物业服务方案

（一）管理内容 1、加强现金收支管理； 2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度； 2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； 4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。 八、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处； 3、接受公司对大楼管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

九、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（一）管理内容

1、按照合理的人才结构，配置各类人才； 2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质； 4、进行业绩考核，优胜劣汰。 （二）管理措施

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为人民服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。 智能化系统的管理和维护

（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二） 管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三） 建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四） 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五） 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六） 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备

机构设置：物业管理公司按“直线制”设置管理架构。公司设立事务管理部,环境卫生部、工程部、秩序管理部等部门。

（二）管理职责

1、经理全面负责物业管理处的工作；

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理和接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理等；

4、秩序管理部负责维护公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、环境卫生部负责共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护等。

（三）根据综合楼具体情况，拟配备27人，具体如下：

岗位 经理 事务部主任 财务 维修电工 人数 1名 1名 1名 1名 岗位 保洁员 秩序维护员 空调工 绿化员 人数 10名 10名 2名 1名 物业费的 成本测算：

（一）人工成本