物业经营管理精讲班第40讲讲义

物业经营管理精讲班第40讲讲义

多选题11-30

11、我们要实现房地产市场的市场目标，房地产市场目标是指（ ）。 A、房地产市场总量基本平衡 B、结构基本合理 C、投资大

D、价格基本稳定 答案：ABD

12．国内生产总值(GDP)：是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。

A、市场形态 B、价值形态 C、收入形态 D、产品形态 答案：BCD

13、宏观调控房地产市场的手段包括（ ）。 A、土地供应

、金融税收、价格政策B． C、住房政策 D、招投标 答案：ABC

14、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ ）。 A、定期租赁 B、自动延期租赁 C、意愿租赁 D、百分比租赁 答案：ABC

15、物业租赁管理模式常见的有（ ）。 A、包租转租模式 B、出租代理模式 C、委托管理模式 D、自行管理模式 答案：ABC

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16、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下（ ）要素。 、购材料A．

B、工资、职工福利费 C、折旧费

D、利息支出、税金 E、其他支出 答案：ABCDE

17、对于以下物业（ ）属于经营性的物业。

A、写字楼 B、居住物业 、综合楼C 、商厦DACD 答案：

）特征。 、风险具有以下（18 A、负面性 、可确定性B 、不确定性C D、可测性ACD 答案：

19、保险的一般原则是（ ）。 A、诚信原则

B、可保利益的原则 C、近因原则 D、比例分摊原则 答案：ABCD

20、资金动态形式则可以分为（ ）三种类型。

A、经营性现金流动 、投资性现金流动B 、固定资产C 、筹资性现金流动DABD 答案： 。）21、写字楼物业的特点是（

A、所处区位好，规模大 B．多为现代化的高层建筑 C．功能齐全、配套设施完善 ．多由专业物业管理企业管理D．

E．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 答案：ABCDE

22、写字楼物业管理常规目标集（ ）三位一体，互相渗透。 A、经营目标 B、管理目标 C、成本目标 D、服务目标 答案：ABD

23、写字楼物业管理的工作内容，包括（ 。 ） 、制定管理计划、物业市场营销A B、制定租金收取办法、物业维修养护 C、安全保卫 D、协调业主与租户

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的关系、组织与控制ABCD 答案：

24、写字楼交通流线的管理，可遵循以下（）原则： A、分流原则 B、层次原则 、简捷原则C 、公平原则D． 答案：ABC

25、风险应对策略一般应包括（ ）。 A、风险回避、风险转移 B、风险减轻、风险承担 C、风险分担 D、应急措施。 答案：ABCD

26、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为（ ）这两 个层次。 A、策略与运行管理 B、市场管理 C、零售管理 、现场管理DAD 答案： ）领域。、零售商业物业运作的相关理论主要集中在以下（27 、中心地理论A B、同类零售商聚集理论 、外部效应理论C 、需求理论D． 答案：ABC

28、零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中（ ）是三个主要的方面。

A、正确的经营管理策略 B、有针对性的管理方案设计 C、租赁方案

D、精确的费用测算 答案：ABD

29、组合投资管理包含以下（ ）要素。 A、管理对象 B、管理者 C、投资金额 D、管理方法 答案：ABD

30、房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行（）的过程。 A、优化组合 B、协调 C、管理 、处置D． 答案：ABC

案例分析1-2 三、案例分析 1、（5分）某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每

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年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。试计算该宗物业的收益价格。

[解] 该宗物业的收益价格计算如下：

答：该宗物业的收益价格为300.86万元。 2、（9分）如果你是物业管理师在租赁管理中如何确定租金方案？

租金方案是租赁管理的核心，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。

从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。物业管理师还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收人并不一定理想。

对于大型物业管理企业来说，一般较容易确定租金水平或方案，因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业管理师很容易确定物业合适的市场租金水平。当然，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向，大厦坐落地点，距商业中心区的距离，装修档次，建筑设备状况，所提供服务的内容，有效使用面积系数，康乐设施完备情况，物业维护措施等等。

租金方案还会受到出租策略的影响。仍然举出租写字楼的例子，租金水平受下列情况的影响：租期长短和承租面积的大小，租户的资信状况，为租户提供服务的水平，附属设施的收费水平，是否带家具等。这里所列的情况并不完全，它仅仅是为了说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。

对出租期限内租金水平的调整没有数学公式可循，物业价格、租金指数对租金定期调整虽有参考价值，但直接的意义也不大，所以恰如其分地调整租金和形成初始租金方案一样困难。正是由于制定租金方案、调整租金水平非常复杂，才需要物业管理师提供专业的服务。

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