房地产法概述

租赁房地产权。这种权益产生于租赁契约，承租人依据租约对房地产拥有使用和占有权，但这种权益仅限于租约规定范围内，出租人保有房地产的所有权。此项权益可分为四类：长期固定占用期、定期的、不定期的和许可租赁。长期固定占用期的租赁到期后不能自动续租。定期租赁开始时确定一个期限，到期后如果双方都没有要求终止租约，则租约自动继续有效。这种租约一般要求某一方如要终止合同时必须提前一段时间通知另一方。

由于土地的特殊性，房地产所有权还存在一些限制，或称作房地产所有权的负担，房地产所有权的限制包括地役权、留置权和契据限制权等。

地役权又称邻接权，指一方为了增加自己土地的利用价值可以有限进入和使用他人土地的权利。如自来水公司可以在地下铺设管道，人们可以开车或步行通过邻人的土地。地役权不能离开需役地而独立存在或转让，也不能作为其他权利(如抵押、租赁)的标的物。它可以有偿设立，也可以无偿设立。

留置权，由于偿还债务或履行其他责任，对债务人或责任人的财产有扣留或要求的权利。留置权并不转移财产的所有权，只有在留置权被彻底取消赎回权时，债主才有可能获得财产的所有权。如果同时有几个人对一项财产要求留置权时，通常按登记的先后顺序来处置。但总是要最先满足财产留置税。

房地产的留置权分为：财产税留置权、劳务留置权、判决留置权等。(1)财产税留置权即政府向房地产征税的权力，所有者按章纳税后，该项权力自动撤消。(2)劳功留置权，它规定为改善房屋土地提供劳务或材料而未获补偿的，享有对土地及房屋的留置权。因为劳务和材料提高了房地产的价值，房地产可以作为付款的保证，必要时，享有此权力的人可以要求法院强制出售房地产以抵偿应付款项。承包商、材料供应商、建筑师、测量员、工程师等在房地产的开发、建筑过程中能获得劳务留置权。(3)判决留置权，由于诉讼事件，法院判决一方对另一方负有赔偿损失的责任。受损方可以依法对债务人的房地产进行扣留，直到赔偿费全部付清为止。判决留置权常常有地区限制，即在判决法院所在地区有效。但可以通过发送“留置权通知书”把留置权扩大到其他地区。

第三章 建设用地法律制度 第一节 建设用地概述

第二节 建设用地使用权出让 第三节 国有土地使用权划拨 第四节 集体建设用地使用权 第五节 闲置土地

第四章 房地产开发法律制度 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发企业

第三节 房地产经营管理

房地产开发流程（14个环节）

1.土地使用权证、建设用地规划许可证、规 土地使用权证、建设用地规划许可证、 土地使用权证 划要点批复

土地使用权证：载明了土地用途及使用期限（只是载明）； （只是载明）； 建设用地规划许可证：是核定土地用途及用地界线的法律依 据； 规划要点批复：是确定土地使用强度指标的法律依据，如容 积率、建筑密度、停车位配置、中小户型配比等。

2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产 项目公司设立、立项、环境评估、 项目公司设立 开发资质 3.总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 总平面审查阶段（ 总平面审查阶段 修建性详细规划审查） 审总平面是报建中最有技术含量的活，通常 个月。 审总平面是报建中最有技术含量的活，通常2-3个月。 个月

4.管线综合审查、排水许可证 管线综合审查、 管线综合审查 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电 线路

5.单体审查（出建筑施工图）、建筑工程规 单体审查（出建筑施工图）、建筑工程规 单体审查 ）、 划许可证

单体设计审查关键是落实各空间的大小尺寸，比如车位问题 6.消防和人防专项审查 消防和人防专项审查 7.节能审查、施工图审查 节能审查、 节能审查

审查内容含：结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构 计算书、节能计算书

8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续 余泥排放许可、噪音排放许可、 余泥排放许可 施工许可 9.质量监督、安全监督 质量监督、 质量监督 10.施工招投标、监理招投标、监理报建 施工招投标、 施工招投标 监理招投标、 11.施工许可证 施工许可证

12.放线、验线 放线、 放线 13.预售许可证（注意土地解押问题） 预售许可证（ 预售许可证 注意土地解押问题） 14. 竣工验收交楼 “五证二书”

房地产开发企业

房地产开发企业的资质等级管理 1.一级资质企业 一级资质企业 2.二级资质企业 二级资质企业 3.三级资质企业 三级资质企业 4.四级资质企业（暂定资质等级制度） 四级资质企业（ 四级资质企业 暂定资质等级制度）

房地产开发的规划设计管理

1.出让、转让的规划管理2.房地产开发项目选址的规划管理3.建设用地规划审批管理4.建设工程规划管理5.成片开发规划管理 成片开发规划管理

建设工程项目的招标和投标

招标：1.招标人2.招标类型3.招标方式4.招标公告5.招标文件 招标文件 6.工程量清单7.标底8.投标单位资格审查

投标： 1.投标人2.投标文件3.开标4.评标5.中标

建筑工程的施工管理

一.建筑工程施工许可管理

二.建筑施工企业的资质管理

三.建筑工程的施工质量管理与竣工验收管理 四.建设工程的监理

第五章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易概述 第二节 房地产转让 第三节 商品房买卖

第四节 房地产抵押

第五节 房屋租赁

交易价格的规定，主要有三项制度：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格确定定期公布制度；房地产价格评估制度；房地产交易价格申报制度。

根据我国有关法律规定和目前的实际情况，我国的房地产交易管理机构，是国务院建设行政主管部门和土地管理部门。

第六章 房地产登记法律制度 第一节 房地产登记概述 第二节 房地产权属登记

第三节 房地产登记信息与档案管理

《中华人民共和国物权法》中明确提出“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。

第七章 房地产中介服务法律制度 第一节 房地产中介服务概述 第二节 房地产估价 第三节 房地产经纪

第八章 房地产拆迁法律制度 第一节 城市房屋拆迁概述 第二节 房屋拆迁补偿与安置 第三节 城市房屋拆迁估价

第四节 城市房屋拆迁纠纷的处理

第九章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述

第二节 业主及业主大会制度 第三节 物业管理制度

第四节 物业的使用与维护制度

第十章 房地产税收制度 第一节 房地产税收概述 第二节 现行主要房地产税

到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。