铜山区盛世年华居住住宅转让报告 - 图文

江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

选取的可比实例B：恒茂雅苑，月租金24.6元/㎡。 选取的可比实例C：盛世年华，月租金27.3元/㎡。 估价时点：2014年5月30日

(3)、比较因素的选择

根据估价对象与可比实例的对比情况，选择影响该对象的主要因素 ①成交时日：根据房地产在交易时的价格指数，来进行相关交易期日修正。 ②交易情况说明：是否为公平、公正。诚实、正常、自愿的交易。

③区域因素：主要指街道的条件、公共配套完备度、基础设施的完备程度、有事基础设施完善度环境优劣度也是影响其的一个原因。

④个别因素：主要指房建筑年代、结构、临街状况、装修、层高等。（详见下表7）

表7：交易的信息比较

交 易 状 况 名称 单位面积售价 租金（元/m.月） 用途 2.估价对象 _______ _______ 普通住宅 汉府雅园A 6580元/㎡ 25.4 普通住宅 首期付其总价款的30%，余款分15年按月支付还清 每半年付一次 2013年8月 正常 八五成新 地势平坦，地质普通，植被覆盖好，采光较好 较好，周围环境很好，干净无坑洼 恒茂雅苑B 6720元/㎡ 24.6 普通住宅 首期付其总价款的30%，余款分15年按月支付还清 盛世年华C 6760元/㎡ 27.3 普通住宅 首期付其总价款的30%，余款分15年按月支付还清 买卖付款方式 租金付款方式 成交日期 交易情况说明 _______ 每半年付一次 ________ ________ 八五成新 地势平坦，地质普通，植被覆盖好，采光好 较好，周围环境很好，干净无坑洼 每半年付一次 每半年付一次 2013年12月 正常 八成新 2014年4月 正常 八五成新 区 新旧程度 自然条件 街道条件 地势平坦，地质地势平坦，地普通，植被覆盖质普通，植被良好，采光一般 覆盖好，采光好 一般，周围环境很好，干净有坑洼 较好，周围环境很好，干净无坑洼 25

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域 交通（公交）交通便利，距徐交通便利，距徐交通便利，距徐因 条件 州火车站和徐州火车站和徐州火车站和徐素 州汽车总站约州汽车总站约州汽车总站约 土地剩余年限 2.3公里，估价2.1公里，估价2.2公里，估价58年（70年） 57年（70年） 56年（70年） 对象距公交站对象距公交站对象距公交站22 2 房屋面积 有台约136 m 有台约122m 有 台约113 m400米，300米，400米，房 11路、56路等11路、56路等11路、56路等框架结构，质量较钢混结构，质量较框架结构，质量较建筑结构质量 产 共10路徐州公共10路徐州公共10路徐州公好 好 好 信 交车从小区西交车从小区西交车从小区西朝向 南 南 南 息 门经过， 门经过， 门经过， 个 别 因 素 房屋外观 楼层 2层 4层 3层 交通便利，距徐州火车站和徐州汽车总站约2.370公里，58年（年） 估价对象距公118m2 400 交站台约米，有11质量路、框架结构，56路等共较好 10路徐州公交车南 从小区西门经过， 2层 不远，距徐州精修 火车站和徐州汽车总站约屋外饰面的装2.3公里修好 教育设施比较居住在靠近小齐全，附近有区主交通道的幼儿园、小学位置临街 中学、高中、中等装修 大学而且教育质量和管理都2.6 比较好的 人口密度较定的停车线，对大，而且附近于居住户比较也在快速的发方便 展和进步 物管费用：0.3活动中心，幼元/m2/月，管理儿园，游乐场，状况较好基本齐全 在门口子有特距车站就离 装修程度 不远，距徐州火中等装修 汽车站和徐州车总站约2.3屋外饰面的装修公里， 好，不远，距徐州火中等装修 汽车站和徐州车总站约2.2屋外饰面的装修公里， 较好教育设施比较居住在靠近小区齐全，附近有幼主交通道的位置儿园、小学临街 中学、高中、大精装修 学而且教育质量和管2 理都比较好的 在门口子没有特人口密度较大，定的停车线，对于而且附近也在居住户不太方便 快速的发展和进步 物管费用：0.35元活动中心，幼儿/m2/月，管理状况园，游乐场，健较好 身房基本齐全 城市的规划对小基础设施较完不远，距徐州火精装 州汽车站和徐车总站约2.3屋外饰面的装修公里， 一般教育设施比较居住在靠近小区齐全，附近有幼主交通道的位置儿园、小学临街 中学、高中、大中等装修 学而且教育质量和管理都比2.4 较好的 在门口子没有特人口密度较大，定的停车线，对于而且附近也在居住户不太方便 快速的发展和进步 教育配套设教育设施比较居住在靠近小区施 附近有幼临中央路状况 齐全，主交通道的位置儿园、小学临街 中学、高中、大公共部位装修 中等装修 学而且教育质量和管理都比建筑密度 2.6 较好的 社会环境 在门口子有特定人口密度较大，停车方便程度 的停车线，对于居而且附近也在住户比较方便 快速的发展和进步 物管费用：0.3元活动中心，有幼/m2/月，管理状况儿园，游乐场，较好 基本齐全 城市的规划对小基础设施较完基础设施状物业管理 况 基础设施 完备程度 城市规划 活动中心，幼儿/m2/月，管理状况园，游乐场，基较好 本齐全 城市的规划对小基础设施较完物管费用：0.3元基础设施较完城市的规划对备，而且医院、区的整体和个别区的整体和个别区的整体和个别小区的整体和备，而且医院、备，而且医院、备，而且医院、商场、市场多方差的规划影响、方差的规划影响、商场、市场多处 商场、市场多处 方差的规划影响、商场、市场多处 个别方差的规处 小区的发展一居住楼层的高度居住楼层的高度小区的发展较居住楼层的高度小区的发展较般，消费水平相和房屋的坐落位和房屋的坐落位和房屋的坐落位繁华，随着城市繁华，随着城市对费劲的较低置使的室内采光置使的室内采光置使的室内采光的发展，政府提的发展，政府提些，随着城市的 台观光一般 观光好 供了观光好好的平供了好的平台发展，政府提供和发展的机会，和发展的机会，了好的平台和分布比较合理，能分布比较合理，能分布比较合理，能自己在发展还自己在发展还发展的机会，自够合理的能应用 够合理的能应用 够合理的能应用 是很有自己特是很有自己特己在发展还是绿化较好，居住单绿化较好，居住单绿非常好，居住单色的 色的 很有自己特色元门口有大片的元门口有大片的元门口有大片的的 草丛和灌木，而且草丛和灌木，而且草丛和灌木，而且有休息的小亭子 有休息的小亭子 26

有休息的小亭子 限小 限小 限小 划影响、限小 居住楼层的高繁华程度 居室观光 空间布局 小区的发展较度和房屋的坐繁华，随着城落位置使的室市的发展，政内采光观光一府提供了好的般 平台和发展的分布合理，能够机会，自己在合理的能应用 发展还是很有绿化较好，居住自己特色的 单元门口有大片的草丛和灌木，而且有休息绿化 江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

的小亭子 (4)、比较因素修正

将可比实例与估价对象进行比较，从交易的日期、区域因素中的街道条件、楼层条件和个别因素的相关因素等方面进行系数修正，根据它们的差距上下调1%-3%的系数，从而利用因素比较修正系数表估价出该对象的比准价格。（详见下表8）

表8： 因素比较修正系数表

比较因素 租金（元/m2..月） 交易日期 用途 租金付款方式 房屋新旧程度 自然条件 基础设施 街道各项条区域因素 交通便捷程度 件 公交线路 距车站远近 商业繁华 社会环境程度 教育配套设施 所在楼层 房屋朝向 前后外观 公共部位 城市规划 建筑密度 结构及质量 个别因素 室内装修情况 空间分布布局 停车位影响 物业管理水平 区域规划程度 建筑密度 采光、通风 绿化率 居室观光 交易A 25.4 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/101 100/102 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/98 100/99 100/100 100/98 100/100 100/100 100/98 27

交易B 24.56 100/98 100/100 100/100 100/98 100/98 100/102 100/98 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/102 100/100 100/99 100/100 100/100 100/99 100/100 100/103 100/100 100/98 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 交易C 27.3 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

比准单价（元/m2.月） 27.6 26.4 27 通过计算取出租金的平均值标准 （27.6+26.4+27）÷3=27（元/m2）

由此在目前正常的状况下估价人员确定估价对象月租金为27元/平方米，由于政策和一些个别因素的影响在未来收益年限内租金将保持一定的变化，但是变化都是相对比较平稳的的状况，所以对估价对象月租金选取为27元/平方米,根据此租金水平，计算委托人使用估价对象房地产在充分利用、空置率为100%情况下的年潜在毛收入为

27×113×12=36612（元） 3)、估算年有效毛收入

根据估价人员对徐州市租赁市场的调查和对相关政策的研究，选取与估价对象据追位置相近、房地产使用用途相同、大小和设施规模相当的类似房地产，通过参照可比实例A：汉府雅园、可比实例B：恒茂家苑、可比实例C——盛世年华的损失率、空置率，从而确定估价对象因空置、拖欠租金以及其它原因造·成的收入损失为其年潜在毛收入的2%,有效出租面积为99%则年有效毛收入损失为 36612×（1-2%）×99%=35520.42(元)

4)、年运营费用的测算

所发生的费用主要为维修费、管理费、保险费、税金，其他费用。运营费用是依据徐州市房地产使用规划维持估价对象房地产正常使用所必须使用的费用，估价对象对外出租时，包括维修费、管理费、税费等由出租方负担。故估价对象年总费用构成如下

①估算年维修费

维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。估价对象的结构和《徐州市房屋重置价格标准》，并且根据我们掌握的资料和工程造价的信息，结合估价对象的具体情况，经调查交易和附近的房产价格，我们设置估价对象建筑物的重置单价为600元/平方米。依行业标准和实际的情况, 对于一般性维修费用按建筑物重置价格的2％ 计算，则年维修费用为

113×700×2%=1582（元） ②估算年管理费

管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员经费、福利费、办公费、广告宣传费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的3%来测算，则年管理费

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