房地产估价师考试-估价相关知识（全）

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在进行工程计价时，实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的。单位价格的计量单位的对象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就较为准确。

㈡工程造价计价的方法

2种计价方法：定额计价、工程量清单计价。前：直接费单价 后：综合单价 1.工程建设定额计价方法

依据建设部门颁发的各种工程预算定额计算工程造价，其基本特征是：“定额+费用+文件规定”，并作为编制招标标底和投标报价的唯一依据。直接费单价只包括人工费、材料费和机械台班使用费，是分部分项工程的不完全价格，目前采用单位估价法和实物估价法。

2.工程量清单计价方法

是由建设产品的买方和卖方在建设市场上根据供求状况、信息状况进行自由竞价，从而最终能够签订工程合同价格的方法。综合单价即分部分项工程量单价既包括直接费、现场经费、其他直接费、间接费、利润和税金，也包括合同约定的所有工料价格变化风险等一切费用，是一种完全价格方式。

?工程量清单的概念

工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格。是招标文件的组成部分。

?工程量清单的内容

工程量清单作为招标文件的组成部分，一个最基本的功能是作为信息的载体，以便投标人能对工程有全面充分的了解。以建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程招标文件范本》为例，工程量清单：工程量清单说明和工程量清单表。

工程量清单说明：是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据、重要作用，明确清单的工程量是招标人估算得出的，仅作为投标报价的基础，结算时的工程量以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请人重视清单，及如何使用清单。

工程量清单表作为清单项目和工程数量的载体，是工程量清单的重要组成部分。 ?工程量清单计价的基本方法与程序

工程量清单计价的基本过程：在统一的工程量计算规则的基础上，制定工程量清单设置规则，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据特别贵渠道所获利的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。

1)分部分项工程费=∑分部分项工程量3分部分项工程单价

分部分项工程单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润等组成，并考虑风险费用。 2)措施项目费=∑措施项目工程量3措施项目综合单价

措施项目包括通用项目、建筑工程措施项目、安装工程措施项目和市政工程措施项目。 (3)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金

(4)单项工程报价=∑单位工程报价 (5)建设项目总报价=∑单项工程报价 ㈢定额计价方式与工程量清单计价方式的差别

1. 编制单位不同 2.编制工程量清单时间不同 3.表现形式不同 4.编制的依据不同 5.费用组成不同 6.评标采用的办法不同 7.项目编码不同 8.合同价调整方式不同 9.计算工程量时间前置 10.投标计算口径的不同 11.索赔事件增加 二、工程造价控制的基本原理和方法 ㈠工程造价控制的基本原理●

程造价控制是全过程动态控制。首先，工程造价控制是全过程控制。要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。其次，工程造价控制是动态控制。一是工程造价受到建设周期影响；二是在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。

㈡工程造价控制的5种主要方法◎

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?可行性研究：是运用科学方法或手段综合论证一个工程项目技术上是否可行、经济上是否合理，结合环境效益、经济效益和社会效益评价及项目抵抗风险的结论，为投资决策提供依据的方法。

(2)限额设计：是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。需要说明的是，限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系，提高设计质量，扭转投资失控的现象。

(3)价值工程：通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。价值的定义为：价值＝功能/费用。提高价值的方法：①功能提高，费用不变；②功能不变，费用降低；③功能提高，费用下降；④功能提高大于费用提高；⑤功能下降小于费用下降。

(4)招标投标。

(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。 三、建设项目各个阶段工程造价的计价与控制◎ ㈠建设项目决策阶段工程造价的计价与控制

1.设项目决策：建设项目决策是否正确，直接关系项目建设的成败，关系工程造价的高低和投资效果的好坏。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。

2.建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素P141

□项目合理规模：是合理选择拟建设项目的生产规模或居住规模。

□建设标准水平：判断建设标准水平是否合理，关键是看其标准与市场需求是否相适应。 □建设地点：建设地点的选择包括建设地区的选择和具体建设地点的选择。 3.设项目决策阶段工程造价计价与控制方法

□可行性研究 □建设项目投资估算与财务评价 均详见《房地产开发经营与管理》 ㈡建设项目设计阶段工程造价的计价与控制 1、设计阶段影响工程造价的因素

其影响因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。 □总平面设计：占地面积、功能分区、运输方式

□建筑设计：平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等

□工艺设计：涉及生产型建设项目中的工艺流程和生产技术设计 2、设计方案评价 (1)设计方案评价原则

①经济合理性与技术先进性相结合原则。在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价。②考虑项目全寿命费用原则。项目全寿命费用包括建设过程的投资成本即工程造价，和项目建成后使用过程发生的使用成本。在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最低。③近期与远期效益相结合原则。要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平。

(2)设计方案评价指标 1)工业建筑设计评价指标

工业建筑设计包括总平面设计、工艺设计和建筑设计。总平面设计的评价指标有建筑密度、土地利用系数、工程量指标和经济指标。在工业建筑设计中，工艺设计是工程设计的核心，其评价指标包括净现值、净年值、内部收益率、差额内部收益率、投资回收期等。建筑设计评价指标包括单位面积造价、建筑物周长与建筑面积比、厂房展开面积、厂房有效面积与建筑面积比和工程全寿命成本。

2)民用建筑设计评价指标——民用建筑设计要坚持适用、经济、美观的原则

民用建筑：居住建筑、公共建筑。评价指标，居住建筑设计：平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积，户型比；公共建筑设计：占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标(m2/人、m2/座、m2/床等)。

3)居住小区设计评价指标

包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。

(3)设计方案评价方法

投资评价的主要方法包括静态评价指标评价法和动态评价指标评价法。

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掌握● 熟悉◎ 了解○

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3.限额设计——是建设项目投资控制的重要环节和关键措施

是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策。

㈢ 建设项目施工阶段工程造价的计价与控制 1、工程变更

□含义：工程变更是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。包括工程量变更、工程项目变更、进度计划的变更和施工条件的变更等。

□构成设计变更的事项包括：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其他有关工程变更需要的附加工作。

□设计变更发生以后，承包人应在工程设计变更确定后14日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。承包人在确定变更后14日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。工程师应在收到变更合同价款报告后7日内予以确认。如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。

□变更合同价款的确定方法包括：(1)合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款。(2)合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款。(3)合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。

2、工程索赔

(1)工程索赔的概念

包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，工程索赔是双向的。 (2)工程索赔的原因

包括：①当事人违约。②不可抗力事件：自然事件主要是不利的自然条件和客观障碍。社会事件：国家政策、法令的变更，战争等。③ 合同缺陷：是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，及合同中存在遗漏和错误。④合同变更：包括设计变更、施工方法变更、追加或取消某些工作、合同其他规定的变更等。⑤工程师指令。⑥其他第三方原因：即与工程有关的第三方的问题引起的对本工程的不利响。

(3)工程索赔的分类

按照索赔的合同依据分2种：合同中明示的索赔和合同中默示的索赔。 按照索赔的目的分2种：工期索赔和费用索赔。

按照索赔事件的性质分6种：工程延误索赔、工程变更索赔、合同被迫终止的索赔、工程加速索赔、例外事件和不可预见因素索赔以及其他如货币贬值、汇率变化、物价变化、工资上涨、政策法令变化等索赔。

3、工程价款结算5种

按月结算、竣工后一次结算、分段结算、目标结算、结算双方约定的其他结算方式。

第五章 房地产测绘知识 第一节 房地产测绘概述

一、房地产测绘的内涵◎ ㈠测量学

□含义：是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形(包括地物、地貌)和其他信息(如行政、产权界址)绘制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址定在实地上的一门学科。分类：①作用范围分类：空间测量、陆地测量、海洋测量；②专业分类：地籍测量、房产测量、矿山测量、地质测量、水文测量、城市工程测量等。

□测量工作的根本任务是确定地面的点位。

□水准面是指海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面。水平面是指与水准面相切的平面。海拔(绝对高程)是指点到大地水准面的铅垂距离。我国采用黄海平均海水面作为高程基准，1985年国家高程基准是采用青岛验潮站52年至79年验潮资料计算确定的。所测国家水准原点(青岛原点)高程为72.260m。

㈡房地产测绘

房地产测量：指房产测量和地籍测量，其工作包括：测绘、测设。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。

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房产测绘的分类：房产基础测绘、房产项目测绘。房产基础测绘：指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸——房产分幅平面图。房产项目测绘：指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料。为此所做的调查和测绘工作总称地籍测量(土地测量)。地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案。地籍资料具有现实性和准确性。地籍资料的3大功能：①土地利用管理和规划的功能，②财政税收的功能和③法律功能。

二、房地产测绘的特点○

1.测图比例尺大。房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素须清晰准确地注记，房地产分幅图的比例尺都比较大。分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，一般1：200，有的更大。

2.测绘内容较多。地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置。

3.精度要求高。房地产测量精度要求较高，不能从图上量取，必须进行实测和计算。

4.修测、补测及时。城市基本地形图的复测周期一般5～10年，对房屋和用地权属发生变化应及时修测，非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现实性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘修测、补测工作量较大。

三、房地产测量的技术规范○

测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件，各种测量工作都必须严格遵循。房地产测量主要执行国家标准《房产测量规范》(GB／T17986—2000)。地籍测绘行业标准为：《地籍测绘规范》(CH5002-94)《地籍图图式》(CH5003-94)。

四、房地产测绘的工作程序○

1.房地产权利申请人或利害关系人提出测绘申请

测绘部门接受申请的，应查验资料是否齐全，并与其签订测绘合同。 2.总体技术设计

按照房地产测绘合同的要求，进行平面控制测量，房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图的测绘，房地产的面积测算，或组织变更测量。

3.房地产测绘产品二级检查一级验收制

一级检查：测绘作业组的检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查：施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。测绘报告主包括：房地产测量技术设计书；成果资料索引及说明；控制测量成果资料；房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表；图形数据和房产原图；技术总结；检查验收报告等。

五、房地产测绘的精度要求 ○

精度：指误差分布的密集或离散程度。测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件随时发生变化，还要受到观测者感官和生理条件的限制。

㈠产生测量误差的原因

1.仪器误差。尺子标记的长度，量得的长度，均不是真长，还有仪器轴系之间的公差导致盘偏心，几何关系不真正垂直或不真正水平等，都会给观测值带来误差。

2.观测者的影响。观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，故在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。

3.周围环境的影响。观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。

㈡房产面积测量的精度要求

房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级的限差和中误差不超过表5-1计算的结果。

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