建大三期策划作业 - 图文

一、宏观市场分析

(一)全国宏观市场分析

在“三期叠加期”的影响下，2015年中国经济面临较大下行压力，GDP增速“破7”概率大。一方面，国内传统工业亟待转型升级，中低端产能过剩，高端需求不足。商品房库存居高不下，导致房地产投资大幅下滑，机构预计房地产市场还要经历两年调整期。另一方面，由于全球经济复苏缓慢，国内传统竞争优势削弱等因素，导致中国外贸形势低迷。

展望2016年国内经济形势，国信中心、招商证券、中金公司分别预测GDP增速在6.5%以上、6.7%和6.8%。考虑到国内外发展环境仍然错综复杂，中国处于新旧动能转换阶段，市场需求总体偏弱，国内经济仍将呈现小幅缓降态势。

三大机构预测2016年投资增速在9.0%、9.0%和10.1%。在部分重工业继续去产能化以及三、四线城市去库存化的压力下，明年投资增速仍可能放缓，但下降的速度将减缓。

三大机构均预期2016年消费延续平稳增长。2011年起，第三产业贡献率上升，而第二产业贡献率下降。2015年前三季度，第二产业对GDP增长贡献率下降至36.7%，第三产业对GDP增长的贡献率上升至58.9%。随着中国居民收入水平提高，消费者更加偏好于服务业产品。

2015年中国进口和出口同比或均呈负增长态势，三大机构预测2016年进口和出口同比呈低速增长。一方面，IMF预测明年发达经济体继续复苏，新兴市场也略有改善，有助于中国出口回暖。另一方面，预计明年中国内需继续放缓，大宗商品价格可能稳中偏弱，难以出现大幅下降，2016年进口规模可能与今年接近。

从三大机构对明年经济数据预测来看，除基建投资有望保持快速增长，房地产及制造业投资仍将呈现低速增长。同时，中国部分工业领域产能过剩问题突出，制造业去产能仍将继续，预计2016年工业经济“前低后高”。

2016年经济数据预测 4

国信招商证中金公

中心 GDP同比增速 投资同比增速 消费同比增速 出口同比增速 进口同比增速 CPI同比涨幅 PPI同比涨幅 (二)济南宏观市场分析

6.5%以上 9.0% 10.5% 1.5% 2.0% 1.5% -3.5% 券 6.7% 9.0% 11.0% 3.5% 1.0% 1.2% -4.8% 司 6.8% 10.1% 10.9% 1.3% 0.2% 1.3% -1.3% 今年一季度，全市上下主动适应经济发展新常态，积极促改革、调结构、增效益，努力克服经济下行压力，国民经济平稳开局，稳中向好。全市经济总量稳定增长，一季度实现生产总值1261.84亿元，增长7.8%，其中第三产业增加值增速最快，达到8.4%。农业方面，中低产田改造加快推进，畜牧、禽蛋、奶类、蔬菜生产形势总体平稳；工业方面，主要支柱行业结构不断优化，电子信息、医药等新兴优势行业增长较快。投资方面，一季度全市固定资产投资529.3亿元，同比增长15.1%。国内贸易稳定增长，财政收入较快增长，一季度地方公共财政预算收入149.3亿元，同比增长10.3%；市场物价低位运行，城乡居民收入稳步增长。同期：总体来看，一季度，我市国民经济开局平稳，这些成绩是在宏观经济下行压力加大、市场需求不足等多种因素影响下取得的。重点项目建设方面，今年我市启动实施了“项目建设两年提升计划”，确定了220个重点项目，1-3月份，这220个项目共完成投资209.2亿元，较上年同期多89亿元，完成全年投资计划的18.3%。同期：项目进度和投资贡献均为四年来最好水平。市委市政府举行新闻发布会

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二、济南市房地产市场分析

(一)济南市房地产市场概况

根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据《21年济南统计年鉴》数据显示，29年济南第三产业生产总值172.33亿元，房地产产业总值为172.63亿元，超过了第三产业生产总值的1%。21年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。 (二)区域特色分析 1．土地市场

从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。

21年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为179.3万平方米；其次为西部地区，全年供应量为141.1万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。

济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积136.5万平方米，其次为西部，成交面积为11.5

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万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。

成交土地最高单价为1，82万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为472.4万元/亩，土地成交均价以中部地区最高，为578.6万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为441.3万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。

2．普通商品房市场

与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。21年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为68.97万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12，35元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，14元/平方米。

3.公寓市场

从21年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的57.2%；中部地区位居第二，占总供应量的19%；西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16，元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。

4. 写字楼市场

21年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为4.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达11.18万平方米；纬二路板块居第二，供应量为7.24万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为7.24万平方米，占总量的26.2%，成交量居第二位的是高新

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