杠杆原理在房地产开发行业筹集资金中的应用研究

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持企业发展的基本保障，是对于房地产行业来说，可以是一个很大的挑战与机遇。房地产行业需要把握市场的行情与动态，充分的经营与规划，使其盈利达到最大化。然而位于内蒙古自治区的中部的华都房地产开发有限公司，是一家民营企业，公司在2001年成立，注册资金已经达到了百万，职工人数与规模已经达到规模成效，从2002年开始公司已经完成了许多开发地段，良好的效益，优良的质量，受到了当地居民的好评。

4.2公司的整体情况介绍

4.2.1公司的简介

华都房地产开发有限公司坐位于内蒙古自治区的中部，坐落在乌兰察布市商都县城关镇境内，商都县华都房地产开发有限责任公司成立于2001年11月15日，目前拥有职工1000多人，包括董事会，经营班子，和党委。现在拥有的注册资金100万元,该公司具有一支高素质，高才能的经营团队，工程技术人员管理人员7人.从2002年累计完成房地产开发2850000平方米,效益非常良好,质量的效果优良,深受当地用户好评。

4.2.2管理团队

华都房地产开发有限公司和其它的国有企业一样，也是拥有一支较好的高层管理团队，董事会包括董事长，副董事长和董事，党委由党委书记，党委副书记和党委委员组成，经营班子由总经理，副总经理和干事组成。

4.2.3组织结构

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华都房地产开发有限公司 董事会

党政办公室 经营班子 纪委监察部人力资源部计划财务部审计监察部业务项目部规划部法律部对外交流中心 图4-1 4.2.4发展的历程

华都房地产从成立到现在已经走过了10年的历程，回顾这10年的历程，这

10年的历程使该公司已经具有相当大的规模，已经拥有了一套完备的公司体系，资产也具有势力，上了几千万的程度，每年的开发项目也在逐步扩大，而且开发的项目也在逐步加大，项目的种类也在增多，现在已经成为了当地一家具有势力的大型房地产开发公司，到2011年底，该公司的营业收入达到了2000万元，从公司的初创期，在公司高级管理层的经营管理下，走过了一个漫长的成长的时期，如今公司到了最佳繁荣的时期，公司的经营业绩一达到了辉煌的时期。回顾过去，展望未来，公司依托当地的资源优势，充分发挥自身的品牌作用、人才引进、经验取得，致力于打造全市最佳房地产开发有限公司。同时积极抓住了养老住宅、

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廉租房，公务员住宅等项目的开发工作，充分发挥该企业在解决和完善当地居民住宅问题方面的各种问题，并且充分发挥了骨干，导向和主力军的作用，为全县第三产业的健康发展和广大人民居住条件的进一步提高履行了应有的社会责任，为当地的经济发展作出了很大的贡献。

4.3华都房地产开发公司2011年筹资分析

4.3.1 2011年营业状况分析

下面是内蒙古乌兰察布市商都县华都房地产开发有限责任公司的2011年资料数据如下:2011销售收入2000万元，变动成本400万元，固定成本500万元，息税前利润300万元，利息50万元，所得税50万元，销售净利率为10%，净利润的70%分配，该公司预计2012年销售比上年增加20%，今年公司预计继续投资，目前的资金来原包括每股面值1元的普通股300万股，以及平均利率为5%的2000元债券。今年该公司要继续开发高层建筑，需要的项目资金为2000万元，预计年底全部，可增加的息税前利润为200万元，现在有两个筹资的方案，方案一：按发行利率10%的债券，方案二：按增发10/股的价格普通股，所得税税率为25% 有关数据如下图所示：

资产及负债所有者权益120010008006004002000数值系列1现金收款存货付款借款固定资产不动产科目付票据收益

图4-2

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资产及负债所有者权益占销售收入的百分比收益, 5%, 2%借款, 35%, 17%付票据, 15%,7%付款, 50%, 24%现金, 50%, 24%收款, 25%, 12%存的货, 10%,固定资产, 15%,不动产, 5%, 2%7%5%现金收款存的货固定资产不动产付款付票据借款收益

图4-3

4.3.2财务分析

（一）该公司的销售百分率比为：现金占销售收入发百分比50%，应收账款占销售收入的百分比25%，存货占销售收入的百分比10%，应付账款占销售收入的百分比50%，应付票据占销售收入的百分比15%，应酬资金占销售收入的百分比为50%+25%+10%-50%-15%=20%

今年的收入2000*（1+20%）=2400,比去年增加400万元 今年的资金需求为400*20%=80万元

因为公司要80%分配，所以20%的利润留存下来，所以应筹资的资金为80-2400*10%*20%=32万元

（二）该公司的财务杠杆系数为DOL=300+500/300=8/3

经营杠杆系数为DFL=300/300-50=6/5

复合杠杆系数为DTL=DOL*DFL=16/5

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