2018年房地产估计案例与分析报告指错题总结材料

实用标准文案

实地查勘估价对象的起止日期、没有实地查勘期的，算错。 14．估价作业期：估价作业期是本次估价的起止日期，没有，算错 致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，不一致，算错 如13项与14项颠倒，算错。

15、结果报告上述14项容的顺序一般不要随意变动，在考试中若出现缺项或者顺序不符合要求的，算错。

第七部分、估价技术报告

一、构成（6项）

1、估价对象描述与分析 2、市场背景描述与分析3、估价对象最高最佳利用分析4、估价方法适用性分析5、估价测算过程6、估价结果确定 二、常见错误

（一）估价对象描述与分析

1、依据新教材等，“区位状况描述与分析”中不要求对区位状况未来变化趋势进行分析，即没有不算错。 2、技术报告中估价对象状况分析中缺少权益、实物、区位等状况的说明。（要求粗些，不缺项即可，缺项则算错） （二）市场背景描述与分析

1、 “市场背景描述与分析中”未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，算错。 （三）最高最佳利用分析 （四）估价方法适用性分析 1、缺选用理由，算错。

2、缺对未选用的估价方法理由的（不管是采用一种方法估价还是一种以上方法估价），算错。 3、未说明估价方法定义的，不算错。 （五）估价测算过程 综合性的：

1、估价测算过程中注意数值、参数选择、公式等选择正确及前后一致。 市场法： （总的）：

1、市场法定义错误

2、市场法选用缺少理由或计算公式，算错

3、市场法公式中，“估价对象市场价格”应为“估价对象比准价格” （可比实例选取）

1．从案例考试角度看，可比实例少于3个的，可作为一处错误予以指出 文档大全

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2、可比实例的选取注意是否满足可比实例的要求，即与估价对象是否一致，具有可比性，如：土地等级、用途、是否在同一供求圈，否则算错。（下面是具体的）

3、选取的可比实例与估价对象相比规模差异大、结构不同，不宜作为可比实例

4、可比实例交易方式特殊与估价对象不一致（如拍卖与正常转让），其交易情况应作修正。 5．可比实例成交日期与价值时点不宜超过一年，在房地产市场行情变化比较平缓时，这个时间可最多放宽至两年；可比实例交易时间超过一年，未予以说明，错。 （可比实例调整或修正）：

1、未交待可比实例权益（土地使用年限）/实物/区位状况，也未予以修正

2、比较、 修正项目不全：或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限 （土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正或不修正的理由 3、****应为区位因素/实物因素（冠戴） 4、可比实例成交价未说明付款方式 5、可比实例汇率选用错误 6、可比实例缺少币种

7、可比实例修正系数与前面描述不一致

8、**修正系数的确定缺乏理由或某个取值缺乏理由

9、比较因素系数确定未说明比较基准。修正系数的权重取值未说明理由

10、可比实例修正系数（区位、实物、权益等子项）计算错误（分子分母颠倒）

11、可比实例单项调整幅度超过20%，最终的调整系数综合调整不超过30%。（单项调整是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项）。 （测算结果）：

1、可比实例综合修正系数（或比准价格）计算错误 2、市场法测算中未对底下车库价值进行测算，也未说明理由 3、确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。 收益法： （总的）：

1、收益法定义不正确

2、收益法的公式选用缺少理由或理由不充分或 3、收益法选用计算公式错误 （租金）： 文档大全

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1、 估价对象的租金涵没有明确说明。

2、客观毛租金收益确定依据不充分或未详细说明理由 3、租金增长率的确定无依据

4、未说明租金是否有收租损失、空置率情况；或空置率和租金损失率未说明理由 5、没有说明空置率是预测的客观空置率。

6、有效毛收入计算错误，如：全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由；

7、租约期外的有效毛收入未考虑其他收入，如押金或租赁保证金的利息收入（或租约期外有效毛收入中缺押金或租赁保证金利息收益）

8、租约期/外租金涵不清或可比实例租金涵未说明（是否有押金或租赁保证金的利息收入，可出租面积比率、出租方式、租金缴纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的项目，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等） 9、租约期外应采用客观收益、收益变化在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据 10、收益法评估时租赁合同到期后应该取正常的市场租金而不能按原合同租金

11、对于有租约限制的租金，经分析为虚假租约或租约租金与市场租金偏离幅度过大，判定为非正常租金水平时可弃用，在租约期直接用市场租金计算

12、采用收益法评估征收补偿价值时，月租金不应采用租赁合同租金，应评估无租约限制的价值，相应的空置率也不能直接取零 （年运营费用）：

1、年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比例没有说明是预测的客观比率。 2、营业税及附加为租金收入的**%不准确。 3、运营费用中缺少土地使用税。

4、出租房管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用取**%，理由不充分） （净收益）：

1、租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用

2、没有对净收益进行预期或期望调整（或者未说明净收益是预测值） （收益期限）：

1、收益价格的确定错误的。

2、收益年限取值错误，或缺少依据或说明。 3、土地剩余使用年限的确定有误，算错

4、以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 文档大全

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（报酬率）：

1、计算确定报酬率的确定没有具体的说明；

2、报酬率的确定不能只参照一个实例或者说确定过于简单。 （测算结果）：

1、收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿 2．几个公式

潜在毛收入＝潜在毛租金收入＋押金或租赁保证金利息收入 有效毛租金收入＝潜在毛租金收入－收租损失－空置损失 有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失

有效毛收入＝有效毛租金收入＋押金或租赁保证金利息收入 假设开发法：

1、假设开发法中缺少投资利润、销售费用、取得待开发房地产税费的计算。 2、建设续期的确定未说明是客观数据。 3、开发完成后价值如用成本法估价，错。

4、应说明三种估价前提，一般应采用“被迫转让前提”。缺，算错。 5、开发完成后总价计算错误（缺项或未作说明） 6、续建工程中各数据的取值未具体说明 7、假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费 8、假设开发法中未扣减利息

9、假设开发法中利润率计算错误，不应选取**公司的利润率（或应选行业平均客观利润率） 成本法： 1、成本法中**费用计算错误，如：基础设施建设费应取建筑面积 2、成本法中**费用计算基数不对，如：其中未计土地费用 3、成本法中**计息周期错误，不应取整个开发周期 4、成本法计算中，缺少考虑（应计算）**费用，如销售税费 （六）估价结果确定（缺项，算错）

1、“估价结果确定”中不要求总价、单价表述齐全。

2、估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由或估价结果的确定理由不充分（备选错误） 3.抵押估价 技术报告结果中未计算抵押价值，未考虑法定优先受偿款。 4.征收评估 估价结果不应考虑抵押担保、租赁、查封等影响。 文档大全