房地产投资分析复习纲要(2012)

房地产投资分析复习纲要（2012）

1 绪论

1.1 掌握买卖双方交易能够成功的原因以及影响交易价格形成的因素。 1.2 掌握投资的四项基本要素与房地产投资的三要素，理解房地产投资的特点。 1.3 掌握房地产投资分析的内容。

2 房地产投资分析基本原理

2.1 会利用资产定价模型分析报酬的内部结构，能结合分险的两大种类，说明

需要由风险溢价进行风险补偿的风险类型以及其补偿原因。

2.2 掌握土地报酬的三种形式，及对应的三种曲线之间的关系，并会利用这种

关系说明生产要素的合理投放阶段。 2.3 掌握名义利率与实际利率之间的换算关系。 2.4 掌握资金等值的概念并会进行资金等值的计算。

2.5 会利用房地产四象限理论，分析外在因素（宏观经济、土地政策、利率）

的变化对四象限模型均衡状态的影响。要求会作图。

3 房地产市场分析

3.1 了解房地产市场的七大特征，掌握房地产市场的三大结构层次。

3.2 掌握影响市场供求的因素，及供给大于需求和需求大于供给这两种情况下

的需求层次结构图。

3.3 了解房地产市场调查的的内容，市场调查的主要方法，特别是分层随机抽

样法与分群随机抽样法的区别与联系。

3.4 了解房地产市场预测的主要方法，特别是德尔菲法、移动平均法和指数平

滑法。

4 区位条件分析

4.1 掌握区位对房地产价值的影响。及区位选择时需要重点关注的问题。

4.2 了解不同类型房地产区位的重点分析因素。

5 基础数据估算

5.1 掌握房地产投资与成本费用的构成，房地产开发建设投资内容，特别是对

于公共配套设施建设费的处理。

5.2 了解房地产投资项目资金来源的主要融资渠道，及各渠道的主要特点。 5.3 理解资金成本的构成及计算公式，特别是长期债务资金成本（n??）的计

算公式的推导。

5.4 了解房地产租售价格的三种确定方法，税金的估算方法，特别是企业所得

税的估算方法。

6 财务分析

6.1 了解财务分析的四大报表及动静态计算指标，特别是动态指标的计算。会

利用试算法并进行线性插值求财务内部收益率。

7 不确定性分析

7.1 掌握不确定性分析方法，特别是盈亏平衡分析方法。

7.2 掌握概率分析方法中各量的计算公式，理解置信区间与置信概率，会查正

态分布曲线面积表。

8 风险分析

8.1 掌握风险与投资回报之间的关系，会识别三类投资者心中的风险与投资回

报曲线。

8.2 理解风险识别方法中的头脑风暴法与德尔菲法的区别与联系。 8.3 理解房地产投资组合风险的数学表达式，及各符号的含义。 8.4 理解房地产投资风险管理方法的概念。

9 社会影响分析

9.1 掌握社会影响性分析的两主要方面及利益相关者分析方法。 9.2 了解社会影响分析的其他方法。

10 投资决策

10.1 了解房地产投资决策的类型及投资方案的类型。

10.2 掌握房地产投资方案比选的指标及其判断标准，了解各指标的适用条件或

适用范围，能进行简单的计算并依据计算结果给出最合理的方案。