国内外商业地产发展历程

4)、在招商条件方面，购物中心与承租户的租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之间。购物中心可随时检视承租方是否依约行事。租金是固定的，对具竞争性的主力商店，要比其它的商店条件低。 3、购物中心面临的挑战

1998年前8个月，新加坡整体零售业的收入下降了13%，零售业来客数下降约15%，观光客在零售业的消费金额下降20%，为80亿美元。 新加坡零售业面临以下挑战：

1)、都市与郊区购物中心的竞争态势已经形成。中央乌节路的购物中心将会重新定位，并加强促销活动，吸引当地人潮。

2)、商业中心之外的零售业营业额增长，这是由于便捷运输系统、郊区购物中心兴起及观光客减少等因素所造成。

3)、以生活型态为导向的零售业会更加流行，如教育娱乐业的书店兴盛、美容美发等新兴行业增加。

4)、重视年轻消费族群，且其将成为主流。新加坡人口中年轻人占37%，亦即有110万的24岁以下的人。虽然其收入不高，但是其可支配所得却非常高，所以零售业者都已注意到这个族群。

5)、国际网路普及率提高，虽然电子购物的比例不高，但零售业者在网上出现，有助于提升知名度。

4、近来购物中心的变化

一些老购物中心纷纷进行改善和整修，以期带给消费者全新的感受，整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、

引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费者。 另外购物中心用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55%，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客流量提高了50%，有的购物中心客流每月达50万人次。

（五）东南亚购物中心

1、购物中心的发展

由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，80年代起大型摩尔购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。 菲律宾马尼拉的摩尔有近30家，平均35万人口拥有1家摩尔。新加坡的摩尔有20多家，平均15万人口拥有1家摩尔。

2、购物中心的特点

以菲律宾、泰国为代表的东南亚式购物中心很象美国式购物中心， 但自身连锁的特点鲜明。其特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。

菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团， 泰国的THE MALL集团都成功地采用了“连锁摩尔”的经营模式。菲律宾的SM SUPERMALL集团更成为了亚洲最大、全世界排名第3大的摩尔购物中心集团。SM PRIME集团旗下拥有20家大型连锁摩尔SM SUPERMALL，总面积超过300万平方米. 该集团曾多次获得欧美财经杂志的\亚洲最佳管理奖\，其业绩年年大幅度增长。目前菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内， 单体建筑的百货公司、大卖场已极少。由于东南亚的摩尔发展得很好，且东南亚各国的人均收入、文化习俗等国情与我国的北京、上海等城市较相似。所以我们在发展摩尔时，不仅要学习欧美的成功经验，更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验与教训。

第二节 中国零售业的发展分析

重要提示——

购物中心在中国正蓬勃发展，并成为市场新宠

近年来，随着中国国内经济的发展与入世带来的影响逐步凸现，在与国际零售巨头合作与竞争中，中国零售业取得了迅猛发展的势头，零售业的总体规模保持着长期持续增长态势。据国家统计局的资料，零售总额近10年来的大部分年份的增长率均超过GDP增速, 成长速度快于其他任何新兴市场。受经济快速增长和消费者日趋富裕的推动，中国零售市场未来增长潜力十分巨大，到2001 ，整个市场规模预计将达到57,000亿元。这预示着中国零售行业正

处于十分有利的宏观经济环境中，具有巨大的整体发展潜力和成长空间。

一、中国零售业的发展趋势分析

（一）中国零售业的现状特征

1、 零售业态呈现多样化

业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。不超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场。

2、 传统业态市场定位呈现多元化