住改商能否获补偿 政府部门解惑房屋拆迁补偿新政

经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

比如浙江某地区规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”

（四）一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 （五）采用混合标准 比如重庆某地区规定：（一）临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。（二）其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。”

王优银律师指出，对于住改非的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定；但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现住改非的商补标准不失为一种合理的选择。

XX市区城市房屋拆迁前期调查工作制度

2011-06-01 18:18:13 来源： 评论：0 点击：79

为了进一步规范房屋拆迁前期调查工作，保护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁补偿安置工作的顺利进行，根据拆迁相关法律、法规及配套文件的规定，制定本工作制度。 一、房屋拆迁调查的内容

1、房屋座落和门牌号码：要求写明街（路、巷）、门牌号（遇到产权证上的旧门牌号和新门牌号不一致时，应同时登记两个门牌号码）；

2、产权人或共有权人姓名：要求与《房屋所有权证》或《房屋共有权证》上记载的产权人姓名一致；

3、产权人联系地址及联系电话：①私房户，有工作单位的必须填写工作单位和联系方式（电话、手机等）；②单位自管房，需填写该单位的性质（如国营、行政机关、私营企业、合资企业、全民事业单位等），并注明主管部门；③对已改制的企、事业单位，改制的结果同无证建筑有关联的，应提供体改委改制的批文；

4、必须注明以下有关证件的证号：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《土地使用权证》、工商营业执照、税务执照。正在换证的应进行核实并在调查表中注明，如果有典当、抵押、证件遗失（如已登报声明作废）等情况的，也要一一核实并注明；

5、房屋结构：以《房屋所有权证》上注明的结构（混合、框架、木、其它）为准，有疑问的，可在备注栏中说明；

6、房屋总层数与所在层次：注明该幢房屋的总层数及该房屋所在的层次； 7、建筑面积：建筑面积以《房屋所有权证》上记载的产权面积为准；

8、房屋用途及分类：一般按《房屋所有权证》上记载的设计用途填写。《房屋所有权证》上没有注明设计用途的，按XX市房屋拆迁用途认定的有关规定予以确认；按商业用房认定“住改非”的建筑面积必须按有关规定并结合现状实际情况进行现场丈量。商业用房的建筑面积，一楼和二楼必须分别丈量注明，并附营业执照、税务执照、纳税凭证复印件。商业用房丈量应填写商业用房调查表，凡在调查时有争议的，应现场拍摄照片或录像。一般把房屋的用途分为住宅、办公用房、工业用房、商业用房、其它用房五类。

9、投保从业人员：指的是非住宅中的从业人员数（以在社保处投保的人员数为准），调查时应由产权人提供向社会保险机构投保人员数相关材料原件及复印件；

10、附房及阁楼：附房一般指车库、储藏室、辅助房等，阁楼是指层高在2.2米以上、符合《房产测绘规范》规定且房产证上有记载的房屋；

11、无证建筑（指未取得《房屋产权证》的建筑）的面积应实地进行丈量计算，并保留草图和计算公式。如有规划部门的有效批文，在有效期内的，应相应注明，并附批文复印件； 12、土地使用情况：按《土地使用权证》上记载的土地使用的性质（划拨、出让转让）类别、使用的面积等分类填写，载明出让转让年限；

13、电话（一线通、宽带网）、电视、网络、空调、太阳能热水器及自行安装的水、电独户表都应按实填写；

14、地方离休干部、军队离休干部，应登记离休证号，有特困证、低保证、残疾证的被拆迁人必须在调查表中注明，并在汇总时单独列出；

15、安置意向：指被调查人当时表示的意向，是要求产权调换还是货币补偿应在调查表中注明；

16、调查结束，在制表前，应将现场调查的房屋所有权证号、产权人姓名、建筑面积到市房管局档案室逐一核实，调查情况与档案记录不一致的，应查明原因，报产权产籍管理部门审查决定。产权产籍部门没有决定变更的，以档案记录为准；

17、汇总并制表：要求按地块、按产权性质（私房、单位自管房、直管公房、军产）、土地性质（划拨、出让转让）分别进行汇总。

18、拆迁成本资金预测算：按调查汇总的数据，结合相关政策及当年政府公布的市场平均价，并根据以往经验（也可按房屋评估机构的预评估结果和被拆迁人的初步选择安置意向、安置房源的评估价）进行该区域范围内的拆迁成本资金预测算。

二、房屋拆迁调查组织机构

拆迁调查工作由受委托的拆迁实施单位组织实地调查，房屋拆迁管理部门负责做好指导工作，并加强管理和督查，对各区块的调查内容进行抽样审核。

拆迁调查工作人员必须佩带《拆迁调查工作证》方可进户调查取证。进户调查取证每组不得少于2人。

调查完毕，拆迁单位应将《拆迁调查登记表》、《商业用房调查表》汇总表等装订成册，报拆迁人。

拆迁调查汇总数据将作为编制前期拆迁成本的预测、评估房屋补偿价格、评估质量检查、房屋用途确认的主要依据。

三、房屋拆迁调查工作的程序

1、拆迁范围红线公布后，拆迁人或受委托的拆迁单位，对拆迁范围内的被拆迁房屋情况进行调查取证，查验相关证件、材料，必要时可拍摄被拆迁房屋现状照片和录像，丈量现场的实际商业面积等，并将调查认定的各项情况记录在《拆迁调查登记表》中。商业用房填写《商业用房登记表》后，由被拆迁人签字认可，被拆迁人拒绝或无法签字的，可邀请第三者（如社区干部等）签字证明。

2、调查工作结束后，拆迁人可组织相关人员对《拆迁调查登记表》进行抽查，抽查时发现所登记的被拆迁房屋情况有错误的应及时予以纠正。误差较多的应进行全面的复核，对有舞弊故意的，由拆迁人向拆迁管理部门投诉，拆迁管理部门经核实确有其事的，按有关法律、法规规定给予处罚，并由市拆迁管理部门记入拆迁单位的信用档案中，作为该单位年审、晋升的考核条件依据。

3、对需要办理“住改非”相关手续的房屋，由被拆迁人在规定期限内提出书面申请，并提交相关证件，拆迁调查人签署意见，由房屋用途认定部门根据房屋用途认定的相关程序进行认定。

认定工作结束后，产权产籍管理部门应分地块（地段）将所有申报“住改非”房屋的认定结果（包括面积、性质），在拆迁现场进行公示，接受群众的监督和举报，公示期限为5天。对群众有举报的房屋，房屋用途认定部门应组织人员进行核查。公示结束后，对公示无异议的，由产权产籍管理部门通知被拆迁人办理用途变更手续。

调查工作结束后，要对调查表进行公示，确保调查内容的真实性。 四、拆迁调查工作的纪律

1、凡从事拆迁调查的工作人员要坚持“依法、公平、公正、公开”的原则，实事求是地做好拆迁调查工作。

2、严格遵守工作纪律，不得乱许诺，对故意放宽商业用房认定条件、弄虚作假乱认定的，一经发现，严肃查处，并视情节轻重承担赔偿损失的责任；

3、对恶意串通，故意多登记与拆迁补偿有关项目，造成拆迁人损失的，一经查实，相关责任人承担经济赔偿责任。

4、被拆迁人弄虚作假伪造证明材料、或骗取“住改非”初始确认时间、或在拆迁公告公布后扩大营业面积、或伪装现场后要求认定，给拆迁人造成经济损失的，由司法机关依法追究责任。

房屋拆迁前期调查是一项政策性很强的工作，对拆迁双方当事人的利益将产生重大影响，为此，拆迁调查工作人员要有高度负责的态度，认真做好此项工作。同时，拆迁当事人也应顾全大局，服从城市规划和旧城改造的需要，积极配合做好拆迁调查工作。

对拆迁范围内的院落、空地是否应予补偿

发布日期：2011-08-20 文章来源：互联网

一、案情

王某有祖传民宅一幢，该房产在社会主义改造中被充公。后经落实政策，该房产又发回王某。该房有两层，每层116平方米，还有房前128平方米和房后83平方米的两个院落。房屋土地权证完备。 2003年12月该房屋被列入拆迁范围。拆迁入请评估事务所评估，评估事务所仅对房子进行了评估，未对空地进行评估。拆迁人也不同意对空地进行补偿，双方未达成补偿安置协议。拆迁人遂向某市城市拆迁办公室申请裁决。拆迁办公室裁决对院落、空地不予补偿。被拆迁入王某不服，诉至法院。

二、分析

该案例的焦点在于对拆迁范围内的院落、空地是否应当予以补偿。对于这一问题，有两种不同的观点：一种观点认为，院落、空地具有使用价值，应当给予适当的补偿。另一种观点是，《城市房屋拆迁管理条例》中没有规定对院落、空地给予补偿，所以不应补偿。

笔者赞同第一种观点，理由是：

(一)对院落、空地进行补偿有充分的法律依据。1、《土地管理法》中有对收回土地使用权的相关规定。《土地管理法》第五十八条规定：“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的； (二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；…… 依照前款第(一)、(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”当前城市房屋拆迁大多数是政府为了公共利益收回土地或者为了实施旧城改造调整使用土地，这两种情况，均应补偿土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受的损失。因此，笔者认为，《土地管理法》从法律上为拆迁中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利，拆迁入在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁入的院落、空地予以补偿。2、《城市房屋拆迁管理条例》隐含着相关的规定。新《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)已实施近3年了，然而仍有些人对其中的有关条文缺乏正确的理解，在处理被拆迁房屋补偿方面的纠纷时，对有关规定不能正确的适用。主要问题有：

(1)《条例》第2条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”有人根据这一条认为，城市房屋拆迁中涉及到货币补偿的问题应依据《条例》，《条例》中有补偿标准就补，否则就不补。而《条例》中并未提及院落空地的补偿问题，所以不应补偿。这种观点是当前许多地方拆迁时对院落、空地不予补偿的理由。笔者以为，这种对《条例》的理解是片面的。房屋拆迁中涉及的问题很多，如，房地产开发、土地管理等一系列问题，仅仅依据《条例》是不可能解决所有的现实问题。2001年国务院在修改《条例》时坚持的一个原则正是要与有关法律、行政法规规定相衔接，其中包括了《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《合同法》、《仲裁法》、《行政复议法》、《行政处罚法》的有关规定。因此，在城市房屋拆迁中面临的具体问题，亦