资产评估期末复习题 2

1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？ 答案：评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)

2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。

答案：前5年逐年折现加和，后5年另算：

评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27× 3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元

4、被估企业未来5年的预期收益为100万元，120万元，150万元，160万元和200万元，假定折现率和本金化率为10%。另外，被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段估测企业整体价值。 答案：采用分段法估测企业整体价值接近于1295万元，具体评估过程如下 企业整体价值=100×O.9091+120×0.8264+150×O.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10％×[1-1/（1+10%）5]=536.323+2000×O.3791=536.323+758.2=1294.523(万元) 5、某企业将某项资产与国处企业合资，要求对资进行评估，具体资料如下：该资产帐面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限为20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建适相同构造的资产全部费用支出480万元。经调查原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定时为57600小时，突计累计利用时间50400小时，经专业人员勘测估算，该资产还能使用8年，又知资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类资产标准比较每年支出营运成本3万元，（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 答案： 资产的重置成本=4800000元 资产已使用年限=20×(50400÷57600)×100％=20×0.875=17.5(年) 资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5+8)×10096=68.63% 资产的功能性贬值=3×(1-33％)×(P／A,10%，8)=3×0.67×5.3349=10.7231(万元)=107231(元) 资产评估价值=4800000×(1-68.63%)-107231=4800000×0.3137-107231=1398529(元) 6、有一待估资产G需评估，现收集资料如下： 宗地 A B C D E F g 成交价 600 610 620 620 605 650 680 1999 1999 2000 2000 2001 2002 2002 2% 1% 0% -4% 4% 0% 4% 1.2 1.3 1.0 1.5 1.4 1.3 1.3 1% 0% -1% -4% 5% 3% 1% 0% 1% 2% -4% 5% 3% 5% 交易时间 交易情况 容积率 区域位置 个别因素 该城市城价指数为： 时间 指数 1997 103 1998 105 1999 106 2000 108 2001 110 2002 112 该城市容积率地价指数点： 容积率 1.0 地价指数 100 1.1 105 1.2 110 1.3 115 1.4 120 1.5 125 130 1.6 根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。 答案：PA-G=600×112/106×104/102×110/110×101/101×95/100=614.07 PB-G=610×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=603.08 PC-G=620×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=698.91 PD-G=605×112/108×104/96×110/125×101/96×95/96=622.73 PE-G=650×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=528.79 PF-G=680×112/112×104/100×110/115×101/103×95/103=611.80 P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(614.07+603.08+698.91+622.73+528.79+611.80)/6=613.23 7、有一待估资产F需评估，现收集资料如下 宗地 A B C D E F 850 810 820 850 880 2000 1999 2000 2001 2001 2002 2% 1% 0% 4% 0% 4% 1.2 1.3 1.0 1.4 1.3 1.2 1% 0% -1% 5% 3% 1% 0% 1% 2% 5% 3% -5% 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 另调查，该市用地容积率与地价的关系是：当容积率为1～1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价与容积率为1时的地价增加5%，超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%，该城市地价指数为： 时间 指数 1997 103 1998 105 1999 106 2000 108 2001 110 2002 112 根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。

答案：PA-G=850×112/108×104/102×110/110×101/101×95/100=853.83 PB-G=810×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=800.81 PC-G=820×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=924.37 PD-G=850×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=690.43 PE-G=880×112/110×104/100×110/115×101/103×95/103=806.13

P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(853.83+800.81+924.37+690.43+806.13)/5=815.11

8、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具

体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市比类用地容积率与地价的关系为，当容积为1.5—2.0之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.5时增加2%，该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升

1%，因他因素如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 被估标的 A B C D 2200 2400 2300 2100 1999.1 2000.4 2001.6 2001.1 2002.1 交易情况 0% -1% 0% 0% -2% 1.6 1.8 1.7 0% 0% 1.7 1.6 容积率 区域因素 0% 0% 2% 个别因素 0% -1% 0% 0% -1% 剩余年限 40 40 40 40 40 试根据上述条件运用市场比较法和算术平均法来评估待估宗地2002年1月时的价格。 答案：PA-G=2000×136/124×100/99×104/102×100/100×100/99=2510.18 PB-G=2400×136/129×100/100×104/106×100/102×100/100=2433.82 PC-G=2300×136/115×100/100×104/104×100/100×100/100=2720 PD-G=2100×136/100×100/98×104/102×100/100×100/99=3001.44 P估=(PA-G+PB-G+PC-G+PD-G)/4=(2510.18+2433.82+2720+3001.44)/4=2666.36 9、现有一宗地，占地面积100平方米，1995年拥有使用权，期限50年，该地上的建筑235平方米现出租。每月租金3万元，每月总费用1.2万元，每年押金2万元，押金收益9%，房屋使用年限50年，已使用5年，目前重置价每建筑平方米3200元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率8%，评估该地2000年的价格。 答案：房产总收益=3×12+2×9%=36.18万元 房地产总费用=1.2×12=14.4万元 房地产纯收益=36.18-14.4=21.78万元 建筑物纯收益=现值×资本化率=0.32×235/50×45×8%=5.41万元 土地收益=21.78-5.14=16.37万元 P估=16.37/6%{1-1/(1+6%)}=272.83×0.9273=253万元 4510、某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，在本题中不考虑残值收入。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元，给建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。现用于出租。每月平均实收租金为3万元。另调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设房屋收益年期为无限年期，测试评估土地使用的价格。 答案: 房地产总收益=900×50×12×90%=486000 元 房地产总费用=486000×3.5%+900×2500×1.5%+900×2500×0.2%+900×20=73260 元 房地产纯收益=486000-732600=412740 元 建筑物纯收益=〔（2500×900）÷50〕×48×8%=172800 元 土地收益=412740-172800=239940 元 P 估=239940÷7%〔1-1/（1+7%） 48 〕=3294490.035 元

11、有一待估新开发土地，拆迁，安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，土地开发周期为2年，第一年投资占总资产的3/4，当地银行一年期贷款利率为10%，利息以单利计算，开发商投资回报率10%，试评估该宗地的价格。

答案:土地开发成本1.5E/平方公里进行换算 150000000//1000/1000=150 元/平方米 150×667.67=100150.5 元/亩 =10 万/亩 土地取得成本=5+3=8 万/亩 土地开发成本=10 万/亩

土地取得利息=8×0.09×2（单利）=1.14 万/亩

土地开发利息 第一年= （10×3/4）/2×0.09=0.34 万/亩 第二年= {10×3/4+（10×1/4）/2}×0.09=0.79 万/亩 利息总和=1.14+0.34+0.79=2.27

利润=（1+2）×0.1=1.8 万/亩 合计8+10+2.27+1.8=22.07 万/亩

12、需要评估一宗“七通一平”熟地，2003年9月的价格，获知该宗地面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该土地后建造该商品住宅开发期为2年，安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程，专业费用及管理费，第二年需投入40%的建筑安装工程专业费用及管理费，预计该商品住宅在建成时可全倍售出，出售时的平均价为每平方米建筑面积2000元，试估算该宗地2003年9月的总价和楼面地价。（银行贷款利率为5%，行业的平均投资利润率为10%） 答案:开发费用=800×2×500=800 万元 总收益=1000×2000=2000 万元

管理费=（896×0.6/2）×5%+｛896+（896×0.6/2×5%）+896×0.4/2｝×5% =13.44+（896+13.44+179.2）×5%=67.872 万元

设地价为X=2000-800-96-67.872-X｛（1+5%） 2 -1｝ X=1036.128-0.1025X X=937.8 万元 楼面地价=937.80/1000=937.8 元/M

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13、被评估设备为油罐，已建成并使用10年，预计将来还能再用20年。评估人员了解到该油罐正在维修，原因是由于受到腐蚀，油罐底部出现裂纹发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划约需花费35 万元，评估人员已估出该油罐复原重置成本为200万元。试求实体性贬值率。 答案:可修复部分实体性贬值：350000(元) 10 × 100％＝33.3％ 不可修复部分实体性贬值率： 10＋20

不可修复部分复原重置成本：2000000－350000＝165000(元)

不可修复部分实体性贬值：1650000 ×33.3％＝549450(元) 350000＋549450 ＝45％ 油罐全部实体性贬值率＝ 2000000

14、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元、45万元、50万元、53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，使用收益法计算该企业的评估值。

答案：前5 年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元）

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）