2008年包头市某综合房地产项目可行性研究 - secret - 图文

1总论

1.1、项目背景与概况 1.1.1、项目名称

本项目提名—“***”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。 1.1.2、项目开发单位概况

包头市**房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区**中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。

1.1.3、项目可行性报告编制的依据 ?、包头市高新区发展规划

?、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情 ?、项目实地考察、市场调查有关资料 ?、政府相关部门的规定及相关数据 1.1.4、项目提出的理由

房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。

包头市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。

本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了***项目的拟建方

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案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。

1.1.5、项目拟建地点

本项目选址位于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。

1.1.6、项目规模及期目标

本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPING MALL社区。

1.1.7、项目主要建设条件

?、符合地区规划要求。本项目拟见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。

?、市场容量大。包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。

?、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。

?、地理位置优越。项目所在地是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。 1.2、主要技术经济指标，见表1-1。

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序号 一 1 2 名称 单位 技术指标 数值 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 财务数据 11400 32650 29150 18200 5950 4500 500 3500 200 40% 2.86 33% 3 其中：小高层 高层 综合商业楼 幼儿园 4 5 6 7 8 二 1 2 3 4 5 三 1 2 3 4 5 6 7 地下面积 总户数 绿化率 容积率 建筑密度 建造投资 销售收入 销售税金及附加 所得税 税后利润 万元 万元 万元 万元 万元 7512.37 12866.83 772 2434.81 4943.38 财务评价指标 全部资金净现值 全部资金收益率 万元 531.31 19.7% 4.5=2.25年 全部资金静态回收期 半年 全部资金动态回收期 半年 4.55≈2.25年 自有资金净现值 自有资金收益率 万元 1063.23 34.07% 自有资金静态回收期 半年 7.59≈3.79年 3

8 9 10 11 自有资金动态回收期 半年 8.37≈4.19年 项目投资利润率 人民币借款偿还期 盈亏平衡点 24.55% 半年 3.47≈1.74年 64.43% 1-1：项目技术经济指标汇总表 1.3、问题与建议

?、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。

?、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。

?、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。

2市场分析与预测

2.1、房地产市场宏观形势分析及预测

2.1.1、 宏观形势

中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超 6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006 年大部分城市都未能完成供地计划，而随 着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而 从存量土地利用角度看，2004－2006期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。

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