0169房地产法-自考法律本科-笔记串讲

房地产法

第一章 房地产法概述

1、房地产：是土地、房屋财产的总称。

土地分为：农用地、建设用地、未利用地。

房屋：指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。

2、2、法律意义上的房地产： 1）物权与房地产权： 01.物权分为：自物权（财产所有权：占有、使用、收益、处分）

用益物权（益物权：使用权、经营权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留臵权）

财产所有权有四项权能：占有、使用、收益、处分。

我国现阶段实行土地社会主义公有制，即全民所有制、劳动群众集体所有制。 土地所有权分为：国家土地所有权、农民集体土地所有权。 02.房屋的所有权：国家所有权、集体所有权、个人所有权。

房产权：即房地产权，包括房屋的所有权、该房屋占用范围内的土地使用权。 2）不动产：

不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物； 动产：指不动产以外的物。

土地属不动产，我国土地所有权不得转让，不提抵押，作为转让、抵押的标的物仅限于土地使用权。

3、房地产市场及其发展：

1）房地产市场：国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

特性：综合功能、多级市场、法定形式、国家干预。

2）房地产市场发展：

1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。 1956年前后，对城市中属于资本主义性质的私有房屋进行社会主义改选，逐步改变其所有制。 1978年12月中共11届3中全会实行对外开放，房地产市场在我国逐步兴起。 4、房地产业的概念： 1）狭义的房地产业：指专门从事房地产开发经营的行业。主要有两类： 一类是从事城市房地产开发和交易的； 一类是从事开发经营成片土地的。

2）广义的房地产业：包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 5、房地产业在国民经济中的地位和作用： ⑴基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。

⑵先导性：为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

PS：1927-1936，根据地实行土地改革，实现孙中山提出的“耕者有其田”的主张，故第二次国内革命战争又称为土地革命战

争。 6、房地产关系: 指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系，本质属经济关系。 分类：民事（商品）性质的经济关系、行政管理性质的经济关系。（见下题）

⑴民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。

⑵行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房

地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。

7、两种不同性质的房地产关系：两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时交织成综合性经济关系。 这里引进几个规范性文件加以说明：

1）1999年4月29日通过的《中华人民共和国行政复议法》，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利

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归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。

2）最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》，按照意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。

3）最高人民法院1996年7月24日在其《关于受理房屋拆迁、补偿、安臵等案件的批复》提出把平等主体之间的民事 （商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确区分开来。 4）国务院2001年6月6日修订公布的《城市房屋拆迁管理条例》。 8、对房地产关系实行法律调整的必要性: 1）规范房地产市场秩序的需要： 2）巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化。 9、我国房地产立法发展概况： 1）新中国成立——1978.12： 1950.6.28《土地改革法》 2）11届3中全会以来：我国制定了一系列相应法律： 01.宪法：全国人大，1982.12.4 02.法律：人大常务委员会。

03.行政法规：国务院领导和管理经济工作和城乡建设制定。 04.地方性法规

05.规章：分两类，一是国务院有关部，一是省自治区直辖市。 06.司法文件： 07.政府文件。

附：新中国成立后，首先通过实施的土地制度是1950年6月28日的《土地改革法》

1986年6月25日通过的《土地管理法》，经过1988年12月29日第一次修订、1998年8月29日第二次修订自1999年1月1日施行。 最新修订的《土地管理法》自2004年8月8日起施行。

1991年5月24日，国务院决定，每年6月25日即《土地管理法》颁布纪念日为全国的“土地日” 1994年7月25日的《城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。

2002年8月29日《农村土地承包法》是关于房地产的第三部专门法律，该法自2003年3月1日起施行。 2002年3月24日《住房公积金管理条例》

1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。

1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。 1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。 我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5％。

10、房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。 11、房地产法调整对象的内容： ⑴土地、房屋财产关系。 ⑵土地利用和管理关系。 ⑶城市房地产开发经营关系。 ⑷城市房地产管理关系。 ⑸城市物业管理服务关系。 12、房地产法的体系： 1）广义的房地产法基本内容包括： 第一、关于房地产权属的规定； 第二、关于房地产开发利用的规定； 第三、关于房地产交易的规定；

第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； 第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定

2）我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成： 01.综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。 02.专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及实施条例细则。 03.相关的法：如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》等法律中的有关规定

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13、房地产法的地位：经济法，最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》、1994年的《城市房地产管理法》。 14、房地产法的基本原则： ⑴土地公有原则。 ⑵土地有偿使用原则。有代价、有期限、有用途限制的使用。 ⑶十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。

⑷房地产综合开发原则（应当按照经济、社会、环境效益相统一的原则，实行全面规划合理布局综合开发、配套建设）。⑸城镇住房商品化原则。

⑹宏观调控与市场相结合原则。 15、房地产法律关系：经地产法调整形成的权利义务关系。

特征：⑴主体的多元性。 ⑵客体的确定性（土地、房屋或行为）。 ⑶内容的多样性 16、房地产法律关系的要素：主体、客体、内容。

(1)主体：即参加房地产法律关系的当事人，既是权利者又是义者。

有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

(2)客体：即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，分为土地、房屋，它们属于不动产。

(3)内容：即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚

点。

17、两类房地产法律关系的内容： ㈠民事性的的房地产法律关系：主体包括公民、法人、其他组织，分类如下：

⑴以房地产民事权利性质为标准所作的划分：房地产物权、房地产债权、房地产继承权。 ⑵以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：绝对权、相对权。 ⑶以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：请求权、形成权。 ⑷以民事权利相互依赖的程度为标准：主权利、从权利。

㈡管理性的房地产法律关系：主体包括国家机关和房地产市场活动主体。

01.经济活动主体的权利与义务：就活动主体而言，法律关系的内容包括经济权利和义务。 权利：指经营管理权，包括产、供、销、人、财、物等。

义务：贯彻国家地产的方针政策、遵守法律法规，缴纳税金等。

02.经济管理主体的权利与责任：就管理主体而言，法律关系内容指经济上的权力与责任。 主体包括国务院有关主管部门、 地方人民政府有关主管部门。 实行原则：权力与责任一致，权力与利益脱钩。

18、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系： 1）与规划法：一书两证”：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，可属广义的房地产法。 2）与建筑法：《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》，可属广义的房地产法。 3）与住宅法：我国已经制定了《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》还缺少《住宅法》。 19、房地产管理体制： 1）国家房地产管理体制：

⑴国务院：对全国土地实行宏观调控，批准省级、省会所在地的市、人口100万以上城市等的土地利用总体规划；批准

征用基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的。

⑵地方人民政府：征收或征用土的，申请建设用地的审批权，其中征收批准权只能由省级人民政府行使。 ⑶土地行政主管部门：国土资源部、地方人民政府土地行政主管部门。 ⑷建设行政主管部门：建设部，地方。 2）房地两证合一与房地两证分离：

房地两证合一：土地使用权证书、房屋所有权证书合一由县经以上人民政府颁发。 房地两证分离：先办土地使用权证书，后申请房屋所有权证书，实际中还是分开好。 利弊比较：

房地两证合一：优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。

缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。

房地两证分离：优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。 3）房地产管理机构与有关机关、部门的关系：多次层，多环节。

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第二章

土地管理法律制度

1、土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。

立法宗旨：⑴维护土地的社会主义公有制。

⑵保护、开发土地资源，合理利用土地。 ⑶切实保护耕地。

⑷促进社会经济的可持续发展。

2、土地法律关系：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 1）种类：土地财产法律关系；土地行政管理法律关系。 2）客体：土地。

3）内容：土地法律关系的主体所享有的权利和义务。

4）调整方法：⑴民事性的调整方法：土地法律规范以平等、自愿、有偿的方法为调整手段。

⑵管理性的调整方法：以指导性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。

3、土地所有权：指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 1）我国确立了国有土地、农民集体所有土地两种所有权。 2）土地所有权可分为两种情况：

（1）国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有唯一性和统一性

（2）农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册、核发证书，确认所有权。 4、土地使用权：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

土地使用权实际上有两种：土地所有权人，非土地所有权人对自己拥有的土地享有的使用权。

5、土地使用权的内容：

⑴使用权：对土地的开发、利用、经营的权利。 ⑵收益权：使用人享有土地上利益的权利。

⑶处分权：一定限度内。在经济生活中表现为利用权、出租权、转让权、抵押权等

6、土地使用权的特征：

⑴权利的派生性：集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但可以形成土地承包经营权和农村宅基地使用。 ⑵客体的有限性：仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 ⑶取得的法定性：须通过法定程序，领取土地使用证。 ⑷使用的期限性。

7、土地使用权的取得: ⑴原始取得：有偿转让和行政划拨。

⑵传来取得：转让、抵押权的实现或民事执行变更主体。 8、土地使用权的变更：

1）主体变更：国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。 (1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转。 (2)限制公民与法人、非法人组织之间流转。

(3)限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。

2）内容变更：土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记手续。 3）其他事项变更：面积、地上附着物、使用年限等变更。

9、土地使用权的终止：

⑴合同规定的使用期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。 ⑵期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。给予相应的补偿。

⑶土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（用途、动工日期2年）而被国家强制收回。 ⑷因土地的灭失而导致土地使用权终止：火山爆发等。

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