公积金贷款额度缩水近半 购房率会下降

公积金贷款额度缩水近半 购房率会下降

主持人：大家好，欢迎收看本期地产脑风暴，本期节目由腾讯大粤房产、FM95.3广东电台财经广播以及投资快报共同主办，我是来自FM95.3广东电台财经广播的主持人陈伟彬。今天会跟大家探讨一下有关住房公积金方面的话题。

日前，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)开始征求意见。根据上述两个文件，其中拟规定已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款。这意味着，新政一旦通过，广州市民买房将只有一次公积金贷款的机会。

另外，公积金贷款的计算方法也有所改变，额度缩水近半。公积金贷款缴存的年限提高，外地人需连续缴存36个月，本地人需连续缴存24个月。购买二套房用公积金贷款只能贷3成。网友们纷纷发表意见，表示新政不合理的比较多。

对于今天这个话题，我们请到了两位嘉宾来共同探讨，一位是广东省房地产研究会副会长，也是我们大家非常熟悉的知名房地产专家韩世同；还有同样也是资深房地产专家、高级经济师申格联。

我们刚刚讲到两个征求意见稿，包括《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》（征求意见稿）以及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》（征求意见稿），在3月21日悄然挂上了官方网站，修改公积金政策的原因是什么？先听听韩老师的看法。

韩世同：公积金管理部门给出的原因是两个，一个是要贯彻落穗六条，调控房地产；还有一个是使更多的刚需能够贷得到公积金贷款，我觉得这两个理由都不是太站得住脚。

首先公积金部门没有调控房地产的职责，也不会有人要求赋予这个职责，虽然有的政策也会利用公积金的放松和收紧来调节，但是显然不是由公积金部门自己说了算。

还说因为现在只有9%的人使用了公积金贷款，还有91%的人没使用，它的理由是保障这91%的人都可以贷到公积金贷款。但现在我们看到的这个方法，恐怕对于很多人恰巧是抬高了门槛，贷不到，而且贷不足额，还不能贷第二次，这是给那些缴存额比较低和缴存时间比较短的人设置了更高的门槛，可能91%的人有很多人会被挡在外面，或者贷款额度有很大的削减，而且不能再贷。

我觉得更大的原因是理由在于近期商业银行的房贷收紧了，收紧了必然大家涌向公积金贷款的路径，我相信虽然他们没有讲这个情况，但是我推测应该是大幅上升的，大幅上升的情况下，他们赶紧采取防火墙的做法拦住它，设置一个障碍，否则按照这个势头下去余额不足，这种担心也并不是完全没有必要的。

根本原因在这里，但是他们没有说这个原因，有一些事明摆着，说出来也没有关系，说现在贷得这么猛，突然几个月或者半年增加这么多，我们要采取一些措施，如果这些措施是合情合理的话，大家是可以认同和理解的，但是现在找了一个这样的理由，搞了这样的做法，我觉得有点不搭调，造成人们对于它非常不满。甚至从全国的层面来看，导致很多人误认为广州出台了房地产新政，这个是非常莫名其妙的，全国都非常关注这个事情，我觉得可能是起草这个文件的人始料未及的。

主持人：韩老师觉得官方给出的这两个解释有点牵强，有可能跟银行贷款收紧有一定的关系，申老师有什么看法？

申格联：我还是比较认同公积金官方对于这个原因的解释，作为政府的职能部门，首要职责是要真正将这个政策落实到位，保障一些职工可以贷到公积金贷款，说有91%的职工还没有使用到，让这部分人能够使用，在政策上稍微做一些调整，这个解释我还是比较认同的。

现在广州市政府推行公积金新政，我想其实跟国家宏观调控的精神是一致的，现在老说提倡调控，但都不说房地产调控。政府可以用政府的行为去解决一些宏观上的问题，比如公积金，我更愿意把它看作是政府调控的政策之一。将公积金纳入保障性住房建设的范畴，这样来考虑，我们就比较好理解。现在政府觉得公积金有必要进行调整，收一收，以满足更多人对公积金的使用，让沉睡的公积金可以补贴在保障性住房建设和投资上，我想都可以理解。因为据了解，在2001年全国有很大一部分公积金，这些沉睡的公积金如何用好，是否可以把公积金作为保障性住房建设的筹备资金，进行一种统筹规划，我想这都是一个有益的探索。

主持人：看来申老师对这个解释比较认同。我们接着看第二个话题，在4月10日，广州公积金新政意见征求将结束，您觉得会不会完全按照这个征求意见稿来实施？

韩世同：如果完全按照这个来实施，中国官僚体制的特色可能就彰显无疑了，你又走过场，又征求意见稿，现在意见满天飞，结果还是按照这个来做，完全不改，要这样的话，我认为公积金主管部门领导的位置都不一定可以坐得住，因为太不尊重民意了。

我觉得他们完全按照这个起草的内容，这么大幅度地改动，肯定是行不通的。但是他会修改成什么样，就不知道了，可能是稍做一些修改，可能是把里面的计算公式改了，原来是1/2，现在可以把这1/2缩减一半，是不是就合适了，是不是就合理了，这个不太清楚。完完全全按照征求意见稿来实施，我认为可能性非常小，但是怎么改，可能装模装样地改一点点，如果改动这么大，有必要吗。

现在公积金不可能是100%都可贷的，如果100%都贷的话，公积金是不足额的。把多部分人的公积金缴存额贷给少部分人，有需要的这些人，如果每个人都去提取，公积金就没有了。而且政府是否可以挪用公积金，还是有很大争议的问题，现在政府是把公积金赚到的一些钱拿来做保障房，但公积金的权属应该是所有公积金投入者的，但是这些投入者的公积金，有一半是单位和机构替他交的，公积金不能拿去做保障房。

少部分人的公积金，现在沦为和异化成一种福利待遇了，尤其是收入高的机构，最高月公积金缴存可达到七八千，很多人的收入都还没有这么高，公积金就可以缴存这么多，实际上是一种变相的福利补贴，非现金收入。这个制度本身就不是完全合理的，对于一些亏损机构和民营企业，基本上是没有可能收缴的，如果企业帮助职工缴存了这个，企业开销就太大了，难以发展下去。有一些可能就是象征性的交一点点，这个制度并不是很均等的，每个人都可以享受得到的普惠制度。我认为不会完全按照修改的内容实施，至于怎么改，可能就是稍微改一下。

主持人：有点像现在受到大家关注非常多的停车场收费改革的问题。

韩世同：也可以听证，听证完了之后该怎么样还是怎么样，甚至听证也是可以操控的。

主持人：停车场两个方案，如果你说不是方案一就是方案二的话，最终出来大家的意见更加大。申老师觉得征求意见稿最终会不会原封不动地推出来？

申格联：回答这个问题，首先对公积金这个概念解释一下，公积金主要是比如城镇居民在购房的时候，大家用自助的形式解决融资困难，享受这个政策的主要是政府部门公务员以及事业单位和国有企业职工，这些人在缴存一部分的同时，单位再出一部分，甚至还成为一种工资性的补贴，很多单位为了避税，把这部分加到公积金里面。

我们要了解公积金，在概念上，我更愿意把它认为是政府行为的一种管理的资金，它在宏观调控的时候，只要政府管理得当，还是可以进行有效利用的。2011年到2012年，全国沉睡的公积金有四五千亿，金额很大，怎么用好它，这里面牵扯到很多值得探索的问题。

目前各个地方进行保障性住房建设，主要的形式是通过招拍挂，开发商配建保障性住房，政府把这个任务押给了开发商，开发商不会自己出钱，“羊毛出在羊身上”，这个压力最终还是到了购房者的身上。考虑到这个问题，我觉得应该把公积金更好地调配到保障房建设上，因为本身房子就是保值升值的，又可以取得一部分租金收入，总比把这些公积金放在银行吃利息好得多，这样可以发挥更大的效应。

从这个角度考虑，这次的政策应该来说不会有太大的变动了，既然这次的政府征求意见稿出来，太大的意见应该不会有，整个精神还是符合国家宏观调控的要求的。

主持人：申老师觉得最终实施不会有太大变化。如果广州公积金新政实施，将对购房者产生什么影响？特别是一些外地客以及改善型需求？

韩世同：现在这个政策的起点高了很多，有很多交的年限不够的，首先没有资格申请，想买不能买，这部分人虽然是属于91%的，其实也被高门槛拦住了，至少暂时不能买。

还有一部分情况，这样算完了之后，这个额度，可能单身的只有十几、二十万，但是单身的最高限额是50万，家庭的最高限额是80万，大家知道50万和80万在广州买一套房子，可能在很边远的地方，或者是很小的二手房，如果买新房，动不动几百万是很正常的，这本身就是不足额的。很多人需要组合贷款，贷

一些公积金，然后不足额的部分再做商业贷，这样来做的话，在商业贷依然收紧的情况下，大多数人暂时不可能买房，公积金申请额度可能会很小，商业贷款又贷不到，这样会造成比较大的影响。

有一个数据统计，现在一次性付款已经达到了17%-18%，还有30%多是商业贷款，另外50%左右，有一部分全部用公积金贷款，有一部分用组合贷。这样来看，公积金贷款目前占了差不多5成，如果这部分人有一半受到影响，等于整个市场二三成人受到影响，这个影响不可能不大，会造成比较大的冲击。本来对外来购房者，按道理穗六条是限制的，外来购房如果不是购房主力的话，不会造成很大影响，但现在由于外来购房者已经变成了主力，公积金贷款也已经变成主要的构成部分了，因为商业贷款限制了，这个影响必然会更大，会大到什么程度，这个看不太清楚，如果完全执行的话，我觉得肯定会对市场造成很大的影响。

主持人：至于有多大影响还要看新政是什么内容，实施之后需要观察一段时间。 韩世同：对。 主持人：申老师呢？

申格联：这两年来，二手房交易中，广州有30%的购房者一次性交款，70%选择贷款，纯公积金贷款比例只达到20%-25%，加上组合贷款，大概涉及公积金贷款的只有30%。在一手房的交易中，由于商业贷款收紧，公积金贷款正在成为改善型需求的主要贷款方式。公积金新政实施，影响最大的就是改善型需求。大家知道，很多国有企业、事业单位和政府部门，他们的贷款主要是靠公积金这块，有一些效益相当好的，缴存5-6年，10多万就有了。假如这部分公积金不用的话，他们会觉得很可惜，有一些人买了二套房，不让买第三套了，这个政策有它合理的一方面，享受政府优惠的人员，买了二套房，必须让给91%没有使用过公积金贷款的人一些机会。我想这个政策实施来说，影响最大的是对于有效需求这方面，想买第三套和第四套的人肯定就限制不让买了。

这个政策刚刚出来，3月份有一个很大的迹象，中心城区网签翻了一番，全市均价为15434元/平方米，创三年来新高。这跟能享受公积金贷款的人为了赶末班车是有关系的，大家看到这个征求意见稿出来，害怕4月份不能使用公积金贷款了，赶快把公积金提出来买，这个末班车效应也刺激了一部分消费。当然这也是提前消费，对于以后来说，还是有一些影响，对以后楼市的成交量有一些影响。

主持人：我们来看一些数据，据了解，广州市实行住房公积金制度以来，共有近600万人次提取住房公积金1200多亿元，80%以上用于住房消费；共向近25万户职工发放个人住房抵押贷款累计超过700亿元。

到2013年底，广州市公积金的当年节余额为105亿元，累计节余额是980亿元，其中已发放贷款780亿元，还有十几亿元的国债。不过记者了解到，实际上从1999年到2012年底，广州公积金贷款总额才刚刚突破了500亿元，但是去年一整年，公积金贷款额已经达到310亿元。相当于过去15年内的近4成，增长幅度惊人。

现在展开另外一个话题的讨论，广州公积金新政实施对开发商会不会产生什么影响？如果真的有影响的话，到底是影响在哪些方面？另外对于广州楼市的价格和成交将会产生什么影响？下面我想先听申老师的看法？

申格联：我是这么看的，首先对于开发商是好的影响，因为公积金新政一实施，假如真的把公积金用在保障性住房建设建设方面，可以减少开发商在招投标时，保障性住房配建的压力，这个对于开发商是一件有利的事情。

当然也有不利的方面，如果公积金一收紧，购房的主力还是享受公积金待遇的人，现在买房的大部分是所谓的夹心层以上，还是这些有单位的人，假如这部分人买二套房不能用公积金贷款，未来的销量肯定会受到影响，这是对于开发商的不利影响。

主持人：韩老师的看法呢？

韩世同：我刚才讲了，如果按照现在的做法，必然会对至少两三成公积金贷款的人造成影响，购房率会下降。现在购房的情况，我们看到虽然好象一次性付款在增多，但是实际上有多少人可以一次性付款，尤其是刚需，刚需大多数都是无效需求，就算有一部分是有效需求，也必须得依赖贷款，不是公积金贷款，就是商业贷款，商业贷款又受阻，公积金贷款又贷不着，必然造成一部分人不是想不想买的问题，而是能不能买的问题。这样的话，开发商的资金链，现在其实有一些吃紧了，我们看到最近杭州大幅降价，这个

是资金链吃紧。广州也有不少楼盘打折促销，低价销售，都有资金紧张的迹象，销售回款又不行，开发贷等各方面又吃紧，最终不仅仅会影响到开发商，甚至银行、金融体系的安危都有可能受到影响。

目前看起来，3月份虽然有价格上扬的趋势，应该是开闸的原因造成的，原来是不让作网签登记的，就是很多中心城区的成交。3月份开发商已经开始进行以价换量的促销，真实的降价会带来表面均价上扬，因为中心城区楼盘一成交，价格比郊区高几倍，均价三四万，郊区才一万左右，楼盘实际上可能是在降价促销，但带来表面上的均价会上扬。

如果整个成交量压缩的话，我看到有报纸报道，3月份成交同比有4成左右的下降，但是环比却大幅增加了。因为成交同去年3月份没有办法比，去年3月份出台的新国五条，造成楼市促销，有很高的成交量。今年3月份要达到去年3月份的成交量是不得了的，肯定没有这么高，现在虽然有所回升，但是回升的幅度并不大，跟限签放松和开发商以价换量有一定关系。但是这个新政到底怎么实施，什么时候实施，如果按照这么严厉的状况实施的话，我觉得造成的影响会很大。

主持人：听完了两位专家的意见，我们看看网友的意见怎么样，大家觉得征求意见稿不太合理的地方挺多的。

一位叫风声的网友讲到：“不合理的地方是，为啥贷款下来后才可以支取，为啥不可以当做首付提前支取，非要借了再还，麻烦，而且融资成本大。”

另一位叫云开的网友讲到，“交了N年最后只能贷一点点，这个也郁闷。”

还有一位叫每天好心情的网友也讲到，“公积金是我们自己的钱，为什么他们说怎么样就怎么样，这不是太欺负人了吗，大家都行动起来，坚决反对这种不为人们实际考虑的做法。”。

看来这位叫每天好心情的网友今天心情就一般般，不太好了。申老师，问一下，公积金是我们自己的钱，为什么他们想怎么样就怎么样，他们是不是太欺负人了？

申格联：我也是交公积金，除了我自己交一部分，单位拿一部分，政府拿一部分，这个钱放在那里，其实我交得很少，我买房子贷了50万，要不然我真的买不起，假如没有这个公积金的政策的话。我们感谢政府的公积金政策，能够让我们贷款。说这个钱是我的，我真的没有50万，交也就是7-8万，能够通过这个政策贷到款，我更多的把这个钱看作是一种自助性的政策。

有一个网友说这个钱为什么不能在购房前就提取，用来做首付。这个在政策上是不允许的，因为要购房之后才有购房合约和贷款合约以及手续，这个手续全了，政府才可能放款给你，如果签合同之前就说要买房，把这部分钱提取出来，这样做起来很难操作。我想很多人对于公积金有一些误解，认为公积金是自己个人的钱，当然有一部分是个人的钱，但是更多是，其他没有买房的人的钱给买房的人用了。刚才有一个数据，91%的人没有享受过公积金贷款，是他们的钱集中给给9%的买房的人用了。我第一次买房用的公积金贷款，你让我第二次付7成首付，我都可以理解。

韩世同：这个恰好是受制于原来的公积金制度，现在的公积金制度贷不了这么多钱了，你享受不了这么多好的待遇了。

你刚刚有一些观点是不对的，交的几险一金，自己出一些，单位出一些，单位出的钱也归个人所有，只是暂时没有买房的话不能提取。你交一部分，单位一部分，其实国家是没有出钱的，这个所属关系交到这里之后是属于个人的。现在你说国家可能有权利动用这个钱，是等于动用私人的钱财了。现在国家动用的一些属于增值的部分，公积金贷款是有一些利息的，或者放在银行也有一些利息，虽然利息不高，但是规定了这个利息可以拿出来建保障房。但是要动本金，余额不足不可能保证人人都可以贷，如果人人都可以贷的话是不够的，如果人人都可以提取了，公积金也就没有了，是大家共同缴存之后，给一部分人贷这个款周转一下，现在这个制度变成少数人享受的利益比较大。

现在的公积金制度有一些变异，变异成一些特权机构的福利待遇了，其实也有很多刚需有缴存，一些国企的职工也有缴存，但是缴存额度没有这么高，但是也可以利用这个政策贷款。问题是这个政策现在一修订，使得他原来可能争取到的金额现在没有这么高了，原来可以贷50万，现在只能贷25万了，现在是减了很多，有一个系数。

申格联：减的是对于二次贷款减的。