商丘市标定地价

商丘市区土地供应区片价评估工作

情况汇报

近年来，随着商丘市用地需求持续增长，土地资源供求矛盾突出，土地价格变化较快，五年更新一次的基准地价难以直接指导商丘市区的土地供应。如何建立并实施科学的土地供应价格制度，对于商丘市建设公平规范的土地市场至关重要。因此，我局按照商丘市领导部署，探索构建商丘市区土地供应区片价体系，以服务商丘市土地市场管理。目前，已形成初步成果，现将有关情况汇报如下：

一、土地供应区片价制订的背景

现行的城市土地价格体系中，宗地地价评估弹性较大且易受人为因素影响，基准地价为级别区域平均价格，对于指导土地供应活动、研究城市内部地价空间变化均存在一定的局限性。所以，按照市政府部署，决定参照郑州市建立“土地供应市场指导价”的供地价格机制，构建我市土地供应区片价体系，为政府研究土地供应出让价格服务，原则上每半年由市土委会对其研究调整一次。

土地供应区片价格是在对商丘市社会经济状况、城市发展规划、基础设施建设、土地利用效益等进行调查研究的基础上，综合运用土地估价成熟的理论和技术，划分城市土地供应区片、评

- 1 -

估土地供应区片价格，力求准确反映当前市区土地市场行情，充分发挥土地价格的调控作用，建立公平、规范、有序的土地市场。

二、土地供应区片价评估的工作内容

（一）土地供应区片价内涵。土地供应区片价是根据国土资源部《城镇土地估价规程》，测算在正常市场条件下，不同均质区域按照城市控制性详细规划所设定的容积率限制水平下，商服、住宅和工矿仓储三种用地类型的土地使用权平均价格，评估基准日为2014年7月1日。

土地供应区片价是最低限价，即在具体宗地出让时，国土资源部门拟定的土地出让方案必须以当期土地供应区片价格为依据，确定土地出让起始价或者底价，原则上不得低于对应的土地供应区片价格。

（二）土地供应区片价工作范围。土地供应区片价工作范围与本轮基准地价更新调整范围一致，参照《商丘市中心城区土地利用总体规划》（2010-2020年）和《商丘市城市总体规划》（2005-2020年）确定，具体范围是：北至庄周大道，南至睢阳产业集聚区，西起商周高速，东至济广高速，土地总面积为289.44平方公里。

（三）土地供应区片价评估工作依据及程序。土地供应区片价评估是应地方政府制订土地供应决策的管理需求而开展。评估过程是按照国家颁布的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》以及《城市地价动态监测技术规范》的要求，参照郑州

- 2 -

市土地市场指导价的评估思路确定，具体工作程序是：在完成外业调查、内业处理及成果整理之后，由政府组织专家验收、批准，并向社会公布。

2014年6月，我局组织多名工作人员配合技术协作单位（河南永兴土地信息技术有限公司）开展外业调查工作，收集到土地市场交易资料近2000份；技术协作单位对外业调查资料进行整理分析，利用计算机信息系统开展区片价评估、编写报告，完成初步成果；7月我局多次对初步成果进行论证，充分征求了意见，技术协作单位对区片价成果进行完善。

三、土地供应区片价评估的初步成果及分析

（一）土地供应区片价成果。商服用地共分30片，区片价最高处分布在商丘市火车站商圈，价格范围在122～374万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间，最低处分布在市区边缘，价格范围在31～94万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间；住宅用地分为29片，最高处分布在商丘市商务中心区，价格范围在122～338万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间，最低处分布在市区边缘，价格范围在20～57万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间；工矿仓储用地分为6个区片，区片价所对应的容积率水平均为1.0，最高处分布在市中心区，区片价为37万元/亩，最低处分布在城市边缘，为15万元/亩（具体区片分布及区片价格情况见附表1～6）。

（二）土地供应区片价评估成果的应用。政府将土地供应区

- 3 -

片价格确立为一项管理制度，按照“科学测算、专家咨询、定期更新、社会公布、最低限价、刚性标准、阳光运行”的规则运行，有利于规范土地供应、培育土地市场、发挥土地调控作用，有利于从源头上预防腐败、从制度上堵塞漏洞、从用地上保障发展。

土地是不可再生资源，要提高城市土地的利用效益，就要运用市场机制，把城市资产当作最大的国有资产投入营运，形成“投入-产出-再投入”的良性循环机制，走“以城养城、以城建城、以城兴城”的城市建设市场化道路，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展、自我增值。以城市规划与发展方向为导向的土地供应区片价，立足于土地市场现实又高于现实土地市场。以土地供应区片价为核心，制订供地决策，对城市资产进行运营，可以为城市再建设筹集更多资金，实现城市的可持续发展。综上，区片价成果将对推进土地市场建设，协调区域间的地价水平，运用市场规律优化配臵土地资源，形成土地供应价格管理、服务体系、提高城市土地利用效益等都有巨大的作用和重要的现实意义，上述成果，经土委会研究通过后，报经市政府公布执行。

- 4 -