谢国忠搜狐博客文章集合（2010年10-11月）

NBD：从租金回报率上看，您认为正常的水平是多少？

谢国忠：中国的房子有70年的使用权，所以每年约有2%的折旧率，加上很多房子的质量不好，折旧率有可能达到3%。所以，如果投资回报率在2～3个百分点，就等于零回报。

我认为正常的租金回报率应该在5%以上，美国是7%，德国、日本也都在7%以上。当然，在工资涨得快的城市，房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧，5%的回报率是应该的。 楼市泡沫将慢慢破灭

NBD：您一直认为中国房地产市场存在泡沫，这个泡沫是怎样形成的？ 谢国忠：主要由于货币供应。从2002年开始，中国的货币供应就上升很快。其原因是：美元进入熊市，引发了人民币的升值预期，并引起货币的供应大幅上升，当时中国既能印大量钞票，又不升值，这又进一步加速了货币的供应。 货币供应的第一次传导是通过房地产市场：地方政府通过土地市场把钱截下来，做各种投资，还有很多变成灰色收入。过几年后，剩下的钱回到实体经济里面，并引发我们现在看到的通胀。这其中，房地产的通胀是最大的。 NBD：这轮的房地产调控，能不能挤出泡沫，需要多长时间才能挤出？ 谢国忠：如果一个泡沫大到没有钱去支撑它，它就会自己爆炸，就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强，可以把泡沫\最后的爆发\压住。 中小城市房价仍有上涨空间

NBD：按照您的观点，在这轮调控过后，一线城市房价会大跌，那么中小城市的房地产市场将怎么走？

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谢国忠：中小型城市其实是在炒概念，就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商买不起大城市的地，就转向中小城市，并通过买地把钱注入到这个地方，推动经济运转和房价上涨。

但长远来看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常情况下，纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比，相差10倍。 NBD：这样的话，中小城市的房价还有没有上升的空间？

谢国忠：去年年底及今年年初，一线城市迎来了房价的高点。我原来以为房价还能再创新高，现在看来不可能了。相比之下，中小城市的房价有可能创新高。就像股指高点过后，小股票还有可能上涨。这是炒的概念，不是价值的概念，两者的价值无法相提并论。 加息应以实际情况作判断

NBD：针对近期的经济形势，您在上个月接受采访时认为10月份会加息，现在您是否还持有这种观点？

谢国忠：实际上，银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多；同时，包括公积金贷款在内的贷款利息也在涨；另外，由于老百姓存款意愿下降，存款竞争激烈，存款利息也在上涨。我们的判断应该基于实际情况，而不是政府是否宣布。 NBD：这一轮调控过后，对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？

谢国忠：中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了，政府手里的钱就会少了，政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入，如果不解决这个问题，经济转型就会很困难。

中美不大可能发生贸易战 2010-10-09 14:33

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谢国忠

一旦人民币升值预期逆转，资本将会大规模外流。这对中国是真正的考验，而不是今天的升值压力美国政府和国会对人民币的抱怨愈演愈烈。根源是美国劳工市场的低迷，在即将到来的11月中期选举中，就业无疑是最重要的问题。共和党在这个问题上指责民主党时，民主党很可能出于政治因素把责任推到中国身上。但我仍然不相信美国国会会在今年通过实质性的保护主义措施，但这方面的风险在增加。如果国会真通过了什么实质性的内容，全球股市将会大跳水，这将迫使立法者收回成命。

今年前七个月，美国的商品贸易额同比增长了24.6%，但与2008年的水平相比，还是减少了12.1%。预计2010年全年，美国贸易总额将达到3万亿美元。今年前八个月，中国的商品贸易额同比增长了40%，预计全年将达到2.9万亿美元，较2008年增长15%。由于牵扯数额巨大，很难想象会发生这样一场贸易战。即便是在贸易战可能性增加时，也会引起全球股市崩盘。

华盛顿的目标是平衡双边贸易。美国海关的数据显示，今年前七个月，美国对中国的进口贸易额为1930亿美元，出口贸易额为486亿美元。出口额同比增长36%，该增长幅度比进口高出14个百分点。这表明，一切都在朝着正确的方向发展。但由于进口额是出口额的四倍，今年美国对中国的贸易赤字仍在增加。若按目前的走势来看，美国若想减少对中国的贸易赤字，还需要八年多的时间。而美国诸多分析师认为，人民币的升值将会缩短这个时间。

但是，美国与日本间贸易赤字的经验并不能印证上述观点。1985年，日元兑美元的汇率增长了一倍，但并没有对后十年的双边贸易赤字产生重大影响。有人可能会说，如果日元升值四倍，那一定会有应影响。这我们无从知晓。当美日双边贸易赤字开始降温，日本便将生产转移到中国。

是的，双边贸易平衡可以通过调整汇率来改善。在某个汇率水平下，中国工厂将由于缩减生产将不得不关门大吉。双边贸易在不久的将来找到平衡点的唯一方式是，中国厂商将因为盈利削弱而减产、美国消费者将由于价格过高而少买中

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国商品。但这种解决办法将蛋糕做小了。想平衡中美双边贸易，除了上述破坏中美两国经济的主意，别无他途。

由于人民币的汇率不是浮动的，有些人就说，它没有以市场为基础。我不是说中国政府把汇率置于了一个“正确”的水平。但我认为，市场决定出来的汇率水平也到不了正确的水平。在20世纪90年代的泡沫时期，市场推高了亚洲货币，从而导致它们在1998年的金融危机中崩溃。其实，基本面并无多少变化，不能解释这样大的波动。日元汇率大幅变动，但其经济并无变化。这给中国上了很清楚的一课：将汇率完全交由市场决定，将会带来灾难。

理性的争论在短期内不会决定事情的发展走向。但是政治因素却可以。民主党正面中期选举的窘境。众议院会用尽浑身解数来获得支持，那就是推动针对中国的贸易保护主义法案。不过，即使它获得通过，其引起金融市场的动荡也将会说服参议院阻止该项法案。

中美发生贸易战的可能性不大。中国的出口产品大部分来自美资或其他跨国公司。中国制造的消费品的零售价是进厂价格的三至四倍。这些商品在美国的环节的价值是在中国生产环节的三倍。很难想象，美国愿意两败俱伤来迫使人民币升值，而这种做法压根儿不会解决两国贸易平衡的问题。

中国存在许多问题，但低估的汇率并不是其中之一，而人民币甚至可能被高估。升值的压力来自于市场关于美国将会怎么对待中国的猜测。中国的货币供应量在近十年来增长了20.5倍。我不记得有这样一个经济体，在经过了这样长时间大规模的货币扩张政策后，货币却依然没有贬值。一旦人民币升值预期逆转，资本将会大规模外流。这对中国是真正的考验，而不是今天的升值压力。

谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半 2010-10-02 05:24

来源：财新网 作者：谢国忠

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