房地产项目可行性研究报告详细版

昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告

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目录

第一部分 宗地评价 ................................................................................ 3 一、宗地基本情况 .................................................................................... 3 二、区域板块分析 .................................................................................... 3 三、环境评价............................................................................................. 4 四、交通条件............................................................................................. 4 五、市政规划............................................................................................. 5 第二部分 区域市场分析 ........................................................................ 7 一、周边楼盘状况 .................................................................................... 7 二、价格及客户群体分析 ........................................................................ 8 第三部分 项目SWOT分析 ................................................................... 9 一、地块SWOT分析 ............................................................................... 9 二、项目分析总结 .................................................................................. 10 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 ...................................... 11 一、项目经济技术指标 .......................................................................... 11 二、项目投资测算表 .............................................................................. 12 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） ................................................ 12 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） .............................................. 13

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第一部分 宗地评价

一、宗地基本情况

目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。

目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析

宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。

纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚

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至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。

宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价

宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区） 周边医院：漯河市中医院

银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行 学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学

商业：三明超市 四、交通条件

目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。

18路 罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 第 4 页 共 15 页