铜山区盛世年华居住住宅转让报告 - 图文

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35520.42×3%=1065.59（元）

③估算年保险费

依照房屋运营费用的规定,年保险费按房屋现值的2‰计算，依据国家标准《房地产估价规范》及《徐州市房屋重置价格标准》，砖混结构残值率约为2%，耐用年限为50年，该估价对象已有10年的试用期，则年保险费

｛700-[700×（1-2%）/50]×10｝×113×2‰=127.2（元） ④估算年税费

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。根据《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》，对租金收入申报属实，能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据的，以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为 应纳税额=租金收入×综合征收率，现行综合征收率为5%。(企业建筑物年租金的17.63%,个人为5%），则年税费：[(1)房产税：房产税以房屋年租金的3%计,(2)营业税：营业税取房屋年租金的1.5%。(3)个人所得税：个人所得税取房屋年租金的0.5%]。

35520.42×5%=1776.36（元） ⑤年运营费用合计

估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费之和，则年运营费用为

1065.59+1582+127.2 +1776.36=4551.14（元） 5)、估算年净收益

估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则净收益=总收益－总费用年收益

35520.42-4551.14=30969.28（元） 6)、房地产报酬率的确定

房地产报酬率实质上是房地产投资成本的收益率。采用安全利率加风险调整值、投资风险与复合收益法测二种方法综合确定。

①投资风险与复合收益法

报酬率是将收益性房地产的净收益转换为价值的比率，本质是投资收益率，报酬率的确定应参考同行业平均资产收益水平以及实际资产收益率水平，并结合整体资产优劣状况等因素而定。根据目前房地产销售市场，购买房屋的使用权，银行对商业用地通常提供50%

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左右的抵押贷款，贷款年利息率取中国人民银行2014年公布的一年期贷款利息率为6 %，房地产投资商自有资金的收益率一般要求6%~10%，根据投资复合收益法测算房屋报酬率为7.0%~9.0% 。

②安全利率加风险调整值法

取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期存款利息率3%为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料，经与徐州市房产局有关人员咨询后，发现目前该地区房地产投资存在一定风险，风险调整率一般在3.5%~5.5%之间，故在选取房地产报酬率时考虑到房地产投资风险因素以及银行一年期的存款利息率，测算房地产报酬率为6.5%~8.5%。

综合考虑上述二种方法测算的房地产报酬率，结合区域同类房地产实际租售比情况。最终评估确定报酬率为8%。

7)、尚可使用年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。估价对象建筑物为砖混结构，房屋建于2004年，以适用于10年，根据现场勘察，维修的状况良好，故估价时日2014年5月30日房屋有限年期至尚可使用40.03年（钢混60年,砖混50年,砖木40年)，估价对象土地使用权为出让。根据估价对象的《国有土地使用证》证载用途为其他住宅用地，估价对象的土地使用权终止日期至2072年6月8日，考虑到本次评估以出租为估价前提，则土地剩余年限即至估价时点分摊土地剩余使用年限58.17年地使用权剩余使用年限，利用“孰短原则”故本报告确定估价对象收益年限为房屋剩余使用年限，即约为40.03年。

8)、收益价格的求取 ①选用收益法计算公式

估价对象现时年收益较小的有些变化，预计未来的剩余年限里年收益会保持稳定增长或减少的状况，为了计算的简便，本报告采用在收益年限里每年净收益以一定的比率递增，通过市场调研分析，此次增长率为5%，则公式进行计算：

v?a1?gn?[1?()]， r?g1?r其中：v：房地产的收益价格(现值)；

a:房地产的年有效纯收益； r:房地产报酬率； g:净收益逐年递增比率；

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n:房地产的剩余收益年限。

②收益价格计算的 估价对象收益价格：

v?30969.281?5@.03?[1?()]?698058.3(元) ≈69.81万

8%?5%1?8% 估价对象单价：698058.3÷113=6177.5（元/平方米） 9)、收益法测算结果

根据谨慎原则，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在交易时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。估价师经过综合考虑及分析，本次评估选取收益法测算的结果作为估价对象的价值：698058.3元（合约69.81万）；单价6177.5元/平方米。

5.5、估价结果确定

在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，根据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象的价值。再根据目前市场值所占的比例，我们最后取市场法的60%和收益法的40%。则价格为

房屋现值=69.81万×40%+76.44万×60%=73.78万 平均单价=73.78万÷113m=6530元/㎡

估价对象于2014年5月30日的转让价值为73.78元，大写人民币柒拾叁万柒仟捌佰整.每平方米为6530元/㎡, 大写人民币每平方米陆仟伍佰叁拾整。

5.6最后结果

⑴、估价结果

依照本次评估的目的，估价人员根据委托方提供的资料、现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象目前的实际情况，采用市场比较法并结合收益法对委估房地产进行评估。并遵循公正、公平、公开的估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算。结合估价人员的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设条件”下，估价时点2014年5月的公开市场价格为

评估总价（现值）为73.78万元，大写人民币柒拾叁万柒仟捌佰整； 平均单价为6530元/㎡，大写人民币每平方米陆仟伍佰叁拾整。 ⑵、房地产估价人员：

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6.附 件

6.1.估价对象照片32