房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件及周边配套

小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。

小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。

小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。

2.建筑物基本情况

本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：

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建筑物装修状况表

主卧室 地面 瓷砖 瓷砖 瓷砖 瓷砖 瓷砖 瓷砖 顶棚 涂料 涂料 涂料 PVC PVC 涂料 铝合金（双玻） 防盗门 墙壁 涂料 涂料 涂料 瓷砖 瓷砖 涂料 备注 —— —— —— —— —— —— 内装修次卧室 客厅 厨房 卫生间 阳台 外窗 外装修 房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

4.基础设施状况

估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析

1、区域概况

朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬 39。48'至 40。09'，东经 116。21'至 116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长 28 公里，东西宽 17公里，土地总面积 470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半

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户门 楼梯间 外墙 屋面 普通水泥地面、顶棚、墙壁刷白 外墙涂料 平屋面 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载

湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。

朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的农民。

朝阳区市场繁荣，大型商场众多。全区共有商业网点3万多个，形成了十几个商业区。其中，朝外商业中心被列为北京市新建五大市级商业中心之一，该中心全长1.08公里，占地11.36公顷，建筑面积67万平方米，中心以商业、服务业为主，并建有相当规模的金融、商务用房及相应的文化娱乐中心。位于该中心东部的蓝岛大厦已于1993年建成营业。蓝岛大厦以其特有的“以文兴商”闻名全国，赢得较高的知名度，1995年销售额在全市名列第三。精品大厦购物中心。和蓝岛连成一体的区内还分布着雪银大厦、鑫帝大厦、友谊商店、国际商店、贵友大厦、燕莎友谊商城、赛特购物中心等十几家大型商场。另外，还有各具特色的市场183个，像被一些外国客人称之为北京“小巴黎”的秀水市场、雅宝路服装市场、水碓子贸易批发市场、

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北京图书批发市场、三里屯“汽配一条街”等。朝阳区对外交往活动频繁，是北京市重要的外事活动区。

朝阳区是对外交往的窗口，国际化程度高。区域内汇集了北京 70％的涉外资源、60%以上的外国商社和90%的外国驻京新闻机构。聚集了114家世界500强企业，法人金融机构151家，金融机构代表处146家，成为首都金融机构最多、门类最全的区域。外国驻华使馆中除俄罗斯、卢森堡外，都在朝阳区境内。已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区，望京新区还将兴建第四个使馆区。全市46家五星级饭店中，有14家在朝阳。另外，国际会议中心、国际贸易中心、国际会展中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际俱乐部、华侨村等涉外设施都在朝阳。处于绿荫花丛中的使馆公寓，位于宽敞大道旁的宾馆饭店，构成了朝阳区城市风貌的独特景观。区内各种涉外单位达1300家，占全市涉外单位的一半以上；朝阳区高档饭店宾馆云集，有长城、昆仑、京广中心、长富宫、建国、兆龙、京伦、中国大饭店、亚洲大酒店等60多家，数量居全市之冠。国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、国际俱乐部等涉外设施均在朝阳区，国内外宾客住宿、观光、购物极为方便。

朝阳区通讯设施现代化，区内的国际邮电局、北京国际电信大厦是我国目前具有世界水平的电讯中心。北京国际电信大楼是我国目前规模最大的国际自动电话、国际用户电报通信枢纽，终期装机容量为国际电话2000路，国际用户电报12000线，国内外用户可通过它直接与世界各地进行通话、电报联系，它是联系五洲四海的无形桥梁。

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