大学论文：我国房地产从业人数的预测与分析 - 图文

1 我国房地产业从业人数的现况

关于中国的房地产行业从业人数的预测与分析研究,首要的问题是要了解当前和未来的中国房地产的发展趋势,只有对房地产业的发展有了一个清晰的认识才能对从业人数的预测和分析更加准确.

1.1 我国房地产发展现状和发展趋势

1.1.1 我国房地产发展现状

表1 我国房地产开发投资额 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 全国房地产开发投资额（亿元） 3614 4103 4984 6344 7790 10153 13158 15909 19422 25288 31203 36241 48259 61796 同比上年增长率 13.53% 21.47% 27.29% 22.79% 30.33% 29.60% 20.91% 22.08% 30.20% 23.39% 16.15% 33.16% 28.05% 16.19% 2013 71803 （资料来源：中国统计年鉴2013）

从表1中我们可以看到,整个中国的房地产发展是快速向上发展的,但自2011年以来增长速度放缓.其主要原因有供给、需求、综合等方面. (1)供给方面

关于房地产发展速度放缓的供给方面原因，有以下几个方面：

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①我国经济的快速成长使得在固定投资中房地产业的投资比例不断增大. ②由于房地产行业隐藏的巨大利润,商家对于投资房地产业的力度大力加强. ③由于国家出台的房地产相关政策,使得房地产业走在了市场的最前端,使得房地产发展有了更好的平台. （2）需求方面

人口的快速增长以及城镇化趋势的发展导致进城人口不断增加,住房问题变得更加突出,成为人们面临的一个现实的问题,这也进一步的增加了人们对住房的需求.

我国经济的高速发展得益于改革开放的巨大成果,也促使了居民可支配收入的提高,提高了居民的购房能力,使居民可以有更多的钱开投资房地产业. （3）综合方面

目前,中国的房地产市场过剩现象是由于供应和需求结构发生逆转,价格下降是必然的趋势,2014的全国平均水平整体下滑或许是最大的趋势线和路线.同时,我国城镇化的规律直接导致我国人口向更多的向城市聚集,而发展相对落后的三四线城市则不容乐观.因此出现了在一二线大城市住房供不应求,而在比重较大的非城市群的三四线城市空房率却显著上升.与此同时,我国不少金融机构不得不逐步消减放款给房地产开发商的数量,其重要原因是我国房地产业成长中所呈现出的‘疲劳状态’.这也直接的致使现在房地产发展速度放缓,降低了人们对房地产发展存在的积极态度.

另一方面,由于某些房地产的降价,导致了社会上一些准购房着出现了持币待购的现象,房价下跌的力度越大,购房者待购的现象就越严重,房屋滞销的局面就得不到缓解.

1.1.2 我国房地产发展趋势

一是房地产业的发展趋向于市场化.现在房地产的发展更加注重私人投资,面向私人的商品房销量在不断的增加.为了增加私人投资的数量,很多房地产商更加注重品牌效应,形成了一些具有规模的房地产开发商用以吸引更多的私人投资.

二是房地产业和资本使市场的联系变得更加紧密.房地产市场化的形成,使得很多开发商为了获得高速发展利用多种途径来上市、得到各种基金投资.房地产市场逐步进入资本经营的新时代,这使得房地产泡沫也愈发变得更加明显.

三是国家正在随着市场发展逐步完善房地产政策.我国市场管理和房地产市场化逐步适应,房地产在市场化过程中逐步规范运作行为,政府对房地产发展起到的积极作用都加深了我国房地产市场的规范性,更进一步加速了房地产业健康运行机制的形成.

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 11105.3 14547.0 17098.2 21586.2 28619.2 35914.2 43127.6 57633.1 75663.7 92639.4 表2 2003-2012年我国房地产资产投资额 （资料来源：中国统计年鉴2013）

从表2中我们可以发现我国房地产投资额在连续的上升中.2003年的投资额为11105.3亿元,到2012年已经达到92639.4亿元,十年间增加了近8万亿元.从这里我们可以看到,中国的房地产行业的投资规模在不断的扩大,投资比重也在原有水平上有了很大的提升.

图1 2003-2012年我国房地产资产投资额

从图1中我们同样可以发现我国房地产以十分快速的速度在发展,并且发展规模也在不断的扩大.,2009年以前投资增长相对缓慢,2009年到2012年投资速度增加,达到每年2万亿的速度.

1.2 我国房地产业从业人数的现况

房地产的快速发展必然会需要更多的人来参与到这个行业中.从以上分析中我们可以知道，我国房地产发展规模在不断的壮大当中，虽然房地产发展受到种种原因的制约，面临着发展的冬天，但是，它对于人才的需求仍然是十分的急迫,房地产业从业人数仍然在不断的增长中.

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表4 我国房地产从业人数

年份 人数（万人） 年份 1993 66 2003 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 74 80 84 87 94 96 100.4 107.5 118.4 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 133.4 146.5 153.9 166.5 172.7 190.9 211.6 248.6 273.7 人数（万人） 120.2

从表4中我们可以看出从1993年到2012年之间，我国房地产从业人数很明显的在不断的增长中，根据这个趋势,预计在以后的一段时间之内，房地产从业人数仍会增长.

根据本文第一部分对于房地产业的现况和发展趋势的论述，我们可以清楚的看到，我国房地产业的发展规模在不断的扩大中，房地产行业更加趋向于市场化、企业化，房地产的规模扩大势必会需要更多的人来参与到这个行列中.同时，因为房地产业存在的巨大利润空间，也吸引了越来越多的人加入到房地产业中，从事房地产工作，房地产从业人数与日俱增,成为我国涉及从业人数最多的行业之一.

2 数学模型对房地产从业人数的预测与分析

本文拟运用二次指数平滑模型、ARMA模型、组合模型、时间序列分析对我国房地产从业人数进行预测与分析.

2.1 二次指数平滑模型

2.1.1 二次指数平滑模型简介

二次指数平滑也称为双重指数平滑,它是对一次指数平滑值再进行一次平滑.一次指数平滑法是直接利用一次指数平滑值作为预测值的一种预测方法,二次指数平滑法与其不同,它是用平滑值对时序存在的线性趋势进行修正[1].因此,二次指数平滑也被称为线性二次指数平滑.线性二次指数平滑法只利用三个数据值和一个a值就可以计算,这种方法还可以使过去观察值的权数减少[1].因此,在带有趋势的时间序列中,一般倾向于使用线性二次指数平滑法作为预测方法[1].

1)使用的公式为： st(1)??xt?(1??)st(?1

2) st(2)??st1?(1??)st(?1

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