惠州市惠城区-仲恺高新区三旧改造专项规划 - 图文

惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划

龙丰片区 江南片区 江北片区 河南岸片区 1.总体改造用地规模141.01公顷，其中2015年改造用地规模125.13公顷，2020年改造用地规模15.88公顷。 2.迁转旧厂、改造旧村，完善火车西站商业服务配套建设，打造山地环境特色的城市居住社区。 1.总体改造用地规模278.42公顷，其中2015年改造用地规模268.48公顷，2020年改造用地规模9.94公顷。 2.完善下角片区设施配套，打造滨江、滨湖品质居住社区；迁转梅湖旧厂，整治旧村，打造滨江生态居住新城。 1.总体改造用地规模356.72公顷，其中2015年改造用地规模356.72公顷，2020年改造用地规模0公顷。 2.改建旧村、迁转旧厂，形成土地高度集约使用、空间格局紧凑、商务配套先进现代的现代中心城市CBD。 1.总体改造用地规模378.26公顷，其中2015年改造用地规模294.33公顷，2020年改造用地规模83.93公顷。 2.改建旧村，集约使用土地，打造综合性中心城区。 1.总体改造用地规模404.2公顷，其中2015年改造用地规模394.55公顷，2020年改造惠用地规模9.65公顷。 环2.迁转古塘坳旧厂，改建旧村，建设高品质居住社区；迁转仲恺大道沿线旧厂，整治仲片恺大道沿线景观风貌，塑造良好的城区南部入口景观形象；提高仲恺大道沿线商业服务区 配套和园区内部居住配套比例，适应仲恺高新产业园区向综合性城区转型。 小1.总体改造用地规模775.88公顷，其中2015年改造用地规模296.22公顷，2020年改金造用地规模479.66公顷。 口2.整治江北西片旧村、迁转旧厂，集约使用土地，建设东江生态居住新城；改造北四环片以南的惠州大道两侧旧村、旧厂，完善居住、商贸功能，建设CBD外围商贸流通新城区；区 整治北四环以北三旧用地，建设集约型、现代化、集群式工业园区。 1.总体改造用地规模825.07公顷，其中2015年改造用地规模519.85公顷，2020年改陈造用地规模305.22公顷。 江2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模；优化升级街区商业设施，提高建设规片模，增强中心城区综合服务能力；改造西部仲恺大道沿线旧厂、旧村，建设集约型、现区 代化、集群式工业园区。 1.总体改造用地规模834.25公顷，其中2015年改造用地规模158.70公顷，2020年改水造用地规模675.55公顷。 口2.迁转西区旧厂，改造旧村，提高商业服务配套比例，高度集约使用土地，建设江东综片合城区；整治东四环空间环境，按照东江科技新城建设要求，优化功能，重塑格局，建区 设生态型科技新城。 1.总体改造用地规模316.18公顷，其中2015年改造用地规模86.76公顷，2020年改造三用地规模229.42公顷。 栋2.改造旧村，完善北部公共服务设施建设，建设南部新城；更新惠南大道沿线旧厂、旧片村为商贸服务功能，建设惠南大道商贸产业景观经济带；整治南部旧厂、旧村，建设集区 约型、现代化、集群式电子信息产业基地。 汝1.总体改造用地规模648.13公顷，其中2015年改造用地规模190.19公顷，2020年改湖造用地规模457.94公顷。 片2.逐步改造旧村，按两大园区迁转旧厂，建设江北东片新城区和东江科技新城北岸生态区 功能单元。 潼1.总体改造用地规模321.58公顷，其中2015年改造用地规模108.39公顷，2020年改湖造用地规模213.19公顷。 片2.逐步迁转零散工业、整治各大城镇功能组团的旧村，提升广和、永平、三和各项服务4 区 沥林片区 马安片区 横沥片区 芦洲片区 潼侨片区

功能，建设绿色滨江生态城镇和集约工业园区。 1.总体改造用地规模463.4公顷，其中2015年改造用地规模220.48公顷，2020年改造用地规模242.92公顷。 2.积极推动惠樟公路沿线三旧功能改造，促进城镇功能跃迁；积极改造旧村，建设西北集约工业园区。 1.总体改造用地规模312.66公顷，其中2015年改造用地规模94.12公顷，2020年改造用地规模218.54公顷。 2.迁转旧厂向东四环以东发展，逐步改造旧村，建设建设江东综合城区和四环东生态型产业园区。 1.总体改造用地规模264.95公顷，其中2015年改造用地规模83.76公顷，2020年改造用地规模181.19公顷。 2.改造旧城镇镇区，优化提升各项服务职能，培育城乡统筹的功能极核；整治旧村，以土地集约化使用，推动南部工业组团快速建设。 1.总体改造用地规模18.43公顷，其中2015年改造用地规模0公顷，2020年改造用地规模18.43公顷。 2.优化扩大城镇各项服务职能，增强芦洲及芦岚中心节点的综合配套服务能力，提高镇域居民的公共服务享用水平。 1.总体改造用地规模192.62公顷，其中2015年改造用地规模99.10公顷，2020年改造用地规模93.52公顷。 2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模和综合服务能力；改造西部旧村，促进集约建设潼侨工业基地。 第三章 改造用地布局

第十条 改造用地总体布局

根据城乡规划的城市用地功能安排，全部“三旧”改造用地将主要调整居住用地、绿地和公共服务用地，三项功能占地面积约4722.20公顷，占全部旧改用地总规模的70.73%，充分反映了“旧改”满足了城市功能更新、建设惠民之州的发展要求。同时，旧改用地中还有383.73公顷用地属于生态返还用地，也是落实建设生态城市的具体体现。全部旧改用地中，仅有623.15公顷用于工业及仓储用地，且多分布于城市中心区外围，体现了集中园区建设、满足内城“退二进三”的发展要求。

序号 用地代码 R R1 R2 R3 R4 R22 C 2 其中 C+R C1 C2 C3 用地性质 居住用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地 公共服务设施用地 公共设施用地 商业居住用地 办公用地 商业服务业用地 文化设施用地 面积（hm） 2418.43 70.07 2013.11 56.26 175.77 103.22 965.72 7.93 59.78 669.64 35.06 21 其中 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院

惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划

C4 C5 C6 C7 C8 M 3 M M1 M2 M3 M4 W T 其中 S 6 其中 G 7 其中 U U U1 U2 U3 U4 U7 D 小计 10 E E1 E2 E3 E4 E6 E7 E9 G1 G2 G3 S1 S2 S3 T T2 T4 其中 4 5 8 其中 9 11 其中 合计 体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 文物保护用地 其他公共设施用地 工业用地 工业用地 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 高新技术产业园区用地 仓储用地 对外交通用地 对外交通用地 公路用地 港口用地 道路广场用地 道路用地 广场用地 社会停车场、库用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 高尔夫球场绿地 市政公用设施用地 市政公用设施用地 供应设施用地 交通设施用地 邮政、电信设施用地 环境卫生设施用地 其它市政公用设施用地 特殊用地 城市建设用地 旅游用地 水域和其它非城市建设用地 水域 耕地 园地 林地 村镇建设用地 未利用地 城市建设发展备用地 总用地 63.55 39.29 63.12 1.99 25.36 545.04 367.54 44.52 90.65 6.62 35.71 78.11 19.33 9.21 8.14 1.98 411.15 377.91 9.18 24.06 1338.05 581.08 753.33 3.64 63.36 5.17 14.15 22.50 5.32 12.40 3.82 1.41 5840.60 94.70 740.87 58.25 220.96 29.82 74.70 229.07 35.20 92.87 6676.17 宜居城市的要求一致。绿地用地功能主要沿滨江、滨湖、重要城市交通轴线以及大型居住区内布置。耕地、林地、园地等生态用地返还主要布置于广惠高速公路的小金口出入口附近。少量工业用地主要布置于小金口、马安东部以及火车西站工业区。

序号 用地代码 R R1 R2 其中 R3 R4 R22 C C+R C1 C2 C3 其中 C4 C5 C6 C7 C8 M M 其中 用地性质 居住用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地 公共服务设施用地 公共设施用地 商业居住用地 办公用地 商业服务业用地 文化设施用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 文物保护用地 其他公共设施用地 工业用地 工业用地 面积（hm） 675.91 24.34 574.79 2.50 18.87 55.41 263.79 2.12 25.57 173.88 8.25 12.73 15.48 17.74 0.80 7.22 47.56 10.87 2.40 33.98 0.31 1.86 5.53 2.56 2.97 0.00 91.36 77.66 4.25 9.45 349.72 115.73 233.81 0.19 28.38 3.40 7.60 10.28 3.23 1.78 2.09 1.04 21 2 3 M1 M2 M3 W T 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 仓储用地 对外交通用地 对外交通用地 公路用地 4 5 其中 S T T2 T4 6 S1 S2 S3 G 7 其中 U U U1 U2 U3 U4 U7 D G1 G2 G3 港口用地 道路广场用地 道路用地 广场用地 社会停车场、库用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 其中 高尔夫球场绿地 市政公用设施用地 市政公用设施用地 供应设施用地 交通设施用地 邮政、电信设施用地 环境卫生设施用地 其它市政公用设施用地 特殊用地

第十一条 旧城镇改造用地布局

旧城镇改造用地功能调整也以居住、绿地、公共服务三项用地为主，三项功能占地规模为1289.42公顷，占旧城镇改造用地总规模的79%，与内城区和各城镇提升综合竞争实力、建设

9 8 其中 5 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院

惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划

小计 10 E E1 E2 E3 E4 E6 城市建设用地 旅游用地 水域和其它非城市建设用地 水域 耕地 园地 林地 村镇建设用地 1465.15 0.11 157.25 24.28 38.58 29.52 48.13 5.03 4.05 7.66 1622.51 6 其中 S T T2 S1 对外交通用地 公路用地 道路广场用地 道路用地 广场用地 社会停车场库用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 市政公用设施用地 市政公用设施用地 供应设施用地 交通设施用地 环境卫生设施用地 其它市政公用设施用地 城市建设用地 旅游用地 水域和其它非城市建设用地 1.32 4.02 113.59 108.03 0.55 5.01 207.82 90.78 117.03 9.52 0.33 1.91 5.33 0.83 1.12 1287.66 1.53 163.01 5.14 79.74 0.28 20.64 4.81 10.39 42.01 1452.20 其中 G S2 S3 11 其中 7 E7 E9 合计 未利用地 城市建设发展备用地 总用地 其中 U G1 G2 U

第十二条 旧厂房改造用地布局

旧厂房总体改造用地规模1452.20公顷。这些旧厂房多数位于内城区的边缘或者城市主要联系轴带的两侧，这些地区都是城市核心功能拓展的主要地区，因此绝大多数旧厂用地改造成为居住用地、公共设施用地、绿地等。这三类功能用地规模达到1011.40公顷，占旧厂总体改造规模的69.65%。这些功能更新要求是中心城区生活、生产服务功能生长升级的需要。旧厂改造用地中有132.86公顷用地或因工业地块面积较小，或因局部用地满足城市整体功能优化需要调整为绿地、道路等功能，而需要进行建设功能的完善整治。

序号 用地代码 R R1 1 R2 其中 R3 R4 R22 C C+R C1 C2 2 其中 C3 C4 C5 C6 C8 M 3 4 5 其中 W T M M4 用地性质 居住用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地 面积（hm） 575.19 22.23 486.07 25.14 30.01 11.74 228.39 0.39 7.18 186.33 7.12 6.50 11.28 7.06 2.53 132.86 132.23 0.63 14.95 5.34 28 U1 其中 U2 U4 U7 小计 9 E E1 E2 E3 其中 E4 E6 E7 E9 合计 水域 耕地 园地 林地 村镇建设用地 未利用地 城市建设发展备用地 总用地 10

第十三条 旧村庄改造用地布局

旧村庄总体改造用地规模3601.46公顷，其中有1004.37公顷改造为各类城市居住用地，占旧村庄总体改造规模的27.89%，反映了农村居民城市化的发展趋势。相应有780.51公顷调整为绿地、473.54公顷调整为公共设施用地、206.20公顷调整为道路广场用地，都为城市综合功能的跃迁提供了空间。而为适应工业园区化的逐步外迁，有364.62公顷用地用于发展集约型工业生产功能，主要集中分布于东江科技新城、小金口北部生产基地、三栋数码工业园二期扩园部分等。同时有219.23公顷旧村庄用地保留为村居建设用地，但要求结合城市功能的综合发展要求和宜居环境的建设要求进行完善整治。

序号 1 用地代码 R 其中 R1 R2 R3 用地性质 居住用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 面积（hm） 1167.33 23.5 952.25 28.62 2公共服务设施用地 公共设施用地 商业居住用地 办公用地 商业服务业用地 文化设施用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 其他公共设施用地 工业用地 工业用地 高新技术产业园区用地 仓储用地 对外交通用地 6 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院

惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划

R4 R22 C C+R C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 M 3 M M1 M2 M3 M4 W T 其中 S 6 其中 G 7 其中 U U U1 U2 U3 U4 U7 D 小计 10 E E1 E2 E3 E4 E6 E7 E9 G1 G2 G3 S1 S2 S3 T T2 T4 2 其中 其中 4 5 8 其中 9 11 其中 合计 四类居住用地 公共服务设施用地 公共设施用地 商业居住用地 办公用地 商业服务业用地 文化设施用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研用地 文物保护用地 其他公共设施用地 工业用地 工业用地 一类工业用地 二类工业用地 三类工业用地 高新技术产业园区用地 仓储用地 对外交通用地 对外交通用地 公路用地 港口用地 道路广场用地 道路用地 广场用地 社会停车场、库用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 高尔夫球场绿地 市政公用设施用地 市政公用设施用地 供应设施用地 交通设施用地 邮政、电信设施用地 环境卫生设施用地 其它市政公用设施用地 特殊用地 城市建设用地 旅游用地 水域和其它非城市建设用地 水域 耕地 园地 林地 村镇建设用地 未利用地 城市建设发展备用地 总用地 126.89 36.07 473.54 5.42 27.03 309.43 19.69 44.32 12.53 38.32 1.19 15.61 364.62 224.44 42.12 56.67 6.31 35.08 61.30 8.46 5.33 1.15 1.98 206.20 192.22 4.38 9.6 780.51 374.57 402.49 3.45 25.46 1.44 4.64 6.89 2.09 9.79 0.61 0.37 3087.79 93.06 420.61 28.83 102.64 0.02 5.93 219.23 20.76 43.2 3601.46

第十四条 改造策略分区

依据改造前后的用地性质变化和建筑构筑物的变化差异，规划按照三种类型推进中心城区内的“三旧”改造：

1. 拆除搬迁：对零散分布的“三旧”项目以及部分沿主要道路、滨江地区、西湖景区周

边分布的“三旧”项目因复耕还林、保育生态环境、创建公共开放空间、建设滨水公共绿带、满足道路加宽改扩建等原因，要求拆除已建项目的，采用拆除搬迁的改造方法。规划中心城区需要拆除搬迁的“三旧”改造用地规模约2331.82公顷，占“三旧”改造总体规模的34.93%。

2. 拆除更新：对处于城市功能快速更新地区或城市中心区外围拓展方向的“三旧”项目，

因其现有功能与城市发展要求不相吻合或者现行粗放土地利用方式无法满足城市土地集约利用要求，要求进行拆除，重新按照现代城市运营方式安排建设新的城市功能。规划中心城区需要拆除更新的“三旧”改造用地规模约3623.38公顷，占“三旧”改造总体规模的54.27%。

3. 完善整治：对属于展示城市历史文化风貌的“三旧”项目或处于城市远郊地区、对城

市功能格局影响很小的“三旧”项目，要采取保留整治的方式予以改造。要求对现有整体空间格局、主要建筑予以保护、保留，对影响整体空间环境、不属于历史文化风貌类的建筑可以采取拆除；同时可以通过公共设施供给、内部道路网络梳理、小型绿地空间营造、建筑立面整饰等措施优化布局格局与空间环境。规划中心城区需要保留整治的“三旧”改造用地规模约720.97公顷，占“三旧”改造总体规模的10.80%。 第十五条 改造用地兼容许可

为充分适应市场要求，充分尊重和引导项目主体的改造意愿，允许按照以下总体原则对旧改地块的规划土地使用性质与意愿改造土地使用性质进行兼容调整：

1. 旧城镇用地兼容许可：按照退二进三的功能更新要求，鼓励规划工业用地向居住、公

共服务、绿地、市政公用设施用地方向兼容，禁止规划的居住、公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施等用地向工业用地逆向兼容；允许规划居住用地向公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商住）用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地向四类居住用地兼容；允许规划的各类建设用地向道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护绿地兼容，禁

7 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院