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56路等共10路徐州公交车从小区西门经过，到市区中心座公交仅20分钟，开车15分钟。
3）、基础配套设施情况
①、供水：估价对象所在区域由徐州市自来水总公司供水，供水条件较优。
②、排水：估价对象所在区域排水采用雨污分流制，雨污水排入城市排水管网，排水设施完善，排水通畅，大雨后地面无积水现象，排水条件较优。
③、用电：估价对象所在区域由徐州市供电公司单回路供电，供电条件较优。 ④、通气取暖：估价对象所在区域由徐州燃气公司供气、附近热电厂供暖，状况较优。 4）、环境质量
估价对象位于徐州中心城区境内，区域内基本无水污染，稍有大气、噪音污染，综合环境质量较优。
5）、公用设施状况
估价对象所在区域内有中国银行、彭城广场等生活配套设施，公用设施状况优。 6）、城市规划限制
根据徐州市总体规划，估价对象所在区域主要以商业、办公用地为主，规划对估价对象利用类型及利用强度有一定限制。
7）、自然灾害影响
估价对象所在区域基本不受自然灾害影响。 8）、相邻区域土地利用情况
估价对象相邻区域以商业、办公用地为主，土地利用强度较高。
5.2．市场背景分析
（1）、城市建设状况
要进一步加强与各主城区、徐州经济技术开发区、铜山区、贾汪区和新城区的沟通对接，在广泛征求社会各界意见和建议的基础上，科学谋划明年的城建重点工程，确定哪些工程由区里做，哪些工程列入市城建重点工程计划，真正科学系统地建设工程，推动城市现代化建设再上新台阶。尤其是市区道路工程安排应慎之又慎，除了抓好示范路建设外，要集中精力建好三环高架快速路等重大道路工程，切实提升道路工程建设的科学化、集约
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化水平 。要紧紧围绕“四个聚焦”、优先安排“八大中心”建设项目、“五大行动计划”项目和棚户区及城中村改造项目， （2）、交通状况
徐州交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，目前已经开通的京沪高铁、建设中的郑徐高铁将在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口仅200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输较为便利； 徐州观音机场为国家一类开放口岸。已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯徐州境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。
（3）、城市社会经济发展状况
由于我国经济远超预期的增长速度，城市规模膨胀的速度十分惊人，甚至远远快于城镇人口的增长速度，据统计，2002-2011年，全国城市建成区面积从25973平方公里扩大到43603平方公里，增加了67.9%，而同期，城镇人口从32924万人增加到39807万人，只增加了20.9%。城市的快速粗放式膨胀，以及建设规划的落后，导致我国各大城市出现了大量仅仅过了二三十年就需要重新改造的区域，城市拥堵，城市内欠缺区块规划，城市内部基础建设滞后的问题近年来暴露无疑，以旧城区、旧厂房、城中村的改造为主的“城市更新”成为了各地政府着力推进的重点工作。
（4）、金融政策及状况
政府将放宽准入门槛，有利于引导各种所有制资本进入金融租赁行业，深入推进金融业改革开放。适当扩大业务范围，强化股东风险责任意识，实施分类管理，完善监管规则，有利于促进金融租赁公司科学健康发展，充分发挥融资租赁特色优势。金融租赁是一种以融物代替融资，融物与融资密切相连的信用形式。它以融通资金为直接目的，以技术设备等动产为租赁对象，以经济法人——企业为承租人，具有非常浓厚的金融色彩。
（5）、房地产市场状况
徐州作为三线城市在商业地产发展方面有着很多优势：一是商业地产发展离不开购买力的提升，随着徐州市消费者购买力不断提升，积累了足够的购买力，而相对于一线城市而言，三线城市的商业供给不足，市场空白比较大，对于商业地产的需求比较足，所以投资商业地产前景可期。二是徐州市的商业环境越来越好，日趋成熟与完善，金山桥开发区与新城区的快速崛起，使得徐州商业氛围更加浓厚，体系更加完整，后续发展力有保障。
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三是政策利好，国家房地产调控主要针对的是住宅产品，对商业地产项目的影响不大，而且一直以来，国家对于商业地产的政策一直都比较稳定，鲜少有大的变动，徐州本地对于商业地产项目的的扶持也越来越多，包括吸引大的、有影响力的地产项目的入驻等。
5.3、估价依据原则
5.3.1合法原则
房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分、合法交易的为前提进行估价、交易循序合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的
5.3.2最高最佳使用原则
房地产估价应遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用为前提估价。此体现在房地产使用过程中。最高最佳使用必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，在估价的结论中得到多方人士的认可。
5.3.3替代原则
房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价值或价格，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值或价格的。
5.3.4估价时点原则
房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。同一宗房地产在不同价值时点上往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
5.3.5供求原则
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房地产估价同其它物品一样，受供求关系的影响，估价时必须充分考虑到该地区的房地产的供求情况和可能导致供求关系变化的因素，才能对房地产价格的变化趋势做出准确的预测。
5.3.6遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则
（1）、客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
（2）、独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。
（3）、谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
5.4．估价方法
（1）、市场比较法，是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算过程主要步骤如下：①、搜集交易实例；②、选取可比实例；③、对可比实例的成交价格进行适当处理；④、求取比准价格。
（2）、收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算过程主要步骤如下：①、搜集有关收入和费用的资料；②、估算潜在毛收入； ③、估算有效毛收入；④、估算运营费用；⑤、估算净收益；⑥、选用适当的报酬率、增长率；⑦、选用适宜的计算公式求出收益价格。
5.4.1．采用市场法进行测算
（1）、调查案例 案例A(盛世年华）
所处位置：铜山区盛世年华，北京路18号，居住在3号楼2单元4层402房间， 房型为三室 两厅 两卫共达面积139平米 。此房产的建造年代是：2004年 ，使用用途：普
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