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延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产项目评估报告

暖、消防设施齐全。所占宗地为出让商服用地，位于新元住宅小区内。

3、机器设备

委估机器设备338台（套），主要为塑料管、管件生产设备、管件模具及辅助车间车床、配电室设备等。

具体详见附件房地产、机器设备、土地使用权评估明细表。

四、价值类型及其定义

本项目评估所选用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日为2011年5月16日。

该评估基准日是由委托方确定的。评估过程中所采用的价格标准是评估基准日的标准，对评估结果的准确性、真实性无负面影响；形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均在该时点有效。

六、评估依据

㈠ 经济行为依据

延边朝鲜族自治州中级人民法院 对外委托工作交接表 延州（2011）第53号

(2011)延州法技综鉴字第34号

㈡ 主要法律、法规依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城乡规划法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 5、其他相关法律、法规、通知文件等。 ㈢ 评估准则依据

1、《评估准则－基本准则》及《资产评估职业道德准则-基本准则》（财政部财企〔2004〕20号）；

2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协〔2003〕18号）；

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3、《资产评估准则-评估报告》（中评协〔2007〕189号）； 4、《资产评估准则-评估程序》（中评协〔2007〕189号）； 5、《资产评估准则-业务约定书》（中评协〔2007〕189号）；

6、《资产评估准则-资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2007〕189号）； 7、《资产评估准则-工作底稿》（中评协[2007]189号）； 8、《资产评估准则-机器设备》（中评协[2007]189号）； 9、《资产评估准则-不动产》（中评协[2007]189号）； 10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。 ㈣ 权属依据

延边朝鲜族自治州中级人民法院委托书确定的产权范围。 ㈤ 取价依据

1、《延边朝鲜族自治州建设局文件》延州建定字[2008]2号文件； 2、《吉林省城镇房屋新旧程度（成新）评定的暂行办法》吉建住字[1989]7号；

3、延边州人民政府关于实施新一轮城镇基准地价及出让金标准的通告》（2006年3月28日）延州政函【2010】5号；

4、《中国人民银行贷款利率表》

5、《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）； 6、《机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）； 7、评估人员对评估对象进行勘察核实记录； 8、市场询价资料；

9、评估人员收集的其它与资产评估相关的资料。

七、评估方法

资产评估的方法主要有收益法、市场法和成本法。本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件采用成本法进行评估。对房屋采用成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。因委估资产多为专用机器设备，收益难以预测不适用收益法，交易案例极少，亦不适用市场法，对设备采用成本法。

成本法是指用现时条件下重新购置或建造一个全新的状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，确定被评估资产的评估值

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的一种资产评估方法。

基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价时点价值的方法

㈠、土地使用权评估价值的确定

土地使用权价值＝土地单价×土地使用权面积 土地单价＝基准地价×K1×K2×(1±F±R) 其中：K1—为估价期日调整系数 K2—为土地使用年限调整系数 F —为宗地区域影响因素修正系数

R —为其他修正系数

1、基准地价：根据待估宗地使用用途、性质、等级、坐落、宗地总面积等基本情况，依据《州人民政府关于公布实施全州新一轮城镇基准地价的通知》、 国土资发[2006]14号文件，确定地基准地价；

2、估价期日调整系数 K1:考虑从基准日(2008年9月1日)至今土地价格指数变化情况确定调整系数；

3、土地使用年限调整系数K2：根据土地使用性质不同，确定K2； 4、区域影响因素修正系数F：考虑宗地的区域位置及影响因素综合确定； 5、个别因素修正系数R：考虑宗地是否有个别影响因素； 6、土地单价：土地单价＝基准地价×K1×K2×(1±F±R)；

7、土地使用权价值：土地使用权价值＝土地单价×土地使用权面积。 ㈡、房屋评估价值的确定

评估价值=重置全价×（1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率） 1、 重置全价的确定

重置全价＝(开发成本＋管理费用＋销售费用＋资金成本＋销售税费＋开发利润)×建筑面积×成新率 ⑴开发成本

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开发成本＝建筑安装工程费＋前期费用＋配套费用 ①建筑安装工程费

根据《吉林省建筑工程投资估算指标》、《延边朝鲜族自治州建设局文件》延州建定字[2008]02号文件，并结合延吉市房地产市场行情及评估人员的经验，确定建筑安装工程费。

②前期费用

根据国家及地方有关规定计取。 ③配套费用

根据国家及地方有关规定计取。 ⑵管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用。 ⑶销售费用

是指预售未来开发完成后的房地产或销售已经开发完成的房地产的必要支出。 ⑷资金成本

按工程项目建设工期测算资金成本，利率按中国人民银行规定标准确定。 ⑸销售税费

是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费。

⑹开发利润

根据当地房地产开发行业平均销售利润率并结合评估人员经验计取开发利润。 2.贬值率的确定 ⑴实体性贬值率

委估房屋根据现场勘查，理论成新率基本与实际勘查成新率相当，评估时以现场勘查成新率确定实体性贬值率。

现场勘察贬值率：根据现场勘察结合房屋建筑物的设计、施工质量、维护状况等情况，参照《资产评估常用数据与参数手册》按房屋建筑物的结构部分、装饰部分、设备部分的修正系数标准和《吉林省城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》，结合现场实际观察各部分评分，测算出房屋建筑物的成新率，以此确定实体性贬值率。

⑵功能性贬值率

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