北京金融街区域写字楼市场分析报告

由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。

? 按企业性质划分（饼图））

最多的是民营企业，占到了53％，超过一半；其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，

有3个外资企业驻京办事处。

3、租金和售价

金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月·平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的

租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。））

4、市场空间分析

中国已经于2001年11月10日正式加入WTO，随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。

从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过

去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。 随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。

由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。

5、竞争分析

CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：

（1） 劣势：

? CBD已形成规模，金融街相对滞后

? CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。

? 今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。

? 金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显

不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。

? 中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有很强的

吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主

（2） 优势：

? 浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、

交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，初步形成了全国金融管理中心的格局。

贴近市场的产品：未来的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会

? 议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、

国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施等。为国际企业、商务人士在此办公住宿提供了良好的环境。

? 更广的融资渠道：金融街房地产公司作为房地产上市公司，在融资渠道及筹措资金方

面有较大的优势。

6、总结

现有供给较少，未来供给量较大。目前金融街写字楼的入住率普遍很高。而且由于入住企业多为国有大型企业，需求比较稳定，因此现有可向市场提供的写字楼面积较少。

金融街给人以街的印象，而非商圈的印象。金融街区域与远洋大厦等周边优质写字楼项目整合不足，没有形成“泛金融街”商圈的概念，区域缺乏可持续发展的后劲，通过政府和市场的双重作用扩大金融产业中心和金融街商圈的辐射范围，推动西城区危旧房改造和区域整体品质提升。

南区存在配套设施不足及规划设计水平较差的问题，使得外资公司很少进入或部分外资公司入住后迁出的现象，没有形成国际化的商务氛围。新的核心区规划很完善，但建设进度、营运主体的选择及管理水平，对实现规划理念至关重要。

（二）公寓

1、市场供应分析

（1） 现有供应状况

金融街区域公寓部分开发相对滞后，除已有的丰汇园项目外，在售的只有中海凯旋、金宸公寓、

华荣公寓。其中金宸公寓二期具有极强的商住公寓色彩，而且华荣公寓在定位上为豪宅产品，属于五星级酒店服务式公寓，只有中海凯旋为真正意义上的公寓。

（2）潜在供应

未来两年内金融街公寓市场将有新的供应量。其中A3南项目规模为10万平方米，G4项目建筑规模为2.5万平方米以及丰汇时代的二期公寓部分的推出；随着金融街地区建设进程加快，公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。

2、市场空间分析

随着北京金融街的崛起，除了对高档写字楼有大量需求以外，广大内外资金融机构对高档次、高质量的商务配套设施的需求将更为殷切！因为在金融街的前期规划中，高档次商务配套设施，如高级服务公寓、酒店、会展中心等几乎是空白。国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也产生需求。

3、总结

? 金融街公寓市场尚未成形，公寓数量少，开发规模小。