房地产行业替代品及互补产品分析（报告精选） - 图文

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房地产行业替代品及互补产品分析（报告精

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房地产行业替代品及互补产品分析

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目 录

房地产行业替代品及互补产品分析 .................................................................... 3

第一节 房地产行业替代品分析 .................................................................. 3

一、小产权房 ........................................................................................ 3 二、小产权房对房地产行业的影响 .................................................... 3 三、小产权房发展趋势分析 ................................................................ 4 第二节 房地产行业互补产品分析 .............................................................. 4

一、行业互补产品种类 ........................................................................ 4 二、主要互补产品对房地产行业的影响 ............................................ 4

1、城市规划对地价的作用机制.......................................................................... 5 2、城市规划对土地利用管理的作用机制.......................................................... 6 3、基于利益分析基础上的控制机制.................................................................. 7

三、互补产品发展趋势分析 ................................................................ 7

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房地产行业替代品及互补产品分析

第一节 房地产行业替代品分析

一、小产权房

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 二、小产权房对房地产行业的影响

试点处理“小产权房”大致有两个办法：

第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。

第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

也就是说，即使小产权房入市，想维持房地产市场的正常运行，也绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高

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到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。

“383”方案中，涉及到房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税三个方面。业内人士表示，“383”方案一旦成真，房地产市场会产生根本性改变，对增加供给、平抑房价起到积极作用。 三、小产权房发展趋势分析

2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

随着国家随着不动产统一登记政策的逐步实施，未来“小产权房”将会逐步消失。

第二节 房地产行业互补产品分析

一、行业互补产品种类

与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，一种房地产的互补品的价格如果上涨，对该种房地产的需求就会减少。例如，大城市郊区的住宅，当提高连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会减少。居住用房和与其配套的商业用房是互补品。从一定程度而言城市规划及相关基础设施是一种对房地产行业影响较为显著的互补品。

二、主要互补产品对房地产行业的影响

城市规划与房地产开发两者之间是相互联系的，且通过各种方式、机制和强度互相作用，两者的协调机制是在互动作用基础上的协调发展。因此，有必要具体分析两者之间的作用机制，即城市规划对房地产开发的引导与控制机制、房地产开发对城市规划的反馈机制。只有在详细分析两者的相互作用方式与机理，才

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