铜山区盛世年华居住住宅转让报告 - 图文

江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

通住宅，此房屋的成交日期：2013年10月。

案例B(盛世年华）

所处位置：铜山区盛世年华，北京路18号，居住在2号楼2单元3层301房间， 房型为三室 两厅 两卫共达面积135平米 。此房产的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅，此房屋的成交日期：2014年2月。

案例C(盛世年华）

所处位置：铜山区盛世年华，北京路18号，居住在6号楼1单元2层202房间， 房型为两室 两厅 两卫共达面积104平米 。此房产的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅此房屋的成交日期：2013年10月。

（2）、比较因素的选择

根据估价对象与可比实例的对比情况，我们选择影响该对象的主要因素： ①、成交时日：根据房地产在交易时的价格指数，来进行相关交易期日修正。 ②、交易情况说明：是否为公平、公正。诚实、正常、自愿的交易。

③、区域因素：主要指街道的条件、公共配套完备度、基础设施的完备程度、有事基础设施完善度环境优劣度也是影响其的一个原因。

④、个别因素：主要指房建筑年代、结构、临街状况、装修、层高等。（见表5）

表5：交易的信息比较 实例 名称 单位面积售价 交 易 状 况 货币种类 用途 付款方式 成交日期 交易情况 估价对象 6535元/m2 6741元/m2 6762元/m2 盛世年华A 盛世年华B 盛世年华C 人民币 普通住宅 人民币 普通住宅 人民币 普通住宅 普通住宅 _________ 首期付其总价款首期付其总价款首期付其总价款的30%，余款分20的30%，余款分20的30%，余款分20年按月支付还清 年按月支付还清 年按月支付还清 2013年10月 正常 2014年2月 正常 2014年4月 正常 _________ ________ 21

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说明 房 产 区 信 域 息 因 素 新旧程度 土地年限 八五成新 八五成新 八五成新 八五成新 地势平坦，地质普通，植被覆盖好，约58年（70年） 采光好 较好，周围环境很好，干净无坑洼104m2 交通便利，距徐州框架 火车站和徐州汽车总站约2.3公南 里，估价对象距公交站台约400米，2层 有11路、56路等共10精装修路徐州公交 车从小区西门经过， 好 自然地势平坦，地质条件 普通，植被覆盖剩余约58年（70年） 好，采光好 街道较好，周围环境房屋条件 很好，干净无坑113 m2 面积 洼 建筑地势平坦，地质普地势普通，地质普通，植被覆盖好，通，植被覆盖良约58年（70年） 约58年（70年） 采光好 好，采光好 较好，周围环2 境很好，139 m干净无坑 洼 交通便利，距徐州框架 火车站和徐州汽车总站约2.3公南 里，估价对象距公交站台约400米，4层 有11路、56路等共10路徐州公交中等装修 车从小区西门经过， 好 较好，周围环2 境很好，135m干净无坑 洼 交通便利，距徐州框架 火车站和徐州汽车总站约2.3公南 里，估价对象距公交站台约400米， 3层 有11路、56路等共10精装修路徐州公交 车从小区西门经过， 好 交通结构（公质量 交）条朝向 件 楼层 个 别 因 素 装修程度 房屋外观 距车临中站就央路离 状况 教育公共配套部位 设施装修 空间分布布局 建筑社会密度 环境停车交通便利，距徐框架 州火车站和徐州汽车总站约2.3南 公里，估价对象距公交站台约2层 400米，有11路、56路等共10路徐中等装修 州公交车从小区西门经过， 好 不远，距徐州火不远，距徐州火车不远，距徐州火车不远，距徐州火车居住在靠近小区主居住在靠近小区主车站和徐州汽车站和徐州汽车总站和徐州汽车总站和徐州汽车总居住在靠近小区主居住在靠近小区主交通道的位置临街 交通道的位置临街 总站约2.3公里， 站约2.3公里， 站约2.3公里， 站约2.3公里， 交通道的位置临街 交通道的位置临街 教育设施比较齐全，附近有幼儿中等装修园、小学 中学、高中、大学而且教育质量分布比较合理，能够和管理都比较好合理的能应用 的 教育设施比较齐全，附近有幼儿中等装修园、小学 中学、高中、大学而且教育质量和分布比较合理，能够管理都比较好的 合理的能应用 教育设施比较齐全，附近有幼儿中等装修园、小学 中学、高中、大学而且教育质量和分布比较合理，能够管理都比较好的 合理的能应用 教育设施比较齐全，附近有幼儿中等装修 高园、小学中学、中、大学而且教育质量和管理都比分布合理，能够合理较好的 的能应用 人口密度较大，人口密度较大，而2.6 2.6 而且附近也在快且附近也在快速在门口子有特定的 的发展和进步在门口子没有特定速的发展和进步 的停车线，对于居住活动中心，幼儿户不太方便 园，健身房基本齐全 物管费用：0.3元人口密度较大，而2.6 且附近也在快速在门口子没有特定的发展和进步 的停车线，对于居住活动中心，游乐户不太方便 场，健身房基本齐物管费用：0.3元全 2人口密度较大，而2.6 且附近也在快速在门口子有特定的的发展和进步 停车线，对于居住户活动中心，游乐比较方便 场，健身房基本齐全 物管费用：0.3元方便对于居住户基础停车线，活动中心，有幼程度 儿园，健身房，比较方便 设施 状况 基本齐全 物管费用：0.3元物业/m/月，管理状况较基础222/m基础设施较完/月，管理状况较基础设施较完备，/m/月，管理状况较基础设施较完备，基础设施较完备，/m/月，管理状况较管理 好 设施 好 好 好 备，而且医院、而且医院、商场、而且医院、商场、而且医院、商场、 完备商场、市场多处 市场多处 市场多处 市场多处 城市城市的规划对小区城市的规划对小区城市的规划对小区程度 城市的规划对小区区域繁华规划 程度居室观光 的整体和个别方差的整体和个别方差的整体和个别方差的整体和个别方差小区的发展较繁小区的发展较繁小区的发展较繁小区的发展较繁的规划影响、限小 华，的规划影响、限小 华，的规划影响、限小 华，的规划影响、限小 华，随着城市的随着城市的发随着城市的发随着城市的发居住楼层的高度和居住楼层的高度和居住楼层的高度和居住楼层的高度和发展，政府提供展，政府提供了好展，政府提供了好展，政府提供了好房屋的坐落位置使房屋的坐落位置使房屋的坐落位置使房屋的坐落位置使了好的平台和发的平台和发展的的平台和发展的的平台和发展的的室内采光观光好的室内采光观光好 的室内采光观光一展的机会 的室内采光观光一机会 机会 机会 22

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般 居住楼层和房屋间距，房屋采光、通风比较好 绿化较好，居住单元绿化 门口有大片的草丛和灌木，而且有休息的小亭子 居住楼层和房屋间距，房屋采光、通风比较一般 绿化较好，居住单元门口有大片的草丛和灌木，而且有休息的小亭子 居住楼层和房屋间距，房屋采光、通风比较一般 绿化较好，居住单元门口有大片的草丛和灌木，而且有休息的小亭子 般 居住楼层和房屋间距，房屋采光、通风比较好 绿化较好，居住单元门口有大片的草丛和灌木，而且有休息的小亭子 采光通风 (3)、比较因素修正

将可比实例与估价对象进行比较，从交易的日期、区域因素中的街道条件、楼层条件和个别因素的相关因素等方面进行系数修正，根据它们的差距上下调1%-3%的系数，从而利用因素比较修正系数表估价出该对象的比准价格。（详见下表6）

表6： 因素比较修正系数表

比较因素 售价（元/m） 交易日期 用途 交易时日情况 房屋新旧程度 基础设施 街道各项条件 区域因素 交通便捷程度 公交线路 距车站远近 繁华成都 社会环境程度 教育配套设施 所在楼层 房屋朝向 前后外观 楼层层高 个别因素 结构及质量 室内装修 空间分布布局 停车位影响 物业管理 区域规划程度 2交易A 6535元/m2 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 23

交易B 6741元/m2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/102 100/100 100/103 100/100 100/98 100/100 100/100 交易C 6762元/m2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/101 100/100 100/100 100/100 建筑密度 采光、通风 绿化率 居室观光 公共部位 比准单价（元/m2） 江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 6708 100/98 100/100 100/100 100/100 6817 100/100 100/98 100/100 100/98 100/100 6768 比准价格 = （6708+6817+6768）/3=6765元/㎡ 评估房地产价值=6765×113=764445元≈76.44万

5.4.2采用收益法进行测算

(1)、测算过程主要步骤如下：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本化率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格；

(2)、公式：房地产年总收益＝年租金×建筑面积×有效出租面积比率×出租率 1)公式选用

通过对类似商业用房租赁市场的调查分析，认为办公用房的租金在一定时期内保持不变，故确定采用是净收益按照一定比率递增的公式 计算，该公式的表达式：

v?a1?gn?[1?()]， r?g1?r其中：v：房地产的收益价格(现值)；

a:房地产的年有效纯收益； r:房地产的报酬率； g:净收益逐年递增比率；

n:剩余收益年限，即自估价时点起至未来可获收益的年限。 2)估算年潜在毛收入

本次评估可获收益的居住用房建筑总面积为113 ㎡。房地产估价人员通过师弟的勘察和走访采集，在对估价对象周边类似的房产的物业租金和对实际的经营状况和房产的基本信息做调查探究，结合徐州市其他地区的同类房地产市场租金水平和现行的房地产一些政策规定以及对于未来市场行情的预测综合分析，可以选取三个与估价对象区位非常相近、用途几乎相同、规模相当的类似房地产可比实例A、可比实例B、可比实例C作为可比实例。

选取的可比实例A：汉府雅园，月租金25.4元/㎡。

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