兴义吉诚商住楼市场分析报告 - 图文

创造一流执行价值 私人卖地建房；效益较好的单位实行集资建房，加之市场管理不规范，出现了许多价格低廉的经济适用房，商品房在三者的夹缝中艰难成长，所占比例十分有限。

随着住房制度的改革和完善，住房商品化和市场化的步伐加快，加之商品房具有管理规范、环境优美、规划和户型结构合理等其他房产无法比拟的优越性，正成为人们生活中不可或缺的部分。所以，商品房将是今后市场的主流。

由于兴义市一直以来商品房市场供应量有限，供应量小于市场需求量，供需不平衡，房地产一直处于卖方市场，产品户型均以大户型为主。

2007年上半年，兴义市小高层、高层物业开始大量出现，并在下半年集中放量，产品功能、环境等各方面都有质的提升，居民消费观念也正随之改变，二次臵业甚至多次臵业普遍存在。

市场供求趋于平衡，卖方市场向买方市场转变。

物业类型正从以多层为主向小高层、高层、多层并存并以小高层、高层为主的方向转变。

3、住房消费的方式

住房消费方式主要有一次性付款、分期付款和银行按揭三种方式，由于银行按揭能够有效的缓解因购房带来的资金压力，因此成了我国居民住房消费的主要方式。在兴义市，这种消费现象也普遍存在，银行按揭也是兴义市住房消费的主要方式。

4、家庭住房消费承载力分析

在进行家庭住房消费承载力分析时，我们所采用的是最低平均月供估算法。所谓最低平均月供估算法，即是取平均月供区间的下限值与平均家庭月收入作比较，以得知家庭月支付能力与月供压力是否相适应。

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创造一流执行价值 最低平均月供估算法：

市场平均单价：1512元/㎡ 平均户型面积：133.45㎡

总价＝1512×133.45＝201776.4元 最高按揭＝20×0.7≈14万元

最长按揭（20年）万元月还款额＝71.89元 每月月供＝14×71.89＝1006.46元 平均物业管理费：0.5元/㎡/月 物业管理费＝0.5×133.45＝66.73元

家庭月平均住房支出＝1006.46+66.73＝1073.19元 家庭平均月收入＝1000×3.5＝3500元

家庭平均住房支出率＝（1073.19÷3500）×100％＝30.67％ 分析：一般情况下，家庭月平均住房支出占家庭平均月收入不超过40％为正常，以上计算结果表明，兴义市家庭平均住房支出率占家庭平均月收入的30.67％，属于正常范围；兴义市房价仍处于较合理的范围之内，随着居民收入的继续增长，房价仍有进一步上升的空间。

5、兴义居民住房消费需求分析

通过对兴义市部分居民的随机采访显示：城市居民对生活质量与购房意识增强，尤以中等收入家庭突出。对目前住房条件感到很满意和比较满意的比例明显低于感到不太满意和不满意的比例。

基本判断：

随着城市居民的收入增加和生活水平的提高，居民对住房及生活质量的要求

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创造一流执行价值 越来越高，改善现有住房条件的需求随之而生，住房消费也呈升级换代之势，消费市场的潜在有效需求巨大，但经济适用房、单位自建房的开发建设，消化了很大一部分优质消费客群。

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创造一流执行价值

第四章 项目分析

一、项目概况：

1、地理位臵：

项目地处新老城区结合部，沙井街与遵义路交汇处，北接城市主干道瑞金路，西连交通要道北京路，东临环城遵义路，西南傍老城区商业纽带沙井街。 2、交通人流：

瑞金路和北京路都是兴义交通的主干道，北京路与沙井街交汇路口又是通往老城的“喉咙”，从外地来的大部份车辆都要经过此处，交通极为便捷，通往丰都、桔山和老城等众多公交车穿梭其中，车流、人流量大。 3、城市景观：

本项目地处老城区与桔山城市中心区链接处，对于桔山城市中心区是居高临下，故可前望桔山新区欣欣向荣的繁荣景象，背观老城区风格面貌。 4、经济技术指标

用地面积：3864.50㎡

总建筑面积：41531.61㎡ 地面以上建筑面积 ：35111.47㎡ 地下室建筑面积： 6420.14㎡

一层商铺面积：1992.32㎡

技术层及二、三层商场面积：6113.84㎡

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