铜山区盛世年华居住住宅转让报告 - 图文

江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书

②委托方确认事项。估价对象的现状、用途、建筑面积、房屋结构、土地使用权性质得到委托方的确认。

图3、房屋的局部分布图 图4、房屋所在图

4.4、估价目的

为委托房地产交易价格提供价格参考依据

4.5、估价时点

估价时点为2014年5月30日

4.6、价值定义

（1）本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。

（2）估价对象房地产的用途为居住用房

因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产所有权公开的市场价格。(单位：人民币)

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4.7、估价依据

4.7.1法律法规依据

（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》 （2）、《中华人民共和国城市规划法 》 （3）、《中华人民共和国物权法 》 （4）、《中华人民共和国土地管理法》 （5）、《中华人民共和国担保法》 （6）、《城市房地产开发经营管理条例》

（7）、《江苏省建筑与装饰工程计价表》和《江苏省建设工程工程量清单计价项目指引》（2013年4月1日起实行）

（8）、中华人民共和国国家标准

（9）、GB/T50291-1999《房地产估价规范》

（10）、徐州市政函[2012]48号《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》

（11）、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国标准GB/T18508-2001） （12）、国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》

（13）、徐州市人民政府文件发[2003]51号，关于印发《徐州市国有土地有偿使用办法》的通知。

4.7.2经济行为依据

（1）、房地产评估业务委托书 （2）、《房屋所有权证》 （3）、《国有土地使用证》

4.7.3取价依据

（1）、《徐州建筑工程预算基价》及有关建筑工程造价指数 （2）、《最新房地产运营估价手册》

4.7.4参考资料及其它

（1）、现场勘察记录及搜集的相关资料 （2）、委托方提供的相关资料

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4.8、估价原则

4.8.1合法原则

房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分、合法交易的为前提进行估价、交易。循序合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的

4.8.2最高最佳使用原则

房地产估价应遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用为前提估价。此体现在房地产使用过程中。最高最佳使用必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，在估价的结论中得到多方人士的认可。

4.8.3替代原则

房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价值或价格，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值或价格的。

4.8.4估价时点原则

房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。同一宗房地产在不同价值时点上往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

4.8.5供求原则

房地产估价同其它物品一样，受供求关系的影响，估价时必须充分考虑到该地区的房地产的供求情况和可能导致供求关系变化的因素，才能对房地产价格的变化趋势做出准确的预测。

4.8.6遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则

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（1）、客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

（2）、独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。

（3）、谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

坚持谨慎原则应遵守下列要求

①、在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

②、在运用成本法估价时，不应该高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。

③、在运用收益法估价时，不应该高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

④、在运用假设开发法估价时，不应该高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。

4.9、估价方法

4.9.1、评估思路

一般而言，房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法是从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价格水平，各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况选择适宜的估价方法。

4.9.2、方法选择依据

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