房地产估价技术报告

2008年，朝阳区地区生产总值达到1906.2亿元，比上年增长12.3%，增速比上年回落4.8个百分点。全区财政收入168.3亿元，比上年增长18.9%。全年实现财政支出150.8亿元，比上年增长15.4%。全年实现社会消费品零售额1272.7亿元，比上年增长19.6%，增幅比上年提高4.6个百分点。全年完成全社会固定资产投资729.6亿元，比上年下降9.8%。全年新批三资企业877家，其中世界500强企业有6家。全年实际利用外资额21.6亿美元，比上年增长7.3%。

2008年全年房地产业实现增加值209.1亿元，比上年增长5.0%，增幅比上年回落13.4个百分点。全年房地产开发完成投资539.3亿元，比2007年下降9.9%。其中住宅投资247.3亿元，下降17.2%。施工规模小幅增长，商品房施工面积2901.5万平方米，增长2.8%；商品房竣工面积871.8万平方米，增长5.7%。

经济的发展，带动了朝阳的科技、文教、卫生、体育等事业的全面发展。“科技兴朝”，“百年大计、教育为本”，正在成为全区人民的具体行动。全区目前有中央工艺美术学院、北京广播学院、北京第二外国语学院、北京化工大学、北京经济学院等高等院校33所；有中学103所、小学227所，学龄儿童入学率达99.95%。此外还有职业高中33所。闻名中外的中日友好医院、安贞医院、肿瘤医院、朝阳医院等卫生设施保证着朝阳区人民的健康。国家奥林匹克中心、北京工人体育场、北京工人体育馆、朝阳体育馆为全区人民开展丰富多彩的体育活动提供了活动场所。

2、交通条件

朝阳区为北京的东行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计700多公里，除十几条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京

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石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。全区目前有立交桥30座，人行过街桥42座，其中有全国最大的由26座桥构成的四环路。现代化的国际机场——首都国际机场也坐落在朝阳区，目前拥有国内航线140多条，国际航线38条，每周定期航班800多班。

3.基础设施条件 （1）供水

区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库,城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率极高。

（2）排水

区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。

（3）供电

区域内电源电网分为高压网和中压网,作为城市电源,供电保证率高。

（4）通讯

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及率高，通讯线路畅通。

（5）供暖

区域内有城市市政热力管网。 （6）供气

有城市市政管网供气，气源充足。

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三、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。

1、法律上的许可性：估价对象在法律、城市规划许可范围内不受现时使用状况的限制。项目各项证件齐全，法律上合法。

2、技术上的可能性：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象作为使用中现房，已经实现合理的使用要求。

3、经济上的可行性：即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得的最大收益的使用方式。

4、价值最大性：使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

5、土地与建筑物的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

6、与外部环境的协调性：应按房地产与周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。

7、可持续发展性：按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势，使未来利益最大化的使用方式。

估价对象现状用途为住宅，与其所处区域配套设施功能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续使用最为有利。

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四、估价方法选用

（一）评估方法的选择

房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、重臵成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法和成本法作为本次评估的基本方法。

1.市场法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为：

房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易时间修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 2. 成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

3．由于市场比较法更为贴近实际情况，赋予60%的权重，成本法赋予40%的权重，最终得出估价对象评估价值。

（二）评估测算步骤

1.运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估所需的各种参数。 2.由于估价对象已经完工并可以投入使用，故可测算估价对象国有土地使用权及地上建筑物价值。

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