房地产上市公司债务结构对公司业绩的影响

房地产上市公司债务结构对公司业绩的影响

【摘要】以2007-2012年沪深A股房地产上市公司为研究对象，重点研究债务所有者结构对公司业绩的影响，统计分析了国内房地产上市公司的债务现状，发现预收账款和银行借款是最主要的债务融资渠道，实证结果表明，预收账款率与公司业绩显著正相关，银行借款率与公司业绩的关系不明显，宏观调控与公司业绩显著负相关。

【关键词】房地产上市公司 债务结构 宏观调控 公司业绩

目前，我国房地产行业处于快速发展阶段，但整个发展过程中存在较多问题，如融资渠道单一、负债率过高等特点，在商品房预售制的影响下，我国房地产上市公司的预收账款比重远高于其他行业，本文对债务所有者结构中的预收账款负债率进行分析，揭示预收账款形成的盈余储备对公司业绩的影响；其次，研究银行借款比率，由于银行信贷也是房地产上市公司主要外部资金来源，所以对银行借款比率与公司业绩的关系进行分析有实际意义，结合国家的宏观调控对房地产行业的影响，为房地产行业优化资本结构提高公司绩效提出对策与建议。

行业债务结构现状

我国的房地产行业和其他行业相比，最大特点在于对银行贷款的依赖程度很高，其次是依靠预售款，自有资金、股权融资和债券融资比例较小。本文用银行借款负债率、预收账款负债率来表示债务所有者结构，银行借款负债率是短期借款与长期借款之和再除以总负债的比值，预收账款负债率是预收账款除以总负债的比值。

从表1看出，2007-2012年国内房地产上市公司的银行借款占负债比重较高，2007年高达38.04%，这说明国内房地产行业对银行借款的依赖性较高，融资渠道单一。另一方面，从2007-2012年银行借款负债比率总体上呈下降趋势，表明随着房地产行业银行贷款的过热增长，国家开始加强宏观调控，房地产公司获取银行贷款的难度增加，因而银行借款在负债中的比重开始下降。同时，表1中的预收账款负债率总体呈上升趋势，只在2008年下跌，主要是因为当年国内房价下跌造成销售萎缩，所以预收账款也减少。总的来说，房地产上市公司在不断加快预售进度，试图提高预收账款在总负债中的比重，从而减少银行贷款降低资本成本。

表1 2007-2012年我国房地产行业上市公司

债务所有者结构 单位：亿元

年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012

银行借款负债率 38.04% 34.88% 33.29% 33.87% 27.59% 28.53%