锦绣家园物业招标文件20170822 - 图文

一、物业管理内容（一级标准）

(一)、综合管理

服务 项目 序号 1 内 容 服务标准 （1）小区内设置管理处。 管理处设置 （2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、计算机、打印机等办公设施及办公用品。 （1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。 （2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。 （3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。 设有服务接待中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。 规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。 有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。 运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 机构 设置 2 人员要求 3 服务时间 4 合同、收费公示 5 6 7 日常 管理 与 服 务 承接项目 管理制度 办公自动化 规范服务 8 （1）公示服务电话， 24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达9 报修、投诉处理 现场，有完整的报修、维修和回访记录。 （2）对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。 10 特约、代办服务 11 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与满意度调查 业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。 12 小区业主活动 节假日有专题布置，每年组织2次以上的小区业主活动。 13 维修资金 对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 14 装修事项 ___________________________________________________________________________________________- 16 -

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二、公共区域秩序维护

服务 项目 序号 1 内 容 人员配备 服务标准 公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，定期接受培训。 公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。 有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。 上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。 配备对讲装置等必要用具。 小区主、次出入口24小时双人执勤， 5-10月立岗时间不少于10小时，并有详细交接班记录。 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。 对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导机动车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，有详细外来车辆的登记记录。 （1）巡逻时2人或2人以上1组，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；接受业主求助。 （2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 小区配备安全监控设施，对所有监控点实施24小时监控。 每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案 2 人员要求 技能训练 3 技能水平 4 5 6 服装仪容 器械配备 出入口值勤 进出人员 管理 车辆疏导 门岗 7 8 巡逻岗 9 巡逻要求 监控岗 10 应急 措施 11 监控要求

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三、公共区域保洁服务

服务 序号 项目 内容 服务标准 1 （1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。 生活垃圾 （2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。 收集 （3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。 （1）地面每天清扫1次，并拖洗保洁1次。 （2）楼梯间墙面每月除尘1次。 通道及 （3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养1次。保证大理楼梯台阶 石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。 （4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。 2 楼梯扶手、栏3 杆、窗台、开每周擦2次，保持干净、目视无污迹、手试无灰尘。 关 4 5 门、窗等 5－10月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。 玻璃 天花板、 每月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无公共灯具 蜘蛛网。 电梯及 电梯厅 （1）地面每天清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面每天擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。 （2）每2周对电梯门壁打蜡上光1次。 （3）轿箱顶部每周清洁1次。 楼内 6 7 公共 区域 标识、宣传栏、标识、宣传栏、信报箱每 周清洁1次。 信报箱 （1）每天清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。 道路地面 （2）主要通道口、台阶、踏步下雪时白天每小时清扫1次；主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路、场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕，积雪清扫后及时外运。 屋面 绿地 每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。 每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过1小时。 8 9 10 11 垃圾箱（桶）、 每天清运2次，每周擦洗2次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱果皮箱 周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。 （1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。 消灭鼠害 （2）春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每蚊蝇 季灭鼠1次。 12 庭院灯、 每月擦2次。 门前灯 设施设备 14 每天清扫1次。 用房 13 ___________________________________________________________________________________________- 18 -

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15 休闲、娱乐 5－10月每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月健身设施 刷洗消毒1次。 宠物 饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。 16 17 保洁综合 无论保洁的次数多少，必须做到各公共区域无尘、洁净。 要求 四、公共区域绿化养护 服务 项目 序号 1 2 3 草坪 4 5 6 7 8 树木 9 10 11 12 花坛 花境 13 14 内 容 修剪 补种 清杂草 灌、排水 施肥 病虫害防治 存活率 修剪 清杂草 施肥 病虫害防治 补种 服务标准 及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。 每年补种1次。 每年清除杂草4次以上，杂草面积不大于5%。 保持有效供水，无积水。 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次以上。 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。 存活率98%以上，生长茂盛。 灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于4次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪1次以上。 每年适时清除杂草3次以上。 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。 预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药，严格控制病虫害发生。 缺枝倒伏不超过8%。补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。 修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。 病虫害防治 适时做好病虫害防治工作。

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