上海市零售商业网点面积调研报告

注：本表人口、社零总额统计局正式数据未公布,由上海市各区县经委估算上报；2005-2007年坪效趋势预测值=2007年零售商业坪效-2005年零售商业坪效；区县上报估计有部分漏报，表中的全市预测值根据区县合计及前几年增长速度推算。

上海市零售商业面积保持快速增长，预计总体增速快于人口、产业发展。居民人均零售商 业面积2007年增至1.88平方米；零售商业坪效2007年略有下降，2005年0,91万元/平方米将降 至2007年0,88万元/平方米。

各区县未来两年商业面积增长规模各异，部分区县由于商业投资放量过快，末来招商及经 营存在高风险。

3、2005年-2007年新增大型零售商业结构分析

（1）按项目规模分 ：

10000-50000平方米规模的商业项目较多，占53%；

（2）按投资商类型分： 民营企业投资占80%；

（3）按业态类型分：

大部分项目业态选择与经营定位较模糊。

2005年-2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图 华东政法学院教授徐士英：整体经济超常发展，上海市零售商业网点面积的扩张受大环境影响， 只是其中表现之一。 百联集团超商事业部总经理朱家骝：建议对上海市商业网点面积建立一个动态监控体系向社 会公布，信息的透明度越高，企业决策将越减少盲目性。 上海连锁经营研究所副所长俞稚玉：不能用居民人均零售商业面积来判断上海市零售商业网 点面积是否过多，从零售商业布局来看，我们与国外有很大不同，特别是与欧美发达国家相比，商业 毛利率、城市形态、经营集中度与居民生活方式都存在很大的差异。 市工商局市场处处长何幼龙：上海市零售商业网点面积的扩张与城市化发展以及就业压力密切 相关。 市规划设计院院长叶贵勋：这几年零售商业网点面积的扩张与规划缺乏权威性有关。规划要有 控制性和可持续性，不能因政府换届影响规划的贯彻实施。 市环保局污控处魏化军：近年来大型零售商业设施影响周边环境，居民投诉事件趋多，上海市环 保局编制的《上海市建设项目环境影响评价补充名录》上报国家环保总局已获批复，《补充名录》重 点加强对餐饮业、娱乐业、零售业等项目的环境管理。 四、国际比较

——与东京的比较

1、东京基本情况

东京经济起飞始于70年代初。80年代末，90年代初泡沫经济破灭，经济进入缓慢增长期。 调研选取东京该阶段零售商业网点面积及关联指标的变化进行分析，发现东京在经济高速增长

期（特别是1985年后）房地产快速发展带动了商业房地产快速扩张，其发展历程与上海情况 有相似之处，但东京在零售商业网点扩张中较早的受到相关商业立法控制，发展较为有序，增 长相对平稳。

资料来源：《东京都统计年鉴2002》和《东京都商业普查2002》;此处的居民人均零售商业面积不包括餐饮．