商业地产进驻业态分析报告 - 图文

商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告

商业地产进驻业态分析报告

与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目所不能回避的问题。

那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？

一、 楼宇型商用不动产——顶级会所

以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点：

（1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的

风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。

（2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个

小众型的消费群，并有较高的消费标准，这些会所因而就有相对充足的人力、物力和财力为进入者提供细致入微的差异化服务。例如在装修风格的设计上，会所多会考虑会员们普遍的兴趣爱好，让会员觉得会所是自己另一个办公室、另一个家，而不会仅仅把它当做酒店一样对待。同时，会所的工作人员的招聘大多只面向具有较高学历的大学生，并要求他们能准确无误喊出每位会员名字，并略知会员爱好，从而及时准确地满足进入者的一切要求。

（3）物以类聚，人以群分。由于顶级会所的多采用会员制并都具有较高的消费标准，

高昂的入会费决定了进入者的社交范围和消费能力，注定这是一个收入层次较高的群体，这些年龄层次相对集中在30至50岁左右的会员，超过60%以上的具备100-200万元的年日常消费能力。同时，会员制的实行决定了再这些顶级会所消费的人群大多在生活追求、工作内容以及处世态度等方面具有一定的共性，这些共性带来的归属感决定了实质上无形中提升了这些进入者在会所内的消费体验。对于顶级会所的经营者来说，这就将是一种良性的经营循环。

（4）氛围良好。由于多数会员身后都有公司背景，他们的一举一动似乎都携带商业机

密。为避免不必要的猜测和误会，企业家会将很多重要的私人会见和商务交流安排在会所内。他们更多考虑的是商务的私密性。比如，若在开放式的酒店跟某位公司老总见面，外界可能会猜测是否两家公司有合作之意；若跟某位公司副总见面，外界又可能猜测他是否准备“挖人”。但会所一定程度切断了企业家商业生活的曝光通道，让他们感到安全和放松。这种既能谈工作，又能放松休闲的空间自然很受这些会所的消费者的推崇，哪怕要缴纳高昂的会费和消费也愿意享受这种不可多得的消费体验。

从上述特点可知，作为一种比较小众型的服务业，顶级会所提供的服务与我们通常接触到的服务业有很大的不同。从商业地产开发的角度来看，顶级会所业态的引入使得商业地产项目为其提供的物业具有较高且稳定的租金、物业管理定价标准，收入的潜在溢价能力也较强，对于项目品牌的塑造也有重要意义。同时，鉴于顶级会所的特点，商业地产项目在设计、建设、装修时也不得不满足其众多的细致化、小众化和差异化的物业要求，这对于开放商的水平和能力都是极大的考验。

二、 楼宇型商用不动产——餐饮服务

作为商业不动产业态组合中的重要形式，餐饮服务业对于商业地产来说具有吸引和滞留客源、丰富物业服务功能、提供充足现金流等作用，是商业地产的基础业态形式之一。从目前我国商业地产的发展现状来看，餐饮服务业主要是通过为进入商业地产消费的顾客提供中高档的餐饮、休闲和娱乐服务以赚取营业收入。国内餐饮业的分类主要是为了便于进行餐厅评估、方便督导而形成的，大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和快餐业、冷饮业及咖啡店五大类：

（1）旅游饭店

旅游饭店可分为国际旅游饭店和一般旅游饭店，其中国际旅游饭店除了为国外访客提供住宿上的需求外，还以其高雅的格调、精美的餐具、世界的饮食观和完善的服务，吸引大量本地的客源；加上饭店的场地大、设备齐全、员工专业水准高，因此可同时兼具美食宴会、婚丧喜庆、展示会议等其他功能，充分发挥餐饮的边际效用，引导餐饮潮流的盛行。因此旅游饭店对商业地产的占地面积要求很高，同时对装潢风格也有很大的讲究。由于依托于具有住宿功能的物业，旅