对物业管理服务的管理有限

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地 方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。我国物业管理现状及存在的问题 11

这种监督管理主要体现在对物业管理企业资质的审查和管理上，即物业管理行政主 管部门对物业管理服务的管理只是在物业公司资质审核和复评时，才对物业公司提 供的服务进行评价和认定。

2.2.3现阶段物业管理存在的主要问题及解决办法

在现行物业管理模式下，在物业管理实践中存在诸多问题，甚至引发了很多冲 突，引发了社会矛盾，造成了不稳定。主要表现在以下几个方面： a物业管理法制建设滞后，完善的物业管理法规体系尚未建立

物业管理涉及到物业管理企业之间、物业管理企业与政府之间、物业管理企业 与房地产开发商之间以及物业管理企业与业主之间等众多主体之间的责权关系，必 须以完善的法规体系来规范和制约。目前虽然施行了《物业管理条例》，但是从总 体上来看，物业管理的法规体系还不健全，且过于宏观。物业管理中产生的大量矛 盾和纠纷因无章可循往往得不到及时解决。

应立法明确物业服务内容必须在合同中明示物业服务合同是物管企业和业主享 有权利和履行义务的基本依据。应以立法形式明确规定物业服务合同必须对物业管 理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管 用房、违约责任等内容进行明确约定。至于物业对小区安全是否承担法律责任的问 题，也应当在合同中分项具体规定，\以合同约定\为据。

b物业管理收费率都偏低，影响了物业管理的正常运转和可持续发展

目前，业主拖欠物业服务费的现象比较普遍，而且相当严重，有的已经超出了 物业公司的承受能力，甚至影响到物业公司的正常运行。这一方面是因为现有职工 工资构成中未包括物业管理支出部分，居民经济能力普遍较弱。另一方面是由物业 管理消费观念淡薄，既希望享受服务，又不愿意交纳费用。三是部分业主对物业管