铜山区盛世年华居住住宅转让报告 - 图文

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本组估价人员根据估价对象的具体情况，在对其进行实地勘察。（包括对估价对象地理位置、周围环境及估价对象的建筑、结构及配套设施等）和类似物业调查后，拍摄有关照片，按照评估程序，认真分析了影响估价对象价值的相关因素。估价对象为已建在用的房地产，不适合采用成本法和假设开发法；同一供求圈内，与估价对象类似房地产的合法、有效的交易实例较多，可比案例较易收集，适合采用市场比较法；与其同一供求圈内类似用途房地产租金案例较多，在可预见的未来有连续的净收益，适合采用收益法；因而本次估价采用收益法和市场比较法对进行评估。

4.9.3、所选方法的含义

（1）、市场比较法，是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算过程主要步骤如下：①、搜集交易实例；②、选取可比实例；③、对可比实例的成交价格进行适当处理；④、求取比准价格。

（2）、收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算过程主要步骤如下：①、搜集有关收入和费用的资料；②、估算潜在毛收入； ③、估算有效毛收入；④、估算运营费用；⑤、估算净收益；⑥、选用适当的报酬率、增长率；⑦、选用适宜的计算公式求出收益价格。

4.10、估价结果

根据《房地产估价规范》，遵循公认估价原则，按照为贵方提供该房地产市场价值咨询参考的委托目的，我组估价人员依据贵方提供的相关资料，经过综合分析及认真测算，最终确定：（1）、假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：选用收益法和市场比较法，根据上述分析和测算过程，结合估价经验，确定该估价对象在价值时点2014年5月30日假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为：73.78万元，大 写: 柒拾叁万柒仟捌佰整估价单价：6530元/㎡ 。（2）、法定优先受偿款确定：根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象在价值时点2014年5月30日未设定抵押、出让等它项权力，故法定优先受偿款为零。

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4.11、估价作业日期

2014年5月15日至2014年5月30日

4.12、估价报告有效期

根据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有限期限自2014年5月30日至2015年5月30日，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。

4.13、变现能力分析

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权、出让权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。本次评估变现能力分析：

（1）、通用性：通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的用途越专业化，使用者的范围就越窄，越不容易找到买者，其变现能力越弱。估价对象现状作为经营性用房使用，通用性一般。

（2）、独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象存在一些公用楼梯等使用情况对价值的影响，独立使用性较强。

（3）、房地产的价值量的大小。一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。估价对象的价值量较大，市场流通性较弱。

（4）、可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。根据估价对象的特点，比较适宜分割出租，故可分割性较强。

（5）、变现能力：在当前市场条件下，由于受到行业限制，同类行业在市场上转让情况较少，综合考虑估价对象的具体情况，预计估价对象短期内变现能力较弱。

（6）、快速变现价值：假定在价值时点强制处分估价对象，如拍卖或者变卖估价对象，

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因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥、卖方价外手续费、竞价空间、双方没有足够的时间谈判、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价值减损。

（7）、变现时间、费用、清偿顺序等：变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。

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5.房地产估价技术报告

5.1．个别因素

承蒙贵方的委托，本估价报告对位于铜山区盛世年华，6号楼1单元202室的房产建筑物以及所属土地使用权转让交易的情况价值进行评估。

（1）、待估房地产权益具体情况

根据委托方提供的一册《房屋所有权证》及一册《国有土地使用证》，房屋所有权人及土地使用权人为王贵平，该房地产框架结构，总层数为6层，本次评估位于2层，待估房地产外墙涂料，入户防盗门，室内白色乳胶漆墙面，地砖地面，木包门，塑钢窗，约建于2004年。具体信息：（见表3）

表3 ：估价对象房屋产权证证载信息

房屋所有权证号 房屋所有权人 房屋坐落 铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华 登记时间 2004年5月20日 总层数 6 所在建筑面积 楼层 （㎡） 2 113 徐房字第050921 X X X （2）、估价对象土地状况

1）、土地实物状况：据估价人员现场勘查，结合委托方提供的资料，估价对象坐落在铜山新区的附近，属于正在开发的地区。土地登记用途为居住用地，土地使用权总面积为27.23㎡；土地形状为规则的四边形。估价对象宗地内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 、通气、通暖及宗地内场地平整的“七通一平”的开发程度，基础设施完备程度较优。宗地内地势平坦，地基承载力较优。（见表4）

表4： 估价对象土地产权证证载信息

房屋所有权证号 房屋所有权人 房屋坐落 铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华 登记时间 2002年6月8日 土地类型 居住 使用土地面积 类型 （㎡） 出让 27.23 徐国字第051120 X X X 2）、地理区域位置

徐州盛世年华位于铜山新区北京路东、海河路南,距徐州师范大学新校区、铜山中学仅一站路，距中国矿业大学3站路，南临徐州海宁皮革批发城。徐州盛世年华地理位置非常优越，周围有学校、医院、商场、市场多处，交通非常方便。估价对象所在区域属于铜山区，距徐州火车站和徐州汽车总站约2.3公里，估价对象距公交站台约400米，有11路、

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