上海龙广机械有限公司与上海雅融仓储有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

致、权利与义务相一致等原则，由在债权债务关系中实际得益者承担终局责任。

就本案情形，第一，龙广公司虽就涉案厂房先后与雅贞公司及雅融公司签订租赁协议，但龙广公司与雅融公司的协议中明确雅贞公司与龙广公司的原协议作废，结合龙广公司此后向雅融公司付租、解约后雅融公司向龙广公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由雅贞公司变更为雅融公司。因雅融公司将质量不合格的房屋出租给龙广公司，其应就上述违约行为对龙广公司承担赔偿责任。第二，雅贞公司虽与龙广公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，雅贞公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人龙广公司受损，其亦应向龙广公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。第三，鉴于雅融公司与雅贞公司均负有向龙广公司赔偿损失的责任，其责任内容同一，分别基于违约和侵权两个独立的互不相同的法律关系发生，且任何一方承担责任后，龙广公司的损失可得到填补，另一方对龙广公司的责任归于消灭。故雅贞公司与雅融公司承担的是不真正连带责任。

需要明确的是，不真正连带责任与连带责任并不相同。连带责任通常基于共同的原因而产生，如共同违约或侵权，责任人具有共同目的且主观上互相关联；另连带责任实行法定主义并存在明确的内部求偿权。本案中雅贞公司并非租赁法律关系主体，与雅融公司不存在共同的违约或侵权行为，且二者亦无主观上的关联。因此难以认定雅贞公司应与雅融公司承担法定的连带责任。此外，不真正连带责任与补充赔偿责任亦有区别。补充赔偿责任是指在第三人侵权导致损害结果发生的情况下，安全保障义务人有过错的，应在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的责任，其本质上是一种代人受过的替代(间接)责任。就发生原因而言，不真正连带责任是：如无乙的过错(违约)，甲不可能给权利人造成损害。补充赔偿责任则是：如无乙的过错(违约)，甲也可能造成损害。补充赔偿责任的主体之间往往存在法定或约定的义务，责任主体间有严格的清偿顺序，后责任人的责任范围依赖于前责任人的实际履行能力。分析本案，雅贞公司承担的并非是一种替代或间接的责任，不符合法律上补充赔偿责任所界定的情形。

至于龙广公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，龙广公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，龙广公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调龙广公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理

地加重其责任。房屋倒塌后，龙广公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定龙广公司对损失负有20％的责任有所不妥。

三、本案成功调解的几点思考 1.明确责任，寻找调解工作的突破点

本案是一起双方上诉的案件，当事人之间的对立情绪较为严重。笔者通过梳理案情的基本脉络，双方的主要争议焦点在于涉案厂房倒塌原因的认定和责任承担的界定。鉴于当事人对上述争议焦点存在强烈的意见分歧，如无法明确各自在纠纷中的责任，使其对裁判结果产生一定心理预期，开展调解工作只能是无本之木、无源之水。在确立了审理思路后，笔者在二审中依职权再次向气象部门查询房屋倒塌时间段内的雪量范围记录，并就符合建筑设计规范的房屋所能承受的积雪厚度进行调查，最终认定符合建筑设计规范的房屋能够承载2008年2月1日至2日积雪深度的最大值。上述证据材料经开示后，双方均无异议，当事人的心理状态随之发生变化。通过法官的信息传递和进一步沟通，雅融公司与雅贞公司首先表达了愿意协商的意向，龙广公司亦表示在赔偿金额上可以有所松动。经过判断，笔者感到双方的权利要求存在弹性处理的空间，调解工作的突破口就此打开。

2.优化方案，把握双方利益的平衡点

损失数额的认定是本案调解的一大难点，原审虽判决雅融公司赔偿龙广公司40余万元，但被告的偿付能力不容乐观，如至执行阶段，裁判主文确定的赔偿金额很可能无法兑现。即使二审改判雅贞公司承担不真正连带责任，亦可能影响实际给付效率。就龙广公司而言，尽快取得赔偿款投入生产是其首要需求；就雅贞公司、雅融公司而言，在裁判结果可能对其不利的情况下，其主要考虑如何尽量减少偿付金额。因此在设计调解方案时，笔者主要引导龙广公司从给付效率层面考虑利益得失，将当场给付纳入调解对价的决策范围，以时间换金钱，以让步换履行，从而在给付效率与给付金额之间实现初步平衡。

此外，二审查明，龙广公司有部分受损机器设备仍在涉案场地内，依照原审思路，上述物品归雅贞公司、雅融公司所有，龙广公司取得全额赔偿。但在沟通中发现，受损物品对雅贞公司、雅融公司而言并无价值，龙广公司若利用行业优势，修复或变卖上述物品，仍可取得一定价值。鉴于此，可对已有调解方案作进一步优化，即受损物品由龙广公司取回，同时使其在赔偿金额上作进一步减让。为此，笔者至涉案现场实地勘察，了解机器设备的受损状况，并结合市场行情为当事人估算价值。相对于法庭而言，现场调解更为随意，亦更具亲和力，进一步拉近了当事人之间、当事人和法官之间的心理距离，调解方案最终获得了各方的认同。

3．即时履行，实现调解效果的最大化

在出具调解方案时即引导当事人履行，既能提高当事人履行的自觉性和积极性，又能第一时间彻底化解双方的矛盾，省却今后的执行环节。根据本案情况，二审设定了调解协议分三步履行的方案：(1)雅融公司支付部分赔偿款；(2)龙广公司搬离受损机器设备；(3)雅融公司付清余款。当事人基于对法院的信任，均予以了高度配合，使得上述协议在最短时间内履行完毕。结案后，双方均表示满意，并对二审的工作表示感谢。龙广公司还寄来感谢信，信中写道：“我司深深感受到上海市第二中级人民法院在维护正义、兼顾公平的原则下，通过法官认真的办案态度、科学的办案思路、丰富的办案经验和超常的办案效率，达到了良好的社会效果。对此，我司向贵院表示衷心的感谢。”

【附 录】

作者：韩峰，民二庭审判长助理

案号：上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第1773号

合议庭：韩峰(审判长、承办法官)、葛珉、张松