建大三期策划作业 - 图文

区板块，占总成交量的18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为17，元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9/平方米，且走势平稳。

5．区域差异成因分析

通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢？ (三)各个因素对市场的影响

1.位置因素

济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土地相对稀缺。西部地区如长清，发展较晚，房地产市场还不是很成熟，虽大学城的建立带动了房地产市场的发展，与东部相比，其发展还有较大的空间。东部与中部地区交通便利，交通要道经十路即在此区，快速公交更是提高了本区的区域竞争力。千佛山、大明湖、趵突泉等景点都分布在本区，给本区的环境增添不少色彩，使得本区成为追求高品质生活的人的首选之地。本区公共设施健全，济南火车站，长途汽车站都位于本区，大学林立，山东省的许多着名学府如山大，山师大都位于本区。学区房也是本区的一个卖点，这在无形中也活跃了本区的房地产市场，尤其是租赁市场。全运会的举行更是为本区的房地产市场带来生机，后全运时代的房地产市场异常繁荣，全运村是海尔地产成功营销的一个案例。济南市首个城市综合体--万达广场亦位于本区，随着万达广场的建成及热卖，本区必将掀起新一轮的房地产热潮。

2.经济因素

目前，济南房地产市场较繁荣的区域集中在东部与中部，即老城区部分。该

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区域经济发展较早，经济实力雄厚，山东省的许多龙头企业亦位于本区，如佳宝乳业、普里斯矿泉水、中国重汽等。本区在区域投资环境，不管是投资软环境还是硬环境，都有优势，易吸引外来投资。市场竞争的激烈是会有力地促进房地产品质的提升的，东部与中部地区，房地产开发商多，市场竞争激烈，这种局面在一定程度上促进了改区域房地产品质的提升。西部地区如长清区，由于开发时间较晚，各方面还不是很成熟，但前景广阔。目前，已有开发商对西部进行了开发，如鲁商·长春藤，其价格较东部低。南部由于地形原因，开发度还不高，但其独特的地形适于开发别墅，目前东部地区已经有别墅建成，品质高，价格也高。

三、区域市场分析

(一)区域宏观市场分析

面对国内外错综复杂的经济运行形势，历下区在市、区领导的指导下，解放思想，积极作为，较为圆满完成了年初制定的各项目标任务，总体经济运行平稳向好，各项主要指标实现了量的发展，质的提升。

1.经济指标完成情况

(1)经济总量稳定发展，经济结构有所改善。2015年，全区实现地区生产总值1070.7亿元，同比增长8.1%，其中，第二产业增加值149.7亿元，同比增长4.8%；第三产业增加值921亿元，同比增长8.8%。二、三产比重为14:86，三产比重较去年提升1.57个百分点。

从服务业行业内部结构看，呈现出金融业和房地产业拉动作用明显，其他服务业稳定发展的态势。2015年，金融业增加值占服务业增加值比重为29.1%，对服务业增加值增长的贡献率64.73%；房地产业增加值占服务业增加值比重为10.16%，对服务业增加值增长的贡献率为13.04%。

2015年服务业各行业比重及贡献率表

行 业 金融业 9

占服务业比重（%) 29.10 对服务业增长的贡献率(%) 64.73

房地产业 其他服务业 批发零售业 交通运输、仓储和邮政业 住宿餐饮业 10.16 32.67 15.42 13.04 10.72 9.98 7.19 5.46 1.25 0.27 (2)财政收支相对平稳。2015年，全区一般公共预算收入完成130.6亿元，同比增长11.6%。一般公共预算支出完成56.1亿元，同比增长7.22%。

核算非营利性服务业增加值的相关指标财政预算支出中八项支出合计增幅8.3%，较半年下降12.59个百分点，较前三季度下降3.17个百分点，其中，一般公共服务支出8.1亿元（占比15.6%），同比下降14.22%，较半年下降75.75个百分点，较前三季度下降42.74个百分点。

(3)规模以上工业经济发展有所起伏。2015年，全区规模以上工业企业完成增加值同比增长0.82%，完成主营业务收入307.5亿元，同比降低18.8%，完成利税97.88亿元，同比增长50.83%，完成利润8.5亿元，同比增长69.35%。

2015年全区规模以上工业主营业务收入过亿元企业16家，实现工业总产值占规模以上工业总产值的98.3%。实现高新技术产业产值69.36亿元，占规模以上工业比重23%，比年初比重提高1.33个百分点。

(4)固定资产投资增幅回落。2015年，全区在统固定资产投资项目161个，完成固定资产投资217.8亿元，同比降低9.8%。2015年服务业完成投资占总投资额的92.3%，房地产开发投资完成150.5亿元，占总投资额的69%，同比降低29.9%。房地产开发投资中住宅投资占比55.4％，商业营业用房和办公楼、写字楼占比44.6％。全年新增房地产开发项目13个：龙洞紫郡A5地块、龙洞紫郡B1地块、银丰财富广场、中弘广场、花园小镇、楚天燕玺台、泰悦赫府、淮海紫玉东郡、香格里拉项目、开元府、和瑞中心、转山西路B2地块开发项目、金域华府。

(5)贸易业稳定发展。2015年，全区社会消费品零售总额实现829.35亿元，同比增长10.6%。限额以上法人企业实现零售额528.73亿元，同比增长3.2%。

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其中，限额以上批发业、零售业、住宿业、餐饮业法人企业实现零售额同比增长0.4%、4.2%、-1.7%、0.6%。

从商品类值看，百货、石油、家电、汽车、通讯器材及金银珠宝六大支撑行业完成零售额占限上零售额86.12%，同比增长3.7%，整体较为平稳。其中，石油及相关制品类商品（占比28%）受油价影响零售额持续下降，同比降低11.5%；吃穿用类商品（占比20.86%）属刚性需求，增速较为平稳，实现社零额同比增长7.78%；汽车类商品（占比7.9%）销售状况不佳，实现零售额同比增长3.89%，较同期回落28个百分点；通讯器材类商品（占比7.1%）增势较好，实现零售额同比增长19.9%。

(6)外贸进出口增幅下滑，实际利用外资增势良好。2015年，全区外贸进出口总额111187万美元，同比降低24.9%，其中出口总额66718万美元，同比降低18.8%，进口总额44469万美元，同比降低32.5%。实际利用外资额27001万美元，同比增长8%。

(7)居民人均可支配收入稳步提高。2015年，全区居民人均可支配收入44478元，同比增长8.2%，总量和增幅均居市内四区首位。

2经济运行存在问题

(1)经济发展增速提高难度大，对金融、房地产的依赖较大。从总量上看，我区地区生产总值、财政税收、服务业增加值、社会消费品零售总额，居民人均可支配收入等指标总量居全市首位，总量规模大，在增幅提高和结构优化上进一步发展的难度比较大。从近年来的发展情况看，经济发展表现出过于倚重金融业和房地产业。2015年，金融业和房地产业对地区生产总值增长的贡献率达69.9%，其中，金融业贡献率高达58.2%，两个行业是全区经济发展的重要支撑，若金融业和房地产业出现波动，将对全区经济造成较大影响。

(2)服务业行业结构有待优化，部分潜在优势行业尚未形成有效支撑。服务业在我区经济发展中占据主导地位，服务业占地区生产总值的比重达86%。但从服务业行业结构和企业发展情况看，存在一些问题，表现在：我区经济占比较大的行业仍然集中在批发零售业、金融业和房地产业，那些具有良好发展前景、有带动潜力的现代科技、文化、信息服务等行业中企业数量少，规模较小，没有形

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