重庆城市综合体相关项目市调

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重庆捷程置业有限公司

市场调研（2012.2）

日月光中心

? 主要指标：占地42353㎡，总建面72万㎡，停车

位1322个。

? 整体规划：3栋超高层住宅，2栋双塔超高层（写字

楼+酒店），裙楼大体量商业。

? 商业部分：总体量16万㎡，住宅裙楼约11万㎡；7

层，单层面积约2.2万㎡，4-7层为车库，无地下车库。

? 住宅部分：55层，单层面积约1060㎡，7部电梯，

9~35F，12户/层，36~50F，10户/层；38~138㎡精装，2000元/㎡精装标准，当前售价约22000元/㎡。

? 项目进度：3栋住宅中有1栋已交房，在建在售第2栋。住宅裙楼已投入商业经营。超

高层双塔楼预计5年内启动建设。09年5月起售，当时套内约7500元/㎡；11年5月第2栋起售至今， 房源仍有较大可选面。 ? 综合印象：

1) 已投入的住宅群楼运营效果并不理想。卖场规划零散、商家经营较淡、缺乏商业人气，

加之4~7层大量面积为停车库，可以推断住宅裙楼的经营较为艰难。

2) 住宅销售进度相对较缓，2年期间3栋住宅整体去化率约50%，且其中大多数成交价格

低于套内8000元/㎡。而当前大量的投入资金沉淀在回报艰难的商业物业中，由此推断，回笼资金对项目工程进度的支撑力度也相对偏弱。 3) 虽占据极好地段，但项目传递出综合品质的印象不高。

协信城

? 主要指标：占地54000㎡，总建面46万㎡，停车位2000多个。

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重庆捷程置业有限公司

? 整体规划：6栋住宅、2栋超高层商

务公寓、大体量商业物业。 ? 商业部分：总体量24万㎡，-3~7层，

单层面积约2万㎡，地下3层为车库。 ? 住宅部分：6栋32层常规小户型塔

楼，主力面积在40~60㎡左右，3梯12户或3梯14户，套内单价约11000

元/㎡； 7号楼为商务公寓，45~1200/㎡自由组合，8号楼为酒店式公寓，41层高149米，6梯20户结构，面积在34-69㎡之间，套内均价约15000元/㎡。

? 项目进度：自10年3月启动销售以来，价格受市场影响高开但并未高走，套内成交均

价长期徘徊在10000元/㎡左右，但销售进度较为理想。目前1~4#楼已交房，5、7#楼也基本售罄，在售6、8#楼。 ? 综合印象：

1) 商业体量巨大，卖场规划气派，购物环境体验较佳，商业人气正稳步提升。 2) 可售物业的产品设计偏向投资需求，户型紧凑实用、空间可变。 3) 销售进度平稳较快，项目整体推进较快，商业规划及硬件条件较为领先。

万科中心

? 主要指标：总建面16万㎡，停车位

1100多个。

? 整体规划：1栋写字楼、2栋超高层商

务公寓、3万余平米商业物业。 ? 商业部分：总体量3.5万㎡，1~5层。 ? 写字楼部分：约3.5万㎡，26层，面

积100~300㎡，单层面积约1500㎡。

? 公寓部分：2栋44层塔楼，共计约9万㎡，单层面积约1200㎡，主力面积52~69㎡（套

内38~50）左右，7梯23户，建面单价约6700~7900元/㎡。

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重庆捷程置业有限公司

? 项目进度：11年10月开盘写字楼销售约50%，公寓1栋售罄，1栋仅剩少量尾房。 ? 综合印象：

1) 借势“大坪热潮”，锁定投资客，以相对的总价优势获得了不错的销售进度。 2) 写字楼因面积较大去化相对较慢，购买者多为自用，投资客较少。 3) 公寓产品去化较快，依赖于投资产品和投资需求的对接。

英利IFC

? 主要指标：占地9482㎡，总建面16万㎡，58

层288米，停车位近700个。 ? 整体规划：独栋写字楼。

? 商业部分：总体量5万㎡，1~10层。

? 写字楼部分：约10万㎡，11~58层，中低区单

层面积2000㎡，配20部电梯，8米/秒 。 ? 项目进度：该物业以自持为主，仅推出少量低区

物业销售，建面均价28000元/㎡，目前已基本投入运营。 ? 综合印象：

1) 项目工程进度和投入运营较快，定位高端，以租为主销售为辅。

2) 为维护高端客户定位，销售以整层为单位，但也有部分割销售，面积均在200㎡以上。 3) 因上市公司背景，资产持有目的性强，属非常规销售项目。其写字楼标准可作借鉴。

联合国际

? 主要指标：占地7110㎡，总建面11.7万㎡，共72层，地下5层为车库，802个车位，

地上67层，1—2层为商业。

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重庆捷程置业有限公司

? 整体规划：独栋写字楼。

? 写字楼部分：约9万㎡，标准每层约1300—1400

平米，共23户，户型区间46—114㎡。层高：3.6---5.4米。配19部电梯。

? 项目进度：10年6月开盘，开盘均价15000元/

㎡，销售进度较慢，目前套内均价23000元/㎡，带基本装修。 ? 综合印象：

1) 项目综合印象缺乏品质感，营销推广力度较弱，

多依赖渠道代理销售。

2) 超过30层楼以小单间低总价方式销售，提升了

大楼的变现能力，但对地标写字楼的品质构成了负面影响，不利于高端客群的引入。

龙湖时代天街

? 主要指标：占地253333㎡，总建面130万㎡，商业面积 60万㎡，8000个停车位。 ? 整体规划：由两个商业办公组团和一个住宅组团构成，各组团之间自然形成商业街，再

配以庞大体量的商业物业，设有3个Shopping Mall，两条步行街，以及酒店、写字楼、商务公寓、豪宅、商业等全配套。总体上构成了基于商业物业为主的城市综合体。 ? 写字楼部分：整体规划中仅3栋，每栋5.1万㎡，每栋建筑42层，楼高150米，全石

材外挂立面，全墙体镀膜玻璃，中央空调，8部高速电梯，单层面积1100㎡左右，6户/层，面积95~300㎡。

? 公寓部分：一期以“空中商铺”方式推出3栋LOFT公寓，近6万㎡，15层跃层商铺，

每层24套，每栋楼5部电梯。户型分别有层高5.8米和3.5米两种。

? 住宅部分：5栋精装小户型公寓，约13万㎡，面积58—80平米，3梯10户或3梯12

户，单层面积1000平米左右。