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关于国有土地收储补偿款税收减免政策的制度性思考(可编

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来源：《中国房地产》年第期近年来随着北京市土地储备工作的大力推进涉及国有土地的收购储备工作也在不断完善。

据被收储国有土地权属单位反映收储补偿款尚需缴纳相关税款这种情况给权属单位造成了较大的经济负担在客观上对国有土地收储工作推进形成了较大阻力。

目前国有土地收储涉及营业税、土地增值税、企业所得税及印花税类税种税务、财政等相关行政管理部门分别就上述税种公布了减免政策但执行过程中对于政策的解读出现诸多困境其核心问题在于国有土地收储的制度性缺失。

本文在剖析现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策的基础上对政策进行解读并提出关于国有土地收储的制度性思考。

一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策(一)现行国有土地收储涉及税种现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下类。 ．营业税原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时需提供相关营业收入的发票地方税务部门按营业收入扣除．％的营业税。 ．土地增值税这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋按照四级超率累进税率进行征收。

国有土地收储涉及土地使用权的转让行为按相关规定需缴纳一定额度的土地增值税。

．企业所得税这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为需按纳税年度缴纳。

．印花税这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。 (二)现行税收减免政策．营业税减免政策据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函号)纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发号)规定不征收营业税。 另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函号)规定国税函号文中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

．土地增值税减免政策据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的比照本规定免征土地增值税”。

另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税号)规定因“城市实施规划”而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况因“国家建设的需要”而搬迁是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 符合上述免税规定的单位和个人须向房地产所在地税务机关提出免税申请经税务机关核准后免予征收土地增值税。

．企业所得税减免政策企业所得税方面因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入以及通过市场取得的土地使用权转让收入按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函号)文件执行。

主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入重点审核有无政府搬迁文件或公告有无搬迁协议和搬迁计划有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项是否在规定期限内进

行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。 ．印花税减免政策据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税号)对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境(一)将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据营业税的减免政策中提到“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。

印花税的减免政策中提到“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让因此合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款国有土地的收储行为需要满足县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权这一要件事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。 (二)将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 然而其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相